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千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。一則關(guān)于繼續(xù)穩(wěn)定樓市的政策終于出臺(tái)。

7月10日傍晚，央行聯(lián)合國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，通知決定將有關(guān)政策有適用期限的，統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。

粗略閱讀一下官方答記者問(wèn)版本內(nèi)容，主要涉及存量貸款的展期和調(diào)整還款安排、債務(wù)新老劃斷后承擔(dān)主體資格認(rèn)定以及配套融資風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和盡職免責(zé)條款。通俗一點(diǎn)解釋就是老的存量貸款，房企可以在2014年底之前靈活安排還款進(jìn)度；新的增量貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)貸盡貸，盡量滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，盡職即免責(zé)。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是繼去年央行、原銀保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展而發(fā)出的“三支箭”之后，又一支利箭。對(duì)于正處在水深火熱之中的廣大房企來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一個(gè)大利好。相對(duì)之前“三支箭”的增量融資，這支箭不僅要求繼續(xù)擴(kuò)大增量，而且更重要是要求維持存量，畢竟現(xiàn)在眼下絕大部分房企首要任務(wù)是活下來(lái)，活下來(lái)的最重要支撐是維持現(xiàn)有融資規(guī)模，同時(shí)通過(guò)各種方式促進(jìn)存量樓盤(pán)、地塊等“加速出清”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“供需再平衡”和整個(gè)行業(yè)鏈條中包括房企、購(gòu)房人與金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)共同“去高杠桿”。

自1998年國(guó)家實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，住房徹底由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的分配變成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的商品，商品作為住房最重要的屬性已深入人心。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，由于供需極度不平衡，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，住房商品化帶來(lái)房?jī)r(jià)一路攀升，也極大激發(fā)市場(chǎng)各界參與的熱情，無(wú)論房企、建筑商、購(gòu)房人還是金融機(jī)構(gòu)都在分享時(shí)代給予的紅利，也帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮。2021年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)明顯從穩(wěn)定周期進(jìn)入衰落周期，其變化既有國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面下滑的因素，也有外部突發(fā)黑天鶴事件——“新冠疫情”爆發(fā)的催化，但更重要因素來(lái)自?xún)?nèi)部——行業(yè)在高速發(fā)展二十多年后開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)自我調(diào)整。古語(yǔ)云“水滿(mǎn)則溢，月滿(mǎn)則虧”，房地產(chǎn)行業(yè)的高歌猛進(jìn)時(shí)代“終有曲終人散時(shí)”。

從數(shù)據(jù)上看，2020年-2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為14.14萬(wàn)億元、14.76萬(wàn)億元和13.30億元，商品房銷(xiāo)售面積分別為17.60億平方米、17.94億平方米和13.58億平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金19.31萬(wàn)億元、20.11萬(wàn)億元和14.90萬(wàn)億元。同樣面臨疫情防控和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩等不利因素，2020年、2021年商品房市場(chǎng)依然走出華麗的跨越式步伐，相比之下，2022年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)主要數(shù)據(jù)卻開(kāi)始出現(xiàn)明顯大幅度下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增見(jiàn)頂已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

與此同時(shí)，我國(guó)房?jī)r(jià)從1998年1750元/平米開(kāi)始一路飆升，2020年-2022年分別達(dá)到9860元/平方米、10139元/平方米和9814元/平方米，同樣在2021年度數(shù)據(jù)開(kāi)始見(jiàn)頂。另一方面，1998年我國(guó)人均城鎮(zhèn)住房面積僅有18.7平方米，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)人口普查年鑒－2020》顯示，2020年已經(jīng)達(dá)到41.76平方米，可以作為重要參照的歐洲主要發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積也集中在35-45平方米這個(gè)區(qū)間，我國(guó)人均城鎮(zhèn)住房面積未來(lái)增長(zhǎng)空間較為有限。綜上，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)已經(jīng)走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口，是向左的“深蹲后再起跳”，還是向右的“漸進(jìn)式平緩滑行”，都是值得我們深入探討。

不可否認(rèn)，本次監(jiān)管機(jī)構(gòu)相關(guān)政策延期有助于減輕房企融資狀況、緩解房企資金壓力，同時(shí)有助于降低金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，更好地助力國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。但是自2022年底以來(lái)，盡管監(jiān)管機(jī)構(gòu)“三支箭”相繼發(fā)出，成為近10年來(lái)政策在地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有的放松和激勵(lì)，對(duì)改善房企資產(chǎn)負(fù)債和助力行業(yè)紓困意義匪淺，但是實(shí)施半年多來(lái)，效果顯然不及預(yù)期，并沒(méi)有真正藥到病除的破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)難題，所以才會(huì)有如今的“第四支箭”。

在現(xiàn)有模式下，即通過(guò)因城施策，加快調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持，達(dá)到全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，最終目的還是扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)工作。而如果政策還是只聚焦在如何破解房企融資難、融資貴等問(wèn)題之上，恐怕無(wú)法跳出“房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控周期率”的怪圈，“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的西醫(yī)外科手術(shù)式做法，絕無(wú)可能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端“加速出清”，讓房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)真正意義上的軟著陸，才是破解當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)困境的“唯一之道”。目前，房企、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人三者之間的“囚徒困境”，加上絕大部分地方政府目前債臺(tái)高筑，根本無(wú)法在供給端源頭——土地供應(yīng)上進(jìn)行水龍頭式擰緊，由此三者圍繞“房?jī)r(jià)”這個(gè)焦點(diǎn)博弈激烈，“房企不愿意降價(jià)、金融機(jī)構(gòu)不希望降價(jià)和購(gòu)房人期待降價(jià)”的核心矛盾幾乎無(wú)法調(diào)和，如果不能從這里進(jìn)行破局，房地產(chǎn)行業(yè)很難走上真正意義上復(fù)蘇之路。

“冰凍三尺非一日之寒”，同樣“病去如抽絲”，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)的沉疴重疾，重藥猛藥只能管住一時(shí)，很難治根。圍繞“房?jī)r(jià)”這個(gè)病根，如何開(kāi)出讓房企、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人三者都能接受的藥方至關(guān)重要。也許房子降價(jià)不是唯一出路，但是必不可少的一味藥引，通過(guò)適度降價(jià)可以大幅提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，加大現(xiàn)金流回款力度，不斷降低存貨占比，恢復(fù)房企“自我造血”功能，讓市場(chǎng)真正“暖起來(lái)”，通過(guò)加速供給端出清，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

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編輯：劉蘭香