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為切實(shí)解決老年家庭購(gòu)房中的實(shí)際困難，北京市住建委在今年第二批次供地時(shí)在昌平、順義區(qū)選取了三宗地進(jìn)行全齡居住社區(qū)項(xiàng)目試點(diǎn)，對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買上述試點(diǎn)項(xiàng)目并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的可給予一定的政策支持，包括其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。項(xiàng)目推出后，受到了社會(huì)與房地產(chǎn)圈的廣泛關(guān)注。

從目前政策面的解釋來(lái)看，其出發(fā)點(diǎn)是為了改善老年人的居住條件，而不是為了促進(jìn)樓市回暖和刺激樓市，運(yùn)用與子女共同貸款的方式，確實(shí)從市場(chǎng)端而言有利于擴(kuò)大購(gòu)買力基礎(chǔ)，而且對(duì)于未來(lái)全齡友好住宅會(huì)帶來(lái)一定的示范效應(yīng)。把老城區(qū)的戶口遷移到這些北京較為外圍的地區(qū)，也確實(shí)有對(duì)中心城區(qū)抽疏功能，對(duì)不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性與推廣度。

不過(guò)，類似的工作之前多是由市場(chǎng)力量來(lái)推動(dòng)的。開發(fā)商在城市遠(yuǎn)郊地價(jià)較低的地段建設(shè)的一些社區(qū)，在級(jí)差地租和配套價(jià)值效應(yīng)所決定的房?jī)r(jià)差異推動(dòng)下，吸引了一些需要改善居住條件而又對(duì)職住通勤無(wú)要求的老年人在力所能及的范圍內(nèi)的購(gòu)買與居住行為。由于超過(guò)60周歲時(shí)購(gòu)房貸款會(huì)受到較多限制，這些購(gòu)買者多是以自身積蓄、出售中心城區(qū)的原有住宅以及家庭成員間的資助與私人借款來(lái)實(shí)現(xiàn)的。之所以出現(xiàn)這種情況，主要是依照目前的信貸政策，僅僅依靠退休金收入的老年人的負(fù)債能力和按揭能力比較有限，且由子女接替父母親實(shí)現(xiàn)接力還貸或共同還貸，在民法和經(jīng)濟(jì)法層面上還存在需要商榷之處，政策的合法性還存在一定疑慮。

之前，在房?jī)r(jià)較高的一些城市如杭州市，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)為了助力市民置業(yè)也曾推出了家庭成員跨代還款的合力貸、接力貸等金融品種，被輿論指責(zé)為高房?jī)r(jià)掏空“六個(gè)錢包”之后的“祖宗十八貸”并遭到質(zhì)疑。實(shí)際上由于貸款合同需要明確的承貸人和還款人，而無(wú)論是合力貸還是接力貸都涉及共同貸款人之間是否存在互相負(fù)有連帶責(zé)任的問(wèn)題，與一般的經(jīng)濟(jì)合同的要求存在一定出入，也不符合“人死債銷”的司法倫理和傳統(tǒng)認(rèn)知，導(dǎo)致這類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)始終難以完全排除，也一直被輿論詬病其合規(guī)問(wèn)題。

但即使在超過(guò)60歲的老年人無(wú)法貸款的情況下，市場(chǎng)的力量仍然以中心城區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)差異，以及家庭的力量推動(dòng)了市場(chǎng)化的老年人居住條件改善活動(dòng)，而一些高端老年人口更是入住了醫(yī)療配條件，乃至教育配套條件更好的全齡化商業(yè)性康養(yǎng)社區(qū)，形成了高端老年人口和普通老年人口在市場(chǎng)化條件下居住條件自我改善的當(dāng)前格局。目前政府力量以有形之手參與到這一現(xiàn)有的市場(chǎng)格局之中時(shí)，政策能否給出比市場(chǎng)化下更為有競(jìng)爭(zhēng)力的條件，就成為這一政策成敗的關(guān)鍵。

通讀相關(guān)政策報(bào)道，其推出前后的差異除了在貸款額度方面稍作放寬、利率方面有所優(yōu)惠之外并無(wú)特別值得關(guān)注之處。這也是除了惠及人群面較小之外，市場(chǎng)反應(yīng)并不熱烈的主要原因。而且對(duì)于老年人和多孩家庭購(gòu)房放寬和力度有限的鼓勵(lì)措施，在很大程度上極易被市場(chǎng)解讀為旨在促進(jìn)樓市復(fù)蘇以刺激市場(chǎng)的假借公益之名的促銷措施。

之所以容易被如此解讀，主要原因有二：第一、正如上文所言，此項(xiàng)政策的優(yōu)惠與支持力度十分有限，很難對(duì)市場(chǎng)化解決老年人居住條件改善的現(xiàn)有格局形成明顯的替代；第二、老齡事業(yè)本來(lái)就具有較強(qiáng)的公益性，在市場(chǎng)所能夠提供的差異化、個(gè)性化服務(wù)之外，普惠化與保障性的養(yǎng)老服務(wù)更多的需要以政府服務(wù)來(lái)體現(xiàn)其公益性，這種連老年人口袋里的錢也不放過(guò)、高度疑似助力開發(fā)商賣房而旨在服務(wù)土地財(cái)政的作法，顯然是違背施政倫理的。

尊老愛幼是中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)，也是世界各民族的共同價(jià)值觀，是人類社會(huì)延續(xù)與發(fā)展的自然倫理的題中應(yīng)有之義。施政文明的重要標(biāo)志之一，就是在政策層面處處所體現(xiàn)出的對(duì)于孩子和老年人的必要照顧，這對(duì)于快速走向深度老齡化和少子化，且面臨人口可持續(xù)增長(zhǎng)壓力的當(dāng)前中國(guó)尤其如此。因此如何實(shí)現(xiàn)建設(shè)財(cái)政向公共財(cái)政的迅速轉(zhuǎn)型，如何降低效率低下且過(guò)度消耗社會(huì)資源的國(guó)央企比例、如何大幅降低強(qiáng)政府模式之下過(guò)高的制度成本而騰出更多的公共資源來(lái)支持“一老一少”事業(yè)的發(fā)展，而非緊盯著這兩個(gè)群體，試圖以政策助力榨盡老年人口袋里的的最后一個(gè)銅板來(lái)支持開發(fā)商和實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政自肥，恐怕才是真正關(guān)注“一老一少”事業(yè)應(yīng)有的方向。

在政策與政府服務(wù)缺失的情況下，請(qǐng)不要低估市場(chǎng)的自組織能力，目前老年人居住條件的改善正是依靠這一市場(chǎng)機(jī)制自行解決的。有形之手如果要進(jìn)入這一領(lǐng)域，需要具備帕累托改進(jìn)的政策效應(yīng)才值得期待，否則只能帶來(lái)對(duì)于原有市場(chǎng)自我解決體系與秩序的破壞。有形之手最好還是定位于對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的完善與補(bǔ)充，而不是企圖對(duì)無(wú)形之手的取代。因?yàn)橛行沃滞鶐в袑ぷ獾奶烊粍?dòng)機(jī)，如果加入所謂的致力于老年人居住條件改善這一行列而不純屬公益性質(zhì)，則以此為名，行與開發(fā)商合謀達(dá)到土地財(cái)政自肥之實(shí)的質(zhì)疑，也就始終無(wú)法擺脫了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香