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房地產(chǎn)“去庫存”,關(guān)鍵還是財政發(fā)力

2024-05-20
鐘正生

當前,經(jīng)濟下行壓力主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長放緩,產(chǎn)能利用率下降對制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)“去庫存”需要更大政策力度,財政政策亟需加快發(fā)力。

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5月17日,國家統(tǒng)計局公布2024年4月中國經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)。何立峰出席全國切實做好保交房工作視頻會議并發(fā)表講話,之后舉行國務(wù)院政策例行吹風會。

房地產(chǎn)仍在“磨底”。4月房地產(chǎn)投資當月同比進一步下降至-10.5%,70大中城市新房和二手房房價環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%,跌幅均創(chuàng)2015年來新高。全國房地產(chǎn)待售面積達到7.46億平,已超過2016年2月創(chuàng)下的高點。房地產(chǎn)呈“供需雙縮”,房價下跌與銷售下降形成負循環(huán)。最新政策主要從三個方面做出安排:繼續(xù)推進“保交樓”;開始推動“去庫存”;允許回收已售土地。

我們認為,推動房地產(chǎn)去庫存和促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn),還有幾個問題有待明晰:1、房地產(chǎn)“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算,假設(shè)各地按照二手住宅均價收儲,目標是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限,那么一年內(nèi)需“收儲”解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米,對應(yīng)所需收儲資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進來(會對新房銷售構(gòu)成擠壓),所需資金規(guī)模將更大。彭博新聞社記者在發(fā)布會提問中引用分析人士也預(yù)計,住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元之間。那么本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2、房地產(chǎn)庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據(jù)CRIC報告,2024 年 3 月一、二、三四線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度,一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。3、財政資金支持尤為必要,項目收支如何平衡是個關(guān)鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率,保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。諸葛找房監(jiān)測的重點50城2023年租金回報率約1.95%,假設(shè)商業(yè)銀行以同期個人住房貸款利率(一季度為3.69%)提供資金,那么中間還需要財政提供1.74%的貼息。按照前面對所需資金體量2.7萬億的估算,所需資金至少在470億/年(如果財政貼息擴大到2%、資金體量5萬億,那么需要財政資金1000億/年),這是不考慮還本情況下的最保守估算。此外,本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地,也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。

經(jīng)濟數(shù)據(jù)方面,4月生產(chǎn)好于投資,有利于產(chǎn)能利用率的回升;內(nèi)需消費仍處于復蘇軌道,助力工業(yè)產(chǎn)銷率回升至97.4%;外需出口增勢較好,對中國經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮了重要作用。不過,近期外部經(jīng)貿(mào)環(huán)境承壓,對下半年出口持續(xù)較快增長增添了不確定性。當前,經(jīng)濟下行壓力主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長放緩,產(chǎn)能利用率下降對制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)“去庫存”需要更大政策力度,財政政策亟需加快發(fā)力。(財富中文網(wǎng))

作者鐘正生為財富中文網(wǎng)專欄作家,平安證券首席經(jīng)濟學家

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編輯:劉蘭香

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