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AMC下場助力“保交樓”,意味著什么?

2022-07-22

正是因?yàn)榉科笠揽孔陨淼牧α恳褵o法實(shí)現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)以解決保交樓的問題,地方政府以國企聯(lián)合AMC進(jìn)駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會(huì)問題的可選項(xiàng)。同樣,也只有問題嚴(yán)重到依靠自身無法復(fù)工復(fù)建和無力回天,而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務(wù)時(shí),開發(fā)商才肯將項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)主動(dòng)或者被動(dòng)交出來,接受旨在實(shí)現(xiàn)“保交樓”的命運(yùn)安排。其實(shí),出險(xiǎn)房企未來的出路也同樣如此,只有當(dāng)其完全失去自救能力而放棄主動(dòng)重整與重組的努力時(shí),市場出清和行業(yè)重整的機(jī)會(huì)才會(huì)真正到來。

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一堆爛水果和一個(gè)美麗的果盤之間的價(jià)值差距,通常被用來講述投行的價(jià)值所在。而資產(chǎn)管理公司(AMC),正是將一些問題資產(chǎn)通過甄別、剝離、重整和引入資源,進(jìn)而讓其重新體現(xiàn)市場價(jià)值和恢復(fù)活力的機(jī)構(gòu)。為了化解爛尾樓危機(jī),鄭州近日以下屬國企聯(lián)合地方AMC直接下場,擬聯(lián)合發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金來助力“保交樓”問題,可謂在全國領(lǐng)風(fēng)氣之先。

作為近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口擴(kuò)張和城市發(fā)展都非常快的中原第一大城市的鄭州,高達(dá)三分之一左右的項(xiàng)目爛尾率,同樣也讓鄭州成為全國范圍內(nèi)的爛尾樓標(biāo)桿性城市。如果說村鎮(zhèn)銀行問題代表了以河南為代表的基層金融生態(tài)的真實(shí)狀況,而以反復(fù)賦紅碼來限制村鎮(zhèn)銀行儲(chǔ)戶合法維權(quán)代表了河南社會(huì)治理與應(yīng)對危機(jī)的地方政府能力水準(zhǔn)的話,則如何化解大量的爛尾樓以及因此引發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”問題,就成了鄭州地方政府當(dāng)下必須面對的課題。

這不但因?yàn)猷嵵菔杏騼?nèi)大面積的爛尾樓的出現(xiàn),本身就是地方政府無法回避的責(zé)任,而“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮對于新房市場心理的影響與打擊更是不言而喻。這無疑將危及本來已經(jīng)去化壓力極大的鄭州樓市,更會(huì)讓土地財(cái)政依賴度較高的鄭州雪上加霜。也正是在此重壓之下,鄭州地方政府已無暇顧及下屬的住建部門與監(jiān)管銀行在“爛尾樓”問題上依然相互推責(zé)的互懟行為,而是直接響應(yīng)銀保監(jiān)會(huì)的號召親自下場,以國企聯(lián)合地方AMC設(shè)立地產(chǎn)紓困基金解決爛尾樓的問題了。

其實(shí),自此輪調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性困境而引發(fā)不少民營百強(qiáng)房企排隊(duì)暴雷的去年下半年起,行業(yè)主管部門和監(jiān)管部門就一直在呼吁并給予各種行業(yè)政策與金融支持,來引導(dǎo)優(yōu)秀房企以市場化形式進(jìn)行項(xiàng)目并購來試圖化解行業(yè)流動(dòng)性問題,甚至動(dòng)員四大AMC和地方AMC參與出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)盤整來推動(dòng)行業(yè)重整與回暖,以努力促使行業(yè)盡快回到良性循環(huán)的軌道。

但是無論政策層面如何推動(dòng)和如何給予金融支持,除了少數(shù)房企如招商蛇口、華僑城、華潤置地借機(jī)發(fā)行了旨在置換和優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)的并購債之外,此項(xiàng)工作在實(shí)質(zhì)上并沒有獲得太大的推進(jìn)。這一方面,是由于并購市場的“二手車”效應(yīng),使得愿意出讓的項(xiàng)目普遍質(zhì)地較差進(jìn)而失去了并購價(jià)值,而尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算階段的出險(xiǎn)房企對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理無法實(shí)現(xiàn)使其進(jìn)入并購市場;另一方面,在行業(yè)陷入整體性的流動(dòng)性困境,項(xiàng)目估值在大大下降的同時(shí)往往還背負(fù)著大量的債務(wù)和被設(shè)定了各種優(yōu)先權(quán),自然讓以項(xiàng)目并購來推動(dòng)行業(yè)重組與實(shí)現(xiàn)行業(yè)流動(dòng)性恢復(fù)的思路就成了鏡花水月。

而AMC的長處,是對不良資產(chǎn)的處置與整理,但AMC發(fā)揮該長處的前提,是獲得出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)管理權(quán)。在出險(xiǎn)房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下,AMC就只能成為這些出險(xiǎn)房企自救的配角和資源提供者,而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者,自然也就致使AMC的隆重出場,至今也是一場雷聲大雨點(diǎn)小的空歡喜。也正因?yàn)槿绱耍诮衲暌詠泶硇苑科箐N售去化近乎腰斬、新增暴雷房企不斷而爛尾樓問題日益嚴(yán)重的當(dāng)下,爛尾樓業(yè)主們的“抱團(tuán)停貸”行為,將行業(yè)流動(dòng)性困境之嚴(yán)重狀況徹底揭出進(jìn)而將“保交樓”推向了政治正確的高度,自然也就為無力復(fù)工復(fù)產(chǎn)的房企與項(xiàng)目公司被迫接受AMC的接管,將資產(chǎn)處置與管理權(quán)交給AMC創(chuàng)造了條件。

正是因?yàn)榉科笠揽孔陨淼牧α恳褵o法實(shí)現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)以解決保交樓的問題,地方政府以國企聯(lián)合AMC進(jìn)駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會(huì)問題的可選項(xiàng)。當(dāng)項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)以被動(dòng)或者主動(dòng)的形式轉(zhuǎn)移到AMC方面以后,AMC即可發(fā)揮自身的資產(chǎn)甄別、風(fēng)險(xiǎn)剝離和隔離、資產(chǎn)托管以及重新盤活的長處,以原項(xiàng)目公司的權(quán)益來抵償與化解部分債務(wù),再通過提供外部增信、AMC自身注資以及引入新的資金等方式恢復(fù)建設(shè),也就成了順理成章的事情。而鄭州國企聯(lián)合地方AMC發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金,正是旨在AMC下場助力“保交樓”提供必要的資金支持。

也只有當(dāng)爛尾樓問題惡化到業(yè)主們的“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮蔓延到危及樓市運(yùn)行和土地財(cái)政,危及到足夠級別的官員烏紗帽安全時(shí),作為高周轉(zhuǎn)模式下快速發(fā)展的房地產(chǎn)紅利的最大分享者,與開發(fā)商、監(jiān)管銀行聯(lián)手制造了爛尾樓問題的地方政府,才不得不出手來加以處置。同樣,也只有問題嚴(yán)重到依靠自身無法復(fù)工復(fù)建和無力回天,而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務(wù)時(shí),開發(fā)商才肯將項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)主動(dòng)或者被動(dòng)交出來,接受旨在實(shí)現(xiàn)“保交樓”的命運(yùn)安排。

其實(shí),出險(xiǎn)房企未來的出路也同樣如此,只有當(dāng)其完全失去自救能力而放棄主動(dòng)重整與重組的努力時(shí),市場出清和行業(yè)重整的機(jī)會(huì)才會(huì)真正到來。也只有到了這個(gè)時(shí)候,市場中從不缺乏的“食腐者”與虎視眈眈的“撿尸人”才會(huì)大量出現(xiàn)。因?yàn)樵敢獬誀€水果的人很少,但是卻很少有人能夠拒絕繽紛而美味的果盤的誘惑。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯:劉蘭香

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