“抱團(tuán)停貸”現(xiàn)象探因，與爛尾樓問題求解
當(dāng)政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財(cái)政為核心目標(biāo)，將房地產(chǎn)行業(yè)搞成強(qiáng)政府控制且自身還扮演著行業(yè)監(jiān)管角色，在行業(yè)卻進(jìn)入魚龍混雜與全國(guó)性、公司化、規(guī)?；l(fā)展時(shí)，行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬、可公關(guān)和可俘獲的了，而市場(chǎng)機(jī)制所具備的天然的篩選與淘汰功能也就只能靠邊站，大量的爛尾樓和苦主的出現(xiàn)也就成了必然結(jié)果。顯然，將負(fù)有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強(qiáng)制權(quán)力的地方政府與能管得住錢的相關(guān)銀行拉入“保交房”和“防爛尾”的局中，讓他們成為無法脫身、無法免責(zé)的利己主義者，才是當(dāng)今中國(guó)特有的房地產(chǎn)預(yù)售制度下解決爛尾樓問題的基本邏輯。
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樓盤爛尾無法交付，從來都是房地產(chǎn)預(yù)售制下各地城建領(lǐng)域和房地產(chǎn)行業(yè)的老大難問題。隨著此輪行業(yè)調(diào)控引發(fā)去杠桿和降低周轉(zhuǎn)速度，尤其是去年下半年以來樓市的急劇下滑，在眾多知名頭部民營(yíng)房企排隊(duì)暴雷的情形之下，各地停工爛尾項(xiàng)目又在急劇上升，而旨在防止項(xiàng)目爛尾的預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)化與不當(dāng)執(zhí)行，在很大程度上又催生了更多項(xiàng)目的停工爛尾。爛尾項(xiàng)目業(yè)主自然也就成了不得不千方百計(jì)維權(quán)的苦主，而業(yè)主維權(quán)之下能夠成功復(fù)工的項(xiàng)目并不多，因此鄭州集中了最多博士碩士的那棟“人才樓”在一眾高知業(yè)主努力之下的復(fù)工，也就成了新聞，同時(shí)近期不少地方出現(xiàn)爛尾樓盤業(yè)主集體決定停止還貸，引發(fā)廣泛關(guān)注。
按說預(yù)售制下應(yīng)該有著完善的行業(yè)監(jiān)管與市場(chǎng)淘汰機(jī)制，以防止項(xiàng)目資金挪用、濫用、非法轉(zhuǎn)移等可能造成的爛尾問題，那些出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司及其主要負(fù)責(zé)人要么被市場(chǎng)無情淘汰而再無法再進(jìn)入行業(yè)，要么涉及監(jiān)管失職的機(jī)構(gòu)和人員也會(huì)受到相應(yīng)的制裁而不再發(fā)生監(jiān)管缺失。但事實(shí)上，住房短缺時(shí)代從香港引入的預(yù)售制，在高周轉(zhuǎn)模式所推動(dòng)的行業(yè)大發(fā)展與造富運(yùn)動(dòng)中，還與行業(yè)的強(qiáng)政府關(guān)系特征、與土地財(cái)政緊密相連。當(dāng)政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財(cái)政為核心目標(biāo)，將房地產(chǎn)行業(yè)搞成強(qiáng)政府控制且自身還扮演著行業(yè)監(jiān)管角色，在行業(yè)卻進(jìn)入魚龍混雜與全國(guó)性、公司化、規(guī)模化發(fā)展時(shí)，行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬、可公關(guān)和可俘獲的了，而市場(chǎng)機(jī)制所具備的天然的篩選與淘汰功能也就只能靠邊站，大量的爛尾樓和苦主的出現(xiàn)也就成了必然結(jié)果。
監(jiān)管部門雖然肩負(fù)行業(yè)監(jiān)管之責(zé)，但是在出現(xiàn)爛尾樓之后卻從未見過哪個(gè)地方政府因?yàn)楸O(jiān)管失職而被追究過責(zé)任。在監(jiān)管賦權(quán)來自于上級(jí)并缺乏追責(zé)體制的情況下，爛尾樓受害者的維權(quán)訴求雖然也屬于監(jiān)管部門的法定職責(zé)范圍，但并未構(gòu)成這些監(jiān)管部門工作的原始動(dòng)力，敷衍塞責(zé)與得過且過自然也就成了監(jiān)管常態(tài)，而對(duì)于房企預(yù)售資金的過度監(jiān)管與濫用職權(quán)卻往往成監(jiān)管實(shí)踐中的另一面。在當(dāng)前的政府監(jiān)管體制下，監(jiān)管賬戶的資金流動(dòng)聽命于政府而非業(yè)主，但是負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的政府部門對(duì)于具體的開發(fā)業(yè)務(wù)未必了解且對(duì)監(jiān)管后果并不承擔(dān)責(zé)任，這種不承擔(dān)后果與不承擔(dān)責(zé)任的監(jiān)管，效果如何，自然也就無需多言了。
而按揭貸款銀行往往只關(guān)注自身的利益，當(dāng)按揭貸款行與監(jiān)管資金開戶行合二為一時(shí)，擁有優(yōu)勢(shì)資源的開發(fā)商、對(duì)監(jiān)管后果不負(fù)的政府監(jiān)管部門，以及只考慮自身利益的銀行三者相遇，而真正承擔(dān)爛尾后果的注定苦主，也只有買房的業(yè)主與按揭人來扮演了。如此一來，在行業(yè)流動(dòng)性趨于枯竭，大量房企暴雷的情況下，預(yù)售房源能否獲得市場(chǎng)信心的支持進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)榉科蟮匿N售收入，也就顯而易見了。因此，目前的行業(yè)困境，以及刺激樓市回暖的不斷邊際強(qiáng)化的調(diào)控政策淪為政策空轉(zhuǎn)，這個(gè)今日之果，到底是誰種下因，值得大家思量一番。
鄭州爛尾的“人才樓”業(yè)主自救成功只是個(gè)案，并不具備普遍的行業(yè)性借鑒意義。僅依靠業(yè)主的奮力自救，顯然無法解決爛尾樓問題，而房企的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”、“保交樓”在沒有外部強(qiáng)力約束的情況下淪為政治正確的空洞口號(hào)卻有著極大的可能，依靠開發(fā)商自我道德約束恐怕更是不值一提的笑談。在負(fù)有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強(qiáng)制權(quán)卻對(duì)監(jiān)管后果并不負(fù)責(zé)任的地方政府，以及只顧自私自利卻把控著開發(fā)商資金賬戶的銀行不入場(chǎng)的情況下，爛尾樓業(yè)主的維權(quán)似乎也就成了沒有太多希望的事情，政府當(dāng)前所倡導(dǎo)與力主的“保交樓”自然也就失去了根本依托。難道保交樓、救爛尾，依然只能靠心力交瘁的業(yè)主和按揭貸款人日復(fù)一日的上訪和被迫不斷制造群體事件來促進(jìn)解決嗎？
顯然，將負(fù)有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強(qiáng)制權(quán)力的地方政府與能管得住錢的相關(guān)銀行拉入“保交房”和“防爛尾”的局中，讓他們成為無法脫身、無法免責(zé)的利己主義者，才是當(dāng)今中國(guó)特有的房地產(chǎn)預(yù)售制度下解決爛尾樓問題的基本邏輯。而這一邏輯，也是在多年以來的爛尾樓問題化解實(shí)踐與千千萬萬個(gè)爛尾樓苦主維權(quán)之戰(zhàn)中逐步摸索和生發(fā)出來的樸素道理。中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的過去，方方面面都是多多少少的得利者，而不能僅僅讓掏空了六個(gè)錢包的買房者和按揭貸款人成為唯一的受害者和風(fēng)險(xiǎn)兜底者。
所以，面對(duì)爛尾樓問題，我建議已經(jīng)覺悟的買房者與按揭人團(tuán)結(jié)起來，在“保交樓”和保民生的政治正確之下，以“抱團(tuán)停貸”為條件，與開發(fā)商、銀行、監(jiān)管部門充分溝通與協(xié)商，迫使這些角色厘清各自在爛尾樓“制造局”中應(yīng)付的責(zé)任，并各歸其位、各負(fù)其責(zé)，促進(jìn)在爛尾樓的復(fù)生復(fù)活前提下各個(gè)角色的各得其所，堅(jiān)決不要作舍身救蛇的農(nóng)夫，并最終讓凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝。
不過，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)巨變而預(yù)售制度未終結(jié)之前，爛尾樓業(yè)主以“抱團(tuán)停貸”為代表的維權(quán)行為，一切都應(yīng)在法制的框架與前提之下進(jìn)行。因?yàn)閷?duì)于弱小的個(gè)體性的購房人、按揭貸款者而言，政府監(jiān)管部門、開發(fā)商、銀行都是組織化程度較高并擁有強(qiáng)大政商資源與強(qiáng)力權(quán)力的一方，在這些既是合作者，又是對(duì)手的組織化機(jī)構(gòu)面前，也只有知法守法才能保護(hù)好自己。同時(shí)我也呼吁消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房協(xié)以及銀保監(jiān)會(huì)等各方利益的代表機(jī)構(gòu)能夠在新形勢(shì)下以民生為本，從行業(yè)發(fā)展與利益方的角度和高度積極協(xié)調(diào)與斡旋，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)兼顧各方利益和行業(yè)發(fā)展的和局。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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