在公眾投資者只能用腳投票的資本市場(chǎng)，在看不到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖與行業(yè)復(fù)蘇之未來(lái)的不明朗情緒之下，市場(chǎng)信心脆弱自然也就成了投資者的本能反應(yīng)，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍此時(shí)辭任終于成了擊潰市場(chǎng)信心的最后一根稻草。其實(shí)，無(wú)論是龍湖的企業(yè)基本面，還是龍湖接任創(chuàng)始人吳亞軍的從內(nèi)部成長(zhǎng)起來(lái)的團(tuán)隊(duì)都是相當(dāng)優(yōu)秀的。拋開(kāi)龍湖的情況來(lái)說(shuō)，回歸宏觀理性和重新檢視行業(yè)狀態(tài)，以尋求行業(yè)應(yīng)有的未來(lái)走向，才是房地產(chǎn)行業(yè)與政策面刻不容緩的命題。
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近日的龍湖換帥，給了本已極度脆弱的市場(chǎng)信心一記重?fù)?，除了地產(chǎn)界優(yōu)等生的龍湖自身股債雙殺之外，也引發(fā)了中海、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等大盤龍頭股和國(guó)央企地產(chǎn)股的大跌與普跌。
但龍湖顯然不能背下所有的鍋。在市場(chǎng)端和資金端全面邊際放松、AMC和國(guó)企下場(chǎng)參與保交樓，以及各家房企花式營(yíng)銷以試圖保衛(wèi)自身流動(dòng)性、地方政府向公職人員和教師攤派賣樓任務(wù)，乃至鼓動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城和退休老人買房子以試圖榨盡市場(chǎng)最后一個(gè)銅板，直至不少地方政府以人才房、保租房等各種名義直接入市回購(gòu)商品房等辦法用盡之后，被行業(yè)與政策面眾所期待的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”到了秋日將盡卻也遺憾地并未出現(xiàn)。因?yàn)榇舜涡袠I(yè)調(diào)整問(wèn)題，已不是過(guò)往的周期性問(wèn)題，所以逆周期調(diào)節(jié)的政策失效自然也就在情理之中。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)評(píng)述之前的行業(yè)調(diào)控時(shí)調(diào)侃說(shuō)，長(zhǎng)期大力度的房地產(chǎn)調(diào)控就像繩子勒進(jìn)了肉里，解綁需要有耐心地慢慢來(lái)。這話說(shuō)起來(lái)也對(duì)，但其前提依然是建立在周期性思維基礎(chǔ)之上，以為被房地產(chǎn)綁架的宏觀經(jīng)濟(jì)只需要政策在或松或緊之間進(jìn)行調(diào)整就可實(shí)現(xiàn)依次往復(fù)。但去年以來(lái)不斷加大政策松綁力度卻不見(jiàn)效的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況，卻對(duì)這一具有路徑依賴特征的周期性思維給出了否定的回答。房地產(chǎn)行業(yè)的天確實(shí)已經(jīng)變了，不再僅僅是一個(gè)行業(yè)周期與政策周期的問(wèn)題了。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)上幾輪周期的反復(fù)調(diào)整，已完全演變?yōu)橥恋刎?cái)政的外衣，而緊握銀根與地根、又有著最大化自身收益的有形之手已從市場(chǎng)空間和創(chuàng)新空間上逐步將行業(yè)逼入了“死胡同”。土地財(cái)政在以循環(huán)推高地價(jià)與房?jī)r(jià)的方式來(lái)劇烈壓縮行業(yè)盈利和成長(zhǎng)空間的同時(shí)，還以國(guó)央企、平臺(tái)公司和城投公司等直接下場(chǎng)的方式劇烈壓縮著行業(yè)活力與創(chuàng)新空間，并以國(guó)企、央企、平臺(tái)公司在土拍市場(chǎng)的快速進(jìn)擊標(biāo)示著曾經(jīng)市場(chǎng)化程度最高的房地產(chǎn)行業(yè)的式微與土地財(cái)政的自我終結(jié)。貌似由市場(chǎng)下行帶來(lái)的行業(yè)流動(dòng)性枯竭所引發(fā)的調(diào)控政策失效問(wèn)題，實(shí)則乃行業(yè)空間被無(wú)限擠壓之下市場(chǎng)信心喪失而長(zhǎng)期難以修復(fù)的問(wèn)題。
在行業(yè)信心長(zhǎng)時(shí)間難以修復(fù)而又遭受爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”事件打擊，各項(xiàng)行業(yè)寬松和市場(chǎng)刺激政策無(wú)法奏效的情況下，房企流動(dòng)性與地方政府土地財(cái)政也因此陷入了雙重重壓，持續(xù)爆發(fā)的頭部民營(yíng)房企暴雷與政府財(cái)政赤字的倍增相互交織，讓市場(chǎng)信心更加脆弱。而近期無(wú)論是龍湖商票違約傳聞，還是多家龍頭房企被調(diào)低評(píng)級(jí)或信托違約事件，無(wú)不引發(fā)了行業(yè)杯弓蛇影般的心態(tài)。在整個(gè)行業(yè)期待傳統(tǒng)旺季地“金九銀十”提振市場(chǎng)，且政策面也十分給力而出臺(tái)了不少實(shí)質(zhì)性措施予以加持，乃至默許不少城市政府親自下場(chǎng)收購(gòu)商品房以促進(jìn)市場(chǎng)回暖的這個(gè)秋天，實(shí)際上不可否認(rèn)的是，大家都在等待風(fēng)來(lái)的方向。
不過(guò)遺憾的是，黃葉飄零的深秋沒(méi)有迎來(lái)眾所期待的“金九銀十“輝煌戰(zhàn)績(jī)，風(fēng)來(lái)的方向也并非眾望所歸。在公眾投資者只能用腳投票的資本市場(chǎng)，在看不到市場(chǎng)回暖與行業(yè)復(fù)蘇之未來(lái)的不明朗情緒之下，市場(chǎng)信心脆弱自然也就成了投資者的本能反應(yīng)。在資金本不看好而流出地產(chǎn)股的大背景之下，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍此時(shí)辭任終于成了擊潰本已極度脆弱的市場(chǎng)信心的最后一根稻草。其實(shí)，比較之下，無(wú)論是龍湖的企業(yè)基本面，還是龍湖接任創(chuàng)始人吳亞軍的從內(nèi)部成長(zhǎng)起來(lái)的團(tuán)隊(duì)都是相當(dāng)優(yōu)秀的，龍湖換帥本不應(yīng)該成為龍湖自身股債雙殺，乃至觸發(fā)地產(chǎn)股暴跌的最直接原因。但是這一慘淡局面，還是不以人的意志為轉(zhuǎn)移地出現(xiàn)了。
誰(shuí)讓此時(shí)的行業(yè)普遍感覺(jué)失去了方向感呢？誰(shuí)讓旨在促進(jìn)行業(yè)回暖和市場(chǎng)復(fù)蘇的不斷加力的政策都失去了預(yù)期效力呢？君不見(jiàn)，連勇救土地財(cái)政而踴躍拿地的國(guó)央企也減緩了拿地步伐，而地方國(guó)企出面拿地和變相輸血土地財(cái)政的應(yīng)急之舉也已被財(cái)政部叫停，以及已有城市申請(qǐng)退出土地集中出讓試點(diǎn)了嘛？如果行業(yè)信心不修復(fù)、市場(chǎng)不回暖，一切輸血式的救市救企救行業(yè)的政策措施終有到頭的一天。
10月31日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，今日提前償還貸款51億港元，控股股東增持300萬(wàn)股，這確實(shí)有利于提振市場(chǎng)信心，進(jìn)而讓龍湖股債止跌回穩(wěn)，但是這顯然解決不了房地產(chǎn)行業(yè)目前的問(wèn)題?；貧w宏觀理性和重新檢視行業(yè)狀態(tài)，以尋求行業(yè)應(yīng)有的未來(lái)走向，才是房地產(chǎn)行業(yè)與政策面刻不容緩的命題。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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