中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)具有客觀基礎。從購房能力來看，此前購買力透支的狀況已明顯緩解；從購房成本來看，房價跌約15%、首付比例平均降約10-30%、貸款利率較2021年末下降2.23個百分點，購房的近期與遠期成本均有明顯降低。當前中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的主要堵點在于，居民對房價和對收入的走向預期發(fā)生變化。
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從截至2024年9月本輪房地產(chǎn)各項相關指標的調整程度，以及從房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)傳導鏈條、房地產(chǎn)長期潛在需求測算、居民購房能力與成本變化測算三個角度來看，中國房地產(chǎn)是否具備了止跌回穩(wěn)的客觀基礎？我們將對此進行分析，并指出當前制約房地產(chǎn)止跌的主要堵點。
一、中國房地產(chǎn)調整的現(xiàn)狀。2021年以來中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷劇烈調整，截至一攬子政策出臺前的2024年9月：1、住宅年化銷售面積較2021年減半至7.7億平方米，回到2009年之前水平。2、70個大中城市二手住宅價格下跌15%、部分大城市局部出現(xiàn)30%甚至更大跌幅，新房和一線城市價格相對堅挺。3、房地產(chǎn)開發(fā)投資較2021年下降約三成至年化10.1萬億人民幣，回到略低于2016年的水平，其中土地購置費的占比抬升，土地市場“量跌價漲”，反映出地方出讓地塊質量提升。4、住宅已在絕對意義上處于去庫存狀態(tài)，但廣義庫存去化周期持續(xù)拉長，房地產(chǎn)銷售疲軟引致庫存壓力累積。
二、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基礎。1、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的起點是房地產(chǎn)銷售增速企穩(wěn)回升，通過量的回升帶動房價和投資的企穩(wěn)，大約存在4個月的領先滯后關系。2024年6月以來住宅銷售面積同比跌幅收窄，將帶動10月以后房價和房地產(chǎn)投資的同比跌幅收窄。2、理論測算中國房地產(chǎn)的潛在需求空間，可分為三個部分：城鎮(zhèn)人口增加帶來增量需求；人均居住面積增加帶動的改善性需求；存量房屋房齡變老帶來的折舊需求。我們測算顯示，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)連續(xù)三年低于潛在需求水平。3、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)具有客觀基礎。從購房能力來看，經(jīng)過三年減少購房，城鎮(zhèn)居民的儲蓄得以積累，此前購買力透支的狀況已明顯緩解；從購房成本來看，房價跌約15%、首付比例平均降約10-30%、貸款利率較2021年末下降2.23個百分點，購房的近期與遠期成本均有明顯降低。4、當前中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的主要堵點在于，居民對房價和對收入的走向預期發(fā)生變化。本次房價調整的時長和深度超過以往，改變了居民對于中國房地產(chǎn)大周期的預期。房價可能進一步下跌的考量，導致購房能力無法轉化為購房意愿。從房價收入比來看，居民購房需以穩(wěn)定的收入預期為前提，否則也會導致購房需求延遲。
三、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)再思考。1、當前房地產(chǎn)調整有沒有到位？從國際經(jīng)驗來看，2000年以來不少國家都曾出現(xiàn)大于20%的房價調整，中國大陸目前的平均降幅仍屬溫和。若能采取有效措施扭轉預期，有利于促進居民重新“入場”，更好支撐房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。2、如何實現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)？10月以來，新房和二手房銷售面積都出現(xiàn)了更為明顯好轉，要穩(wěn)固房地產(chǎn)銷售向好勢頭，將已經(jīng)存在的購房能力轉化為購房意愿，還需要進一步夯實穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、從而穩(wěn)預期的基礎，同時打通“保障房收儲”政策的堵點。3、如何平衡嚴控增量與地方財政收入？需要看到，“土地財政”模式不可持續(xù)，開發(fā)地方財政新主體來源是大勢所趨；短期內(nèi)通過激活房地產(chǎn)銷售，可在市場力量的作用下使地方政府土地出讓自然回溫。（財富中文網(wǎng)）
作者鐘正生為財富中文網(wǎng)專欄作家，平安證券首席經(jīng)濟學家
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編輯：劉蘭香
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