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上周，隨著北京和上海相繼表態(tài)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”新政，意味著本輪樓市松綁政策最后一塊“城市拼圖”已然完成，中國房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)全面覆蓋，無一遺漏。

毋庸置疑，本輪樓市調(diào)控采用漸進(jìn)式路線，由四五線小城市利用“因城施策”政策空間開啟先鋒，后續(xù)二三線中小城市陸續(xù)松動跟進(jìn)，緊接著新一線大城市積極響應(yīng)，最后一線城市一錘定音，似乎一切都是水到渠成，但是細(xì)細(xì)分析，個(gè)中卻隱藏著諸多博弈。

先回顧一下本輪樓市危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間線。

2021年1月1日，住建部和央行制定關(guān)于限制重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則——“三條紅線”正式開始實(shí)施，原本遏制房企過快擴(kuò)張、防止房地產(chǎn)行業(yè)過熱的金融監(jiān)管政策反而成為壓垮重點(diǎn)房企最后一根稻草。

2021年1月13日，有關(guān)媒體爆出華夏幸福30分鐘投資人電話會議紀(jì)要等重磅消息，華夏幸福債務(wù)危機(jī)正式浮出水面。事實(shí)上，資本市場早已做出預(yù)警，自2020年12月份開始，華夏幸福上市公司股票和境內(nèi)公司債券連續(xù)下跌多日；2021年1月28日，據(jù)外媒援引知情人士說法，華夏幸福計(jì)劃建立一個(gè)由其最大兩個(gè)債權(quán)人中國平安和工商銀行牽頭的債委會等兩則消息出爐。由此，中國房地產(chǎn)市場危機(jī)“冰山一角”初步顯現(xiàn)，后續(xù)藍(lán)光、寶能等知名房企相繼爆雷，市場則正式開啟“掉頭下行”模式。

2021年上半年開始，頭部房企恒大集團(tuán)陸續(xù)出現(xiàn)理財(cái)產(chǎn)品、承兌商票、債券無法兌付或償還等現(xiàn)金流斷裂現(xiàn)象更是拉開中國房地產(chǎn)全面危機(jī)的序幕，鑒于其龐大債務(wù)體量和實(shí)際控制人過往高調(diào)形象，行業(yè)危機(jī)標(biāo)志性事件終于引起中央高層重視，此時(shí)國家層面關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策思路轉(zhuǎn)變，悄然提上議事日程。

直到今年7月24日，中央政治局會議正式定調(diào)——適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月8日，“宇宙第一”房企——碧桂園毫無征兆地爆出未能按時(shí)支付在8月7日到期的兩筆美元債券利息，其一直是中央和地方層面在“三道紅線”政策出臺之后重點(diǎn)支持對象，更是眾多房企眼中長期“優(yōu)等生”，此時(shí)卻轟然倒塌，將本輪房地產(chǎn)危機(jī)推向新的高潮。8月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告，旗下將于2024年到期美元債券未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息導(dǎo)致發(fā)生違約，不僅打破央企背景地產(chǎn)公司“金身”，更是撕下眾多房企最后一塊“遮羞布”。

然而，盡管在政治局會議后，住建部、央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會等中央部委在多個(gè)不同場合迅速且密集表態(tài)支持中央政策，但是并未像往常一樣立刻出臺實(shí)質(zhì)性重大政策。而從7月24日政治局會議到8月25日住建部、央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以及8月31日央行和金融監(jiān)管總局出臺關(guān)于降低存量首套房貸利率和調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策通知之間，長達(dá)一個(gè)月內(nèi)沒有超級重磅政策落地，足以說明中國房地產(chǎn)市場背后存在各方力量之間的巨大博弈。

首當(dāng)其沖，是中央層面與以房企為代表的泛房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間的博弈。自1998年住房商品化制度推出以來，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)和人口紅利兩大利好加持下，過去二十多年里，中國房地產(chǎn)除去2008-2009年和2014-2015年市場短暫調(diào)整外，其余時(shí)間里幾乎都是一路蒙眼狂奔，行業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，也極大帶動建筑建材、家具家電和裝修材料等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)空前繁榮，更是促進(jìn)中國國民經(jīng)濟(jì)本世紀(jì)以來騰飛，因此，房地產(chǎn)行業(yè)被譽(yù)為過去二十年里中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎和支柱產(chǎn)業(yè)。但是，近十年里，房地產(chǎn)行業(yè)過快、過熱和過分杠桿化等“畸形式”發(fā)展?jié)u漸成為當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“灰犀?！?，同時(shí)高房價(jià)所引發(fā)價(jià)值觀偏離、貪腐問題嚴(yán)重和家庭矛盾頻發(fā)等尖銳社會問題，更是國家未來穩(wěn)定發(fā)展的嚴(yán)重隱患，處理不慎容易逐漸演變成“黑天鵝事件”。

自2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定調(diào)以來，“房住不炒”政策已經(jīng)在中央層面形成普遍共識，更是在大眾層面深入人心，而2023年年中中央政治局會議首次提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的論斷，并不是因?yàn)榇蚱啤捌吣曛W”的市場思維定勢后摒棄“房住不炒”，而是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場面臨“四面楚歌”境地，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中重要地位和房產(chǎn)在居民家庭資產(chǎn)配置中核心地位，因?yàn)橹忻缿?zhàn)略競爭加劇、宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期和地方債務(wù)問題凸顯等國內(nèi)外嚴(yán)峻形勢。

此時(shí)，盡管重提“夜壺理論”也許并不合時(shí)宜，但是在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大的背景下，中國確實(shí)尚未找到一個(gè)既能夠拉動消費(fèi)又能夠拉動投資且可以充當(dāng)蓄水池的行業(yè)，尤其是近期股市波動劇烈，樓市松綁背后更是中央層面與以房企為代表的泛房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間博弈。

從2020年底至2021年上半年，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場有所升溫，對此，多地出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，從打擊投機(jī)炒房，到金融和信貸政策，再到土地出讓規(guī)則的變化，調(diào)控不斷提高針對性，不斷細(xì)化，對平抑個(gè)別城市樓市過熱態(tài)勢起到明顯作用。這段時(shí)間華夏幸福爆雷事件本應(yīng)該引起行業(yè)警覺，但眾多房企依舊沒有放下繼續(xù)擴(kuò)張步伐，因?yàn)樗麄儓?jiān)信一旦行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，基于穩(wěn)樓市之于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)和防風(fēng)險(xiǎn)重要性，篤定政府必然出臺政策進(jìn)行托市。

盡管諸多房企并沒有和中央政府博弈叫板的資本，不過事到如今，除了讓“熊孩子”短暫受點(diǎn)委屈、長點(diǎn)教訓(xùn)外，“大家長”還確實(shí)在最后時(shí)刻出手了。從目前局勢看，在這場博弈中以眾多房企為代表的泛房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈略占上風(fēng)，只不過更折射出國內(nèi)外環(huán)境異常嚴(yán)峻。

其次，是中央層面和地方政府之間的博弈。分稅制改革伊始，中央和地方就博弈不斷，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入密切相關(guān)，作為政績考核“指揮棒”，GDP增長自然成為地方官員主政發(fā)展的源動力。房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展不僅為地方財(cái)政貢獻(xiàn)大量稅收，同時(shí)也讓地方政府找到“土地財(cái)政”這一致勝法寶，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動城鎮(zhèn)化發(fā)展這一舉國路線更是將“土地財(cái)政”推向新的高度。如今債務(wù)危機(jī)已經(jīng)凸顯，但地方政府顯然不會放棄土地財(cái)政“搖錢樹”。在過往房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控或者松綁中，不難發(fā)現(xiàn)越是土地財(cái)政依賴嚴(yán)重、地方債務(wù)/GDP占比高的城市，往往調(diào)控政策之時(shí)執(zhí)行晚且執(zhí)行措施松，同時(shí)松綁政策之時(shí)放開早且執(zhí)行力度大，央地博弈往往是“猶抱琵琶半遮面”，半虛半實(shí)。

無獨(dú)有偶，近期自中央政治局會議后，全國樓市調(diào)控政策競相出爐，仔細(xì)梳理后不難發(fā)現(xiàn)，政策出臺路徑是首先四五線城市全面執(zhí)行、緊接二三線城市迅速跟進(jìn)，然后新一線城市開始實(shí)施，最后一線城市表態(tài)落實(shí)，特別是最后雙子星北京和上?！芭R門一腳式”官宣，各種緣由耐人尋味。

首先，四五線城市因?yàn)槭袌鋈セ?，近兩年已?jīng)幾乎全面放開各種限制，加上由于管理層級和關(guān)注度因素，中央政府對于其政策執(zhí)行監(jiān)管往往鞭長莫及，本輪政策松綁對其效用不大，帶頭執(zhí)行多為政治性表態(tài)，中央對其基本屬于“放任自流”狀態(tài)；二三線和新一線城市，由于城市數(shù)量的龐大基數(shù)和區(qū)域中心的地緣優(yōu)勢，決定其是本輪政策惠及重點(diǎn)對象和主要關(guān)注區(qū)域，因此，他們急迫需求“借坡下驢”，盡快通過本輪政策松綁為當(dāng)?shù)貥鞘袕?fù)蘇助力，但是在細(xì)則沒有出臺之前，也擔(dān)心把握不好尺度，所以不能像四五線城市那樣“明目張膽”式全面放開，只能邊走邊看，一旦得到中央層面松綁細(xì)則這一“尚方寶劍”，勢必會連夜制定配套措施，全力推進(jìn)落實(shí)，拯救低迷樓市；最后，對于一線城市特別是北京和上海，政策執(zhí)行的“風(fēng)向標(biāo)”作用勝過實(shí)際功效，作為改革開放橋頭堡的廣東省旗下廣州和深圳率先官宣，后由北京和上海壓軸，其意義不言而喻。

央地博弈是因?yàn)?，中央政府角度是“全國一盤棋”，利用政策工具箱，多管齊下，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，地方政府考慮是“局部利益最大化”，著眼當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，城市政治定位和當(dāng)?shù)貥鞘谢久媸请p方博弈的重要落腳點(diǎn)。在這一輪博弈中，基本上“各自為政”，算得上平分秋色。

最后，是中央層面和商業(yè)銀行之間博弈。居民住房抵押貸款是眾多商業(yè)銀行眼中“香餑餑”，在房地產(chǎn)上行周期中，由于不動產(chǎn)抵押率充足，房貸利率遠(yuǎn)高于其他央、國企貸款利率，被譽(yù)為商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)絲毫不為過。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，中國銀行業(yè)個(gè)人住房貸款余額約39萬億元，據(jù)估算，本次調(diào)整涉及客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整貸款規(guī)?？赡苓_(dá)25萬億元，利率平均降幅約為0.8%，對于銀行來說，大致就是2000億元左右利潤。根據(jù)安永會計(jì)師事務(wù)所發(fā)布《中國上市銀行2022年回顧及未來展望》報(bào)告，58家上市銀行2022年度全年實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)2.14萬億元。本輪存量房貸利率下調(diào)，大致縮減銀行近10%凈利潤。

近年來，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，央行已經(jīng)多次下調(diào)LPR、SLF和MLF等核心貸款利率，但是相應(yīng)存款利率并未同步下調(diào)，導(dǎo)致銀行最核心收入來源——凈息差進(jìn)一步縮減至歷史最低位，銀行利潤大幅縮水，鑒于國內(nèi)主要商業(yè)銀行均為上市公司，個(gè)人住房貸款利率的大幅下調(diào)無疑對于兼顧盈利機(jī)構(gòu)和上市公司雙重身份的商業(yè)銀行提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

盡管中國上市銀行主要是以國有大行和股份制銀行為主體，其國有背景注定在執(zhí)行國家政策層面必須具備高度政治擔(dān)當(dāng)，但各家銀行反應(yīng)不一，凸顯上市銀行對監(jiān)管政策執(zhí)行力度方面的各自考量。

從7月16日央行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示“央行將指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，減輕居民還貸壓力”，到8月31日央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，長達(dá)半個(gè)月內(nèi)大部分銀行選擇沉默，只有國有大行和股份制銀行借助召開中期業(yè)績發(fā)布會時(shí)機(jī)進(jìn)行正面回應(yīng)，而所有銀行均沒有具體細(xì)則出臺。不過，8月31日晚間，農(nóng)行率先發(fā)布公告，成為首家響應(yīng)調(diào)整存量房貸利率政策的國有大行，隨后工行、建行、交行、郵儲、招商、廣發(fā)等接連發(fā)布公告，截至9月1日6家國有大型商業(yè)銀行和12家全國性股份制銀行均已發(fā)布調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告。

不過，閱讀上述通知后附帶的記者提問環(huán)節(jié)內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)央行和金融監(jiān)管總局也沒有真正實(shí)現(xiàn)“一刀切”，只是表示“將密切關(guān)注市場動態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場競爭秩序”。因此，中央層面與商業(yè)銀行之間博弈并沒有完全公開化，監(jiān)管層雖有充分授權(quán)且有充足理由實(shí)現(xiàn)政策“自上而下”強(qiáng)力執(zhí)行，但實(shí)際上并沒有行政命令式要求商業(yè)銀行無條件執(zhí)行，只不過框定一個(gè)下限，在落地執(zhí)行層面給予商業(yè)銀行一定預(yù)留空間，這也增加商業(yè)銀行內(nèi)部競爭的可能。

當(dāng)前，盡管經(jīng)濟(jì)面臨諸多困難，但堅(jiān)定信心保衛(wèi)來之不易的調(diào)控成果尤為重要，堅(jiān)持“房住不炒”尤為重要，萬萬不能中諸多博弈而失去準(zhǔn)心，導(dǎo)致最后功虧一簣。不可否認(rèn)，本輪樓市調(diào)控政策松綁也透露出中央決策層面的意志和決心，在房地產(chǎn)行業(yè)“救市”舉措已成為舉國上下共識之際，在或明或暗的博弈中，堅(jiān)持市場化為主，行政化為輔的“救市”戰(zhàn)略將會成為平衡各方利益最好方式，從而有助于形成合力，實(shí)現(xiàn)“救市”政策效用最大化。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

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編輯：劉蘭香