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惠州房價“跳水”有特殊性,也指明一個趨勢

2023-05-23

惠州部分項目“骨折”價賣房后遭封盤,由此產生一個疑問:連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價都開始跳水,中國房地產市場是不是真的開始進入了下降區(qū)間?進而言之,地方債務、房地產企業(yè)債務和居民債務三個因素將如何影響未來房地產發(fā)展的走勢?

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上周末,惠州市惠陽區(qū)的鉑悅府項目以備案價約六折的價格促銷,導致老業(yè)主集體維權。而最新消息顯示,當?shù)乇O(jiān)管部門均已介入,這兩個項目均已暫停對外銷售。

當看到這條新聞的時候,很多讀者可能會覺得有點“震驚”。一方面惠州是廣東省的大灣區(qū)城市,而且又毗鄰一線城市深圳;另外一方面降價幅度非常大,接近于“骨折”。所以,這不禁讓人產生很多遐想——連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價都開始跳水,中國房地產市場是不是真的開始進入了下降區(qū)間?

我們從三個方面和大家簡析一下,希望能夠給大家理清思考的脈絡:

首先,惠州大亞灣片區(qū)的房價“跳水”其實已經(jīng)不是第一次了。

惠州整個城市的房地產市場在很多人看來就非常具有“分化性”?;葜菔忻娣e超過11000平方公里,在整個大灣區(qū)城市群中算面積非常大了?;葜菔忻娣e基本上相當于廣州、深圳、東莞三個城市面積之和,可開發(fā)的面積相對比較大。而且,惠州市各個區(qū)縣發(fā)展不太平衡,惠東縣、龍門縣發(fā)展就相對慢一些。在一些人看來,惠州房價具有很大的不確定性:有人看漲,認為是價值洼地;有人看跌,是一個泡沫深坑。而且惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳,曾經(jīng)在很多開發(fā)商和購買者看來,未來將是一個非常有發(fā)展前途的片區(qū),因此那里很多開發(fā)商在那里扎堆。其實,在10年前,這個大片區(qū)就出現(xiàn)過一次房價的“骨折”跳水,很多深圳購買者對此記憶猶新。

其次,中國房地產市場進入一個表面穩(wěn)定、實際分化的發(fā)展趨勢。

惠州這次政府操作和實際情形已經(jīng)說明房地產市場進入了一個“表面穩(wěn)定,實際分化的趨勢”。

從政府角度來講,非常希望房地產市場和土地市場能夠持續(xù)保持穩(wěn)定、健康的增長;房地產擁有者更希望自己的房子價格持續(xù)上漲。但是從整個中國經(jīng)濟發(fā)展的大的趨勢看,其實已經(jīng)很難實現(xiàn)房地產市場的價格整體穩(wěn)定、健康的增長了。雖然有些城市因為指導價格的存在而出現(xiàn)“表面穩(wěn)定”;但是實際上不同的城市、相同城市的不同區(qū)域、相同區(qū)域的不同樓盤價格已經(jīng)開始出現(xiàn)銷售和價格分化。未來這種分化也許會進一步加深,出現(xiàn)和中國經(jīng)濟的類似的“結構性”問題。因此,也可以稱為“中國房地產的結構性問題”。

第三,城市地方債務、房地產企業(yè)債務和居民債務三個因素將如何影響未來房地產發(fā)展的走勢?

在過去的20年,很多人分析房地產都是從地理位置、交通環(huán)境、人口基數(shù)、城市發(fā)展趨勢這些要素來分析房地產市場的,這些都是從供應側來分析的,在那個蓬勃發(fā)展的階段來說,這在一定程度上也是合理的。但是,在目前中國經(jīng)濟發(fā)展階段,房地產市場出現(xiàn)結構性過剩的情況下;我們是不是應該更多從需求端來分析,更為合理?

這個需求端包括居民購房資金需求端、房地產企業(yè)資金需求端和城市地方財政需求端;這三個資金需求端其實構成了一個需求的循環(huán)。然而,目前看來,三者的債務問題都比較大,特別是房地產企業(yè)債務和城市地方債務更甚;而目前中國居民債務整體也到一個非常高的臨界點。在這三個因素的共同影響下,整體中國房地產市場發(fā)展趨勢可能會越發(fā)明顯。(財富中文網(wǎng))

作者王磊為財富中文網(wǎng)專欄作家,資深營銷顧問,商業(yè)專欄作家

本內容為作者獨立觀點,不代表財富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉載。

編輯:劉蘭香

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