碧桂園在高周轉(zhuǎn)時代曾經(jīng)給坊間留下“生不進(jìn)萬達(dá)，死不進(jìn)恒大，生死不進(jìn)碧桂園”的印象，不過萬達(dá)已換了輕資產(chǎn)商管打法，恒大正陷于危機(jī)而自顧不暇，只有在行業(yè)不景氣之中平穩(wěn)運(yùn)行并開始營造生態(tài)圈的碧桂園，依然在不時傳出行業(yè)并購的消息。也正因此，這家“宇宙第一房企”的任何風(fēng)吹草動都被高度關(guān)注和被各種解讀，近期一場關(guān)于“碧桂園資金賬戶被凍結(jié)”的風(fēng)波就引發(fā)熱議，但在碧桂園與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的溝通之下迅速得以解決，可謂虛驚一場。不過，這也凸顯出行業(yè)信心和市場運(yùn)行至今無法恢復(fù)和回暖，不僅僅是政策的時滯效應(yīng)所致，而是作為市場化主體的民營房企已經(jīng)失去了對政策回暖作出反應(yīng)的流動性基礎(chǔ)。而從長遠(yuǎn)來看，保護(hù)一批優(yōu)秀的民營房地產(chǎn)企業(yè)的有效存續(xù)和恢復(fù)發(fā)展，或許已是必然選擇。
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近日，宇宙第一房企碧桂園遭受了一場“福劫”。
事件源起于碧桂園在福州與保利、世茂的一個聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，碧桂園在其中只占33%的股份且并非第一大股東，只因?yàn)楸坦饒@項(xiàng)目方與當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門就監(jiān)管賬戶等問題發(fā)生分歧而導(dǎo)致福州全市范圍內(nèi)的所有碧桂園項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶遭到凍結(jié)。雖然這一沖突在事發(fā)當(dāng)日下午就得以化解，福州市內(nèi)碧桂園項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金經(jīng)過批準(zhǔn)后已可正常辦理，但這一風(fēng)波的產(chǎn)生和解決過程除了表明當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門在強(qiáng)化監(jiān)管名義之下的“有權(quán)任性”之外，也表明當(dāng)前的市場狀態(tài)下行業(yè)信心的脆弱程度。
在業(yè)內(nèi)看來，碧桂園與融創(chuàng)中國、龍湖等頭部房企是近年來高周轉(zhuǎn)模式之下財(cái)務(wù)狀況相對穩(wěn)健的代表性企業(yè)。尤其是碧桂園，以低線位城市大盤模式獲得快速的規(guī)模成長后，近年來在向一二線城市高速轉(zhuǎn)移的過程中將高周轉(zhuǎn)做到了極致，并讓財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得以大幅優(yōu)化，進(jìn)而讓碧桂園在2020年以來的此輪去杠桿、降負(fù)債的過程中取得了相對從容的狀態(tài)。這使人不得不佩服碧桂園老板楊國強(qiáng)和以莫斌為首的經(jīng)理人核心團(tuán)隊(duì)扭轉(zhuǎn)乾坤的戰(zhàn)略管理和企業(yè)操盤能力。這也正如碧桂園在高周轉(zhuǎn)時代曾經(jīng)給坊間留下的“生不進(jìn)萬達(dá)，死不進(jìn)恒大，生死不進(jìn)碧桂園”的印象一樣深刻，不過萬達(dá)已換了輕資產(chǎn)商管打法，恒大正陷于危機(jī)而自顧不暇，只有“悶聲”大造建筑機(jī)器人、在行業(yè)不景氣之中平穩(wěn)運(yùn)行并開始營造生態(tài)圈的碧桂園，依然在不時傳出行業(yè)并購的消息。
所以當(dāng)曾經(jīng)豪氣干云，喊出“除了融創(chuàng)，未來任何一家房企都可能暴雷”的孫宏斌陷入賣貝殼股票、低價配股、賣項(xiàng)目資產(chǎn)、個人大額借款給公司救急的手忙腳亂，并在聲稱賬面資金超過1600億港元而能夠完全覆蓋未來一年時間內(nèi)償債與開發(fā)所需資金卻依然難以避免債券延期兌付之時，行業(yè)信心的脆弱是可想而知的。此時除了一直低調(diào)的龍湖，碧桂園的任何風(fēng)吹草動都被高度關(guān)注和被各種解讀，則是必然的了。
開年以來，從去年下半年就急劇轉(zhuǎn)淡的樓市并未在暖風(fēng)頻吹的行業(yè)政策呼喚之下迎來春天，進(jìn)入四月份以來百強(qiáng)房企的銷售狀況在各地不斷出臺的樓市刺激政策下反而大幅下滑。碧桂園5月6日晚間公告，4月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約226.4億元，合同銷售面積約274萬平方米，分別同比下滑57.14%和53.87%。無論碧桂園的資金狀況到底如何，以其巨大的企業(yè)體量而言，在銷售大幅下滑的態(tài)勢下其所面臨的資金壓力也是可想而知的。因此，福州市監(jiān)管部門的一個“任性”小動作就掀起行業(yè)的軒然大波，自然也就在情理之中了。
企業(yè)財(cái)務(wù)近年來回歸穩(wěn)健的碧桂園尚且如此，整個房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)如何也就不言而喻了。這也在很大程度上解釋了去年第四季度以來，從市場端到資金端的相繼放松和各地政府不斷加大的樓市刺激政策為何并未奏效，反而讓市場愈來愈冷的底層原因。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)表明，TOP5、TOP20、TOP50房企今年4月份銷售收入分別同比下滑56.7%、59.1%、59.9%，而今年前4個月則同比分別下滑45..8%、48.7%和50.5%。銷售收入的大幅下滑，讓在長期以來不斷加碼的行業(yè)調(diào)控之下本已陷入困境的行業(yè)流動性更加雪上加霜，一方面導(dǎo)致不少民營百強(qiáng)房企持續(xù)排隊(duì)暴雷，另一方面也導(dǎo)致房企因缺乏足夠的流動性而對行業(yè)回暖的刺激政策失去了反應(yīng)，讓行業(yè)信心的恢復(fù)在很大程度上淪為無源之水和無本之木之下的政策空轉(zhuǎn)。近期各地土拍市場的冷清，與民營房企極少入場而國央平（國企、央企、地方平臺公司）唱主角的情形，就是這一行業(yè)現(xiàn)狀的真實(shí)寫照。
一言以蔽之，行業(yè)信心和市場運(yùn)行至今無法恢復(fù)和回暖，不僅僅是政策的時滯效應(yīng)所致，而是作為市場化主體的民營房企已經(jīng)失去了對政策回暖作出反應(yīng)的流動性基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國改革開放以來曾經(jīng)市場化程度最高的行業(yè)之一，目前依然是國民經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)。但是行業(yè)本身供求關(guān)系和行業(yè)格局的基本面已發(fā)生了根本性改變，行業(yè)的市場化程度也已大幅降低，由此導(dǎo)致此時無論從市場端還是資金端的政策刺激效果必然大不如前。僅僅靠以往的加大放松行業(yè)調(diào)控力度的老辦法，已經(jīng)很難促使市場迅速反轉(zhuǎn)了，這也正是坊間戲言之“房地產(chǎn)這把夜壺是被拿出了，可是尿沒了”的深層邏輯。
因此，從維護(hù)行業(yè)市場化程度以維護(hù)行業(yè)活力和行業(yè)創(chuàng)新能力，進(jìn)而維護(hù)房地產(chǎn)市場機(jī)制的有效運(yùn)行乃至行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度而言，保護(hù)一批優(yōu)秀的民營房地產(chǎn)企業(yè)的有效存續(xù)和恢復(fù)發(fā)展尤顯重要。與此同時，在已然變化的行業(yè)格局下，盡快告別高風(fēng)險的高周轉(zhuǎn)模式，向講求發(fā)展質(zhì)量與企業(yè)安全的穩(wěn)健模式轉(zhuǎn)型，既是以碧桂園為代表的民營房企生存與發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。
福州常常被解讀為有福之州，碧桂園的“福州劫”在與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的溝通之下迅速得以解決，可謂虛驚一場。這一定程度也體現(xiàn)了該企業(yè)溝通能力。希望渡過“福州劫”的不只是碧桂園一家房企，也希望這一天成為中國房地產(chǎn)行業(yè)重生之路的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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