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在濟(jì)南市政府以市屬?lài)?guó)有企業(yè)大規(guī)模入市回購(gòu)商品房被叫停之后，當(dāng)名列全國(guó)樓市爛尾樓翹楚的鄭州“保交樓大會(huì)戰(zhàn)”即將進(jìn)入滿月之際，蘇州市政府更大手筆的商品房回購(gòu)計(jì)劃卻已經(jīng)在悄悄進(jìn)行了。不過(guò)，此次蘇州市政府此次是以人才房、保租房的名義擬對(duì)6個(gè)區(qū)以及4個(gè)縣市共十個(gè)板塊回購(gòu)約1萬(wàn)套新房并已經(jīng)部分實(shí)施，而此前除了濟(jì)南之外已經(jīng)有多個(gè)地方政府如鄭州、湖州等或親自下場(chǎng)、或鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、或鼓勵(lì)機(jī)關(guān)單位批量購(gòu)入商品房了。各地政府也簡(jiǎn)直是為了當(dāng)?shù)貥鞘械幕嘏偎榱诵摹?/p>

而在經(jīng)濟(jì)總量和人口相對(duì)較小、缺乏優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和外來(lái)人口以及外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力的縣域市場(chǎng)，鼓勵(lì)和支持農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的地方政府也已經(jīng)不在少數(shù)。雖然無(wú)論地方政府還是金融機(jī)構(gòu)都知道農(nóng)民除了沒(méi)有公積金而無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款之外，也往往沒(méi)有穩(wěn)定收入而不是商業(yè)銀行適格的按揭貸款人，但是為了支持地方土地財(cái)政和看在地方財(cái)政朝不保夕的錢(qián)袋的份兒上，已經(jīng)顧不得邏輯的合理性，而以推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化的名義，用各種力度不等獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼、優(yōu)惠，甚至是宅基地?fù)Q錢(qián)的方式來(lái)誘惑農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房了。

實(shí)際上，在不改變經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)治理模式，不改變以高負(fù)債推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式和政績(jī)觀的情況下，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)是無(wú)法擺脫的，更何況多年來(lái)的透支發(fā)展所構(gòu)筑的政府表內(nèi)與表外高額負(fù)債所形成的流動(dòng)性重壓又遭遇預(yù)期下行的財(cái)政增支減收因素的增多，正在日益推高地方政府的財(cái)政焦慮。6月份以來(lái)各方期盼與政策力促的樓市回暖勢(shì)頭又遭遇了爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”的重?fù)?，讓保交樓和“金九銀十”的消失成了涉房領(lǐng)域內(nèi)這個(gè)秋天最為沉重的話題。輿情受控之下“抱團(tuán)停貸”在消息面上顯得波瀾不驚，但卻事關(guān)行業(yè)信心的修復(fù)乃至不斷邊際寬松的調(diào)控政策的效力與市場(chǎng)傳導(dǎo)問(wèn)題。其實(shí)這也是各地政府不斷加大保交樓力度，在動(dòng)員地方國(guó)企、平臺(tái)公司和地方AMC入場(chǎng)乃至成立保交樓基金的同時(shí)，發(fā)動(dòng)運(yùn)動(dòng)式保交樓活動(dòng)的重要原因。

行業(yè)信心難以修復(fù)所引發(fā)的土地財(cái)政焦慮，在對(duì)地方政府財(cái)力流動(dòng)性形成重壓的同時(shí)向行業(yè)主管與監(jiān)管部門(mén)的傳導(dǎo)，自然也使得相關(guān)決策層無(wú)法超脫于事外。這也就是在央行和銀保監(jiān)會(huì)不斷推出多項(xiàng)涉房金融寬松政策、促進(jìn)行業(yè)并購(gòu)融資和推動(dòng)國(guó)家級(jí)AMC入場(chǎng)以試圖恢復(fù)行業(yè)流動(dòng)性和促進(jìn)樓市回暖的舉措?yún)s效果乏善可陳之后，直接要求六大主要國(guó)有商業(yè)銀行年底前再各增加1000億元涉房融資，以及由央行直接推出2000億PSL這一旨在保交樓的定向與專(zhuān)項(xiàng)高能融資工具的主要原因。而坊間的說(shuō)法是，央行這一2000億量級(jí)PSL所釋放的基礎(chǔ)貨幣在經(jīng)由政策性銀行、商業(yè)銀行貨幣創(chuàng)造的乘數(shù)效應(yīng)以及實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中的杠桿效應(yīng)下，將能覆蓋1萬(wàn)億保交樓問(wèn)題的流動(dòng)性所需，從而讓與保交樓問(wèn)題緊密相連的行業(yè)信心得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的真正復(fù)蘇。

其實(shí)，地方政府下場(chǎng)回購(gòu)商品房這一舉措，只不過(guò)是在地方政府職權(quán)和能力范圍內(nèi)盡力化解因市場(chǎng)信心過(guò)于脆弱而造成的行業(yè)供求失衡之下的無(wú)奈與被迫的有為之舉，而之前濟(jì)南市政府回購(gòu)3000套商品房的舉措被迅速叫停，也正是體現(xiàn)了政策層面對(duì)于地方政府提振樓市的作法可能過(guò)于激進(jìn)的擔(dān)心。而近期湖州、鄭州在濟(jì)南市政府直接下場(chǎng)回購(gòu)商品房被叫停之后的類(lèi)似舉動(dòng)卻被默許，且此次蘇州市政府更大規(guī)模的萬(wàn)套級(jí)別的商品房回購(gòu)行動(dòng)雖然采取了“悄悄地進(jìn)行，打槍的不要”的只做不說(shuō)的方式，但在被媒體曝光之后至今并未叫停，說(shuō)明決策層對(duì)于樓市信心尚待修復(fù)的嚴(yán)重性也有了重新認(rèn)知。

因此，保交樓的問(wèn)題有多嚴(yán)重，市場(chǎng)信心久待修復(fù)的后果如何，由此引發(fā)的各類(lèi)政策失效與空轉(zhuǎn)問(wèn)題，乃至市場(chǎng)失效問(wèn)題有多嚴(yán)峻，看來(lái)從縣域市場(chǎng)到行業(yè)決策層都已經(jīng)有了充分的認(rèn)知。所以，縱然著名房地產(chǎn)專(zhuān)家、北師大董藩教授不顧“生產(chǎn)方式?jīng)Q定生活方式”這一經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)而為縣域樓市站臺(tái)，幫助縣級(jí)政府“忽悠”農(nóng)民城買(mǎi)房，確實(shí)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民可能面臨的貸款壞賬與個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)有些不計(jì)后果而不夠厚道，但是縣級(jí)財(cái)政的窘境、對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)以及解決辦法極其有限之下盼望樓市回暖的急切之情，卻是可以理解的。而上述蘇州、鄭州、湖州等城市在自身決策資源允許的情況下直接下場(chǎng)入市回購(gòu)商品房用于解決人才房和保租房，也不失為充分把握當(dāng)今樓市信心亟待提振和市場(chǎng)失靈之下的應(yīng)急性有為之舉。

回到問(wèn)題的根本，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在土地財(cái)政的推動(dòng)下演變?yōu)檎o控地根和銀根的自肥之道和全社會(huì)變相的強(qiáng)制性“土地稅”之后，地價(jià)與房?jī)r(jià)的輪番上漲以及由此造成的對(duì)于行業(yè)可持續(xù)發(fā)展空間的加速壓縮，必然會(huì)帶來(lái)行業(yè)成長(zhǎng)的窒息以及土地財(cái)政的自我式微。今年的土地集中出讓試點(diǎn)城市截至目前的第三批土地出讓數(shù)據(jù)顯示，除了國(guó)央企地產(chǎn)企業(yè)之外，明顯屬于地方政府“自彈自唱”的地方平臺(tái)與城投公司已占了入市參拍和成交主體的近半數(shù)量了。

不過(guò)居家日子都一樣，無(wú)非就是在找錢(qián)和省錢(qián)之間要把握好平衡而已。治大國(guó)如烹小鮮，在房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不變而依靠土地財(cái)政來(lái)找補(bǔ)地方財(cái)政缺口顯然無(wú)法長(zhǎng)期維持的情況下，一切旨在推動(dòng)樓市回暖和重振土地財(cái)政的政策措施與作法，不過(guò)都只是臨時(shí)之舉，而政府職能的轉(zhuǎn)變、社會(huì)治理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變才是擺脫財(cái)政困境，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香