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標普22年中以來首次上調(diào)中國房企展望，龍湖維穩(wěn)投資級。2月9日，標普將龍湖集團控股有限公司的評級展望由負面調(diào)整至穩(wěn)定。與此同時，標普確認了該公司的長期發(fā)行人信用評級為“BBB-”，其高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級為“BB+”。穩(wěn)定的展望反映了標普的預期，即龍湖集團將在未來12-24個月內(nèi)改善其流動性緩沖和資本結構。這是2022年中以來，三大國際評級機構首次上調(diào)中國房企展望。

標普對龍湖的客觀肯定是“名實相副”，龍湖的經(jīng)營性收入持續(xù)增長，公司資金流動性正在增強，龍湖已經(jīng)與六大國有銀簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，預計龍湖獲得了不少于3000億人民幣的信貸額度，用于發(fā)展、再融資和收購。據(jù)了解，龍湖集團已于2022年12月9日獲得由中國銀行提供國內(nèi)擔保的7億元人民幣無抵押離岸銀行貸款，該公司是為數(shù)不多獲得此類貸款的民營房地產(chǎn)開發(fā)商。此外，龍湖還成功發(fā)行了一支20億元的中債增信債券。龍湖非限制性現(xiàn)金比例很高，受益于公司強大的銷售回款率，以及經(jīng)營性收入的強勁增長，這些資金進一步提高了龍湖的財務安全度。

龍湖可能仍然處在“一花獨放”階段。當前，能夠與龍湖相提并論的房企仍然是鳳毛麟角，而多數(shù)房企的困境雖然有所緩解，但整體依然處于水深火熱之中，個別房企依舊苦苦掙扎。也就是說，中國的房地產(chǎn)業(yè)可能仍然需要經(jīng)過個別的“寒徹骨”考驗，才有希望迎來百花齊放的時刻。

良好的資產(chǎn)負債表絕非一日之功。龍湖的穩(wěn)健得益于持續(xù)多年的日積月累。截至2022上半年末，龍湖集團連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比為4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準。

龍湖集團的穩(wěn)定展望反映了標普的觀點，即該公司將進行審慎的財務管理。這表明，該公司始終保持著十分清醒的頭腦，從而穩(wěn)扎穩(wěn)打。

有效的政策支持是個“利好”，但這只是“外因”，需要強調(diào)的是，外因是變化的條件，內(nèi)因是變化的依據(jù)；外因的作用無論多大，也必須通過內(nèi)因才能起作用。譬如，標普認為，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施。

值得一提的是，未來下行的趨勢可能在短期內(nèi)難以逆轉，復蘇也是緩慢的，例如，今年1月，房屋銷售依舊低迷，百強房企的銷售額同比降幅超三成。我預計，從2022年開始，中國的房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)步入了十年左右的下行周期。

房企評級下調(diào)與房企海外融資斷崖式下降的“缺口”難以在短期平復。受疫情、調(diào)控升級、金融政策趨緊等綜合因素影響，地產(chǎn)行業(yè)銷售降至冰點，部分房企資金鏈吃緊，甚至出現(xiàn)債務違約，三大評級機構頻繁下調(diào)中國房企信用評級。

據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，2021年下半年以來，三大國際評級機構下調(diào)房企評級超過250次，有70多家房企主動撤銷評級，其中不乏部分頭部房企。三大國際評級機構的信用評級，是房企海外融資的重要信用背書，經(jīng)歷評級下調(diào)潮之后，海外融資渠道基本停滯。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年100家典型房企全年境外債權融資同比下降了69%。

需要引起重視的是，前幾年中國房企債務嚴重違約對國際金融市場帶來巨大沖擊，在企業(yè)誠信問題上，歷來都是“毀樹容易，種樹難”。隨著利好政策持續(xù)落地，中國房企信用評級有望提升，從而提高境外融資機會，但可能準入嚴格、條件苛刻。

總之，中國房地產(chǎn)業(yè)復蘇已經(jīng)曙光乍現(xiàn)，但這是一場持久戰(zhàn)。（財富中文網(wǎng)）

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編輯：徐曉彤