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樓市短期真正見底的信號

2024-03-15

從3月份的二手房成交數(shù)據(jù)來看,北京樓市似乎有了一點“小陽春”的跡象,包括杭州在內(nèi)的一二線城市樓市不斷迎來利好消息,考慮到買房者的預(yù)期、經(jīng)濟周期、房企現(xiàn)金流、居民實際收入等多重因素,樓市短期真正見底的信號將是北京上海兩大城市放開限購。

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開春伊始,包括杭州在內(nèi)的一二線城市樓市不斷迎來利好消息,包括北京在內(nèi)的二手房成交量也有所恢復(fù),但考慮到買房者的預(yù)期、經(jīng)濟周期、房企現(xiàn)金流、居民實際收入等多重因素,筆者判斷,樓市短期真正見底的信號將是北京上海兩大城市放開限購,到時候再考慮反轉(zhuǎn)的可能性。

首先,從消息面上來看,3月14日杭州正式取消限購措施,考慮到杭州開完了亞運會,本身極為倚仗的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(比如阿里、直播電商)也已經(jīng)告別了高增速時期,貴為準(zhǔn)一線城市的杭州取消限購也是預(yù)料之中的,至于限購最嚴格的北京上海兩一線城市,筆者預(yù)計在近兩年內(nèi)也大概率會取消限購。

事實上,限購的大背景是房價飆升,房子成為了居民最核心的投資品,所以才有了限購措施,假如房價不再飆升,甚至還出現(xiàn)了明顯的下跌,房子也不再是最核心的投資品,那么限購措施也就沒有必要了,之前超一線城市的香港也是直接放開樓市限購,也就不難理解了,因此北京上海放開限購基本上就是板上釘釘,只不過是個時間問題。

真正的問題在于,在政府不惜代價來扶持房地產(chǎn)和樓市復(fù)蘇的情況下,國內(nèi)樓市有可能避免1990年前后日本泡沫經(jīng)濟的樓市失落三十年嗎?很多人看好房地產(chǎn)的未來,就是押寶土地財政,比如政府會直接購買市場上的大量商品房,這種可能性當(dāng)然是有的,相信也有不少城市試圖要這么做了,但是假如用香港和新加坡兩個城市做標(biāo)桿,其實答案基本上已經(jīng)清晰了。

新加坡這兩年房價暴漲,政府也不得不采取極為嚴格的稅收手段,試圖來平息房價的不理性上漲,但顯然富人購房者不在意這些高昂的稅賦,依然在新加坡買房買樓,而香港在完全放開樓市限購政策之后,房價也不過就是小幅度回暖,其根本原因就在于買房者的預(yù)期,買漲不買跌是全世界都一樣的定律,在一個資金瘋狂流入的城市,再嚴格的限購也難以對沖買房者的動力,相反,在一個資金流出的城市,限購沒有了,在短暫春天之后就變成了溫水煮青蛙。

因此,對于國內(nèi)的一二線城市來說,能夠媲美新加坡香港的也就北京上海,因此這兩城放開限購是可以刺激樓市消費的,尤其是京漂滬漂的剛需購房者,但即使是杭州這樣的超一線城市,包括周邊的南京、合肥等省會城市,在虹吸效應(yīng)之下,個人對于房價的未來并不樂觀。

道理其實很簡單,對于有財力在杭州換大平層居住的富裕階層來說,在上海限購必然放開的情況下,至少他會考慮上海的房子,除非真的想要在杭州養(yǎng)老買房,同樣的,北京周邊的天津,也會面臨一樣的尷尬。

當(dāng)然,考慮到華人天然沒有房子就沒有安全感的群體心態(tài),對于購房者來說,假如是剛需,那其實什么時候購買都關(guān)系不大,甚至在這個很明顯不是拐點的時間點進場,也是早買早享受,不需要有什么心理負擔(dān),而享受到過去20年房價紅利的中年人來說,就更應(yīng)該考慮房子本身的居住屬性,是不是宜居,假如過了這個心理關(guān),其實買個安全感的心理需求,就值得去買套房。

總之,在中國樓市的黃金二十年已經(jīng)無可奈何花落去之后,關(guān)注房子本身的宜居屬性,而非投資屬性,將是必然,至于曾經(jīng)輝煌無比的購房團,雖然不會進入歷史,但也會逐漸被邊緣化,至于還能活下來的房企,改善樓盤居住屬性的含金量,也會是轉(zhuǎn)型的必然,從這個角度來說,杭州的宜居屬性顯然也遠超北京、上海、香港、新加坡等城市,因此假如是考慮養(yǎng)老的剛需,去杭州買套房也是不錯的選擇,畢竟人生只有一次,與其幻想重啟人生,不如享受人生,買房如此,日常生活也是如此。(財富中文網(wǎng))

作者楊波為財富中文網(wǎng)專欄作家,資深財經(jīng)媒體人,專注中概股研究

本內(nèi)容為作者獨立觀點,不代表財富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

編輯:杜曉蕾

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