從許家印透露的情況來(lái)看，2022年需要保交付的面積7000萬(wàn)平方米，大約占需要保交付面積的50%，那么這也就意味著恒大目前已預(yù)售而未交付的總面積大約還有14000萬(wàn)平方米。之所以預(yù)售出去了14000萬(wàn)平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金，連完成土建都成問(wèn)題，說(shuō)明恒大之前已將不少資金投入了買(mǎi)地、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費(fèi)用中消耗掉了。以這么少的可用資金來(lái)承擔(dān)這么大的、顯然不可能完成的建設(shè)與交付任務(wù)，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金、預(yù)售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金以保交付了。而從目前的情況來(lái)看，這幾種籌資方式都存在著較大的困難。
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許家印近日在恒大保交樓會(huì)議上說(shuō)，恒大今年的保交樓任務(wù)約7000萬(wàn)平方米、60萬(wàn)套的交付目標(biāo)，意味著需保證交付面積的50%要在今年內(nèi)完成。而恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金有500多億元，銷(xiāo)售未回款為800億元。另外許家印還再次提及“任何時(shí)候都不能賤賣(mài)公司資產(chǎn)，不能依靠賤賣(mài)資產(chǎn)去還債務(wù)，否則資產(chǎn)賤賣(mài)完了也很難還清債務(wù)”。
這應(yīng)該說(shuō)是代表了恒大保交付和以資產(chǎn)處置來(lái)償還債務(wù)的主觀態(tài)度。但是只要稍微算算帳就可以發(fā)現(xiàn)，前者是個(gè)很艱難，而且?guī)в休^大不確定性的問(wèn)題，而后者則只能說(shuō)是明顯的一廂情愿而已。
從許家印透露的情況來(lái)看，2022年需要保交付的面積7000萬(wàn)平方米，大約占需要保交付面積的50%，那么這也就意味著恒大目前已預(yù)售而未交付的總面積大約還有14000萬(wàn)平方米。以恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金500多億、銷(xiāo)售未回款為800多億計(jì)算，恒大未來(lái)可用于保交付的可預(yù)期建設(shè)資金共約1300多億元，這也就意味著恒大未來(lái)可用于保交付的資金平均每平方米不到1000元。至于恒大已經(jīng)預(yù)售的每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度如何、還需要多少后續(xù)資金尚不清楚，但是很顯然每平方米的可用資金低于1000元是很難完成建設(shè)安裝、裝修、綠化以及配套設(shè)施建設(shè)并達(dá)到入住條件的。
恒大之所以預(yù)售出去了14000萬(wàn)平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金，連完成土建都成問(wèn)題，說(shuō)明恒大之前已將不少資金投入了買(mǎi)地、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費(fèi)用中消耗掉了。以這么少的可用資金來(lái)承擔(dān)這么大的、顯然不可能完成的建設(shè)與交付任務(wù)，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金、預(yù)售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金以保交付了。而從目前的情況來(lái)看，這幾種籌資方式都存在著較大的困難。
第一、就股東追加資金而言，即使恒大最大的股東、實(shí)際控制人許家印將個(gè)人名下可變現(xiàn)的資產(chǎn)全部變現(xiàn)來(lái)投入保交樓，顯然沒(méi)有千億級(jí)的資金量也是不夠的，而許家印個(gè)人能不能拿出千億級(jí)別的資金也是顯而易見(jiàn)的。其他股東并非實(shí)際控制人，況且作為投資人，這些投資機(jī)構(gòu)或者個(gè)人肯定都在自身與恒大之間進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離，無(wú)論在法律層面還是在道義層面都沒(méi)有追加資金的責(zé)任與義務(wù)，也無(wú)法強(qiáng)制其追加。即使這些股東的承諾出資并未完全到位而負(fù)有對(duì)于自身承諾的出資額進(jìn)行差額補(bǔ)足的義務(wù)，這對(duì)于龐大的保交樓所需資金而言也是杯水車(chē)薪而已。
第二、預(yù)售新房源實(shí)際上也基本上不可行。目前恒大的市場(chǎng)信用已經(jīng)歸零，依靠向產(chǎn)業(yè)鏈上下游賒賬和開(kāi)展新房源預(yù)售來(lái)籌資的通常做法顯然已經(jīng)行不通了。在保交樓這一帶有政治性任務(wù)目標(biāo)之下，動(dòng)員上下游企業(yè)墊資建設(shè)肯定也是需要以未來(lái)能夠清償由此造成的債務(wù)為前提的，而恒大未來(lái)的清償能力目前能夠看到的也就是這1300多億的資金了，也就說(shuō)在產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)新增融資是沒(méi)有可能性的。在恒大不能解決已預(yù)售的14000萬(wàn)平米房子的大部分交付任務(wù)以前，恒大如果要開(kāi)展新的可售房源的預(yù)售自然又會(huì)造成未來(lái)需要交付房源建設(shè)資金的“懸空”，因此基本上也是不會(huì)有新的買(mǎi)房者再去買(mǎi)恒大那些顯然無(wú)法落實(shí)建設(shè)資金的期房的。
第三、變現(xiàn)部分資產(chǎn)回現(xiàn)來(lái)保交樓，顯然也是個(gè)不靠譜的事情。恒大之前已將部分容易變現(xiàn)的資產(chǎn)賣(mài)掉了，而目前尚未變現(xiàn)的資產(chǎn)應(yīng)該都是流動(dòng)性較差的資產(chǎn)，在目前的市況下即使賤賣(mài)也很難售出。而如果賤賣(mài)這些資產(chǎn)的話，恒大馬上就會(huì)出現(xiàn)資不抵債而被債權(quán)人申請(qǐng)清算掉，保交付也就成了一句空話，在目前的政商環(huán)境下顯然是不具備可操作性的。況且之前恒大的不少資產(chǎn)都已設(shè)定了抵押、質(zhì)押等優(yōu)先權(quán)，即使要變現(xiàn)的話，也會(huì)被首先用于歸還具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，而這些資產(chǎn)的變現(xiàn)所得資金能不能覆蓋這些具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)本身還是個(gè)問(wèn)題，更不要期望有多少資金能夠用于保交樓的建設(shè)了。
再者，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)地域性很強(qiáng)且屬于強(qiáng)政府關(guān)系的行業(yè)，在房企作為地方政府的“座上賓”與成為“麻煩制造者”之間，待遇可謂是云壤之別，這一點(diǎn)尤其以海南省?？谑泻唾僦菔姓目焖佟白兡槨睘榇?。海口市政府以超期未開(kāi)發(fā)為名收回恒大位于?？诘?塊土地以及儋州市以違建為名要求拆掉已經(jīng)建成的39棟?；◢u上的樓房，這不過(guò)是地方政府最擅長(zhǎng)的對(duì)出現(xiàn)困難的房企雪上加霜的戲碼。而破鼓萬(wàn)人捶效應(yīng)，又會(huì)讓其成為對(duì)于抱著強(qiáng)烈的各人自掃門(mén)前雪心態(tài)的其他地方政府的最好示范。
從目前的報(bào)道來(lái)看，安徽蕪湖、四川成都也都已經(jīng)發(fā)生了無(wú)償收回恒大逾期未開(kāi)發(fā)地塊的案例，自然也就保不準(zhǔn)后邊還會(huì)有更多的地方政府以各種理由進(jìn)行仿效。這種能夠讓恒大資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)直接消失的事情，看起來(lái)要比恒大賤賣(mài)自身資產(chǎn)更為嚴(yán)重。而目前也并未看到?？谑?、儋州市、蕪湖市和成都市政府的此類(lèi)行為被叫停或者受到處罰，這也就意味著恒大資產(chǎn)被直接“消失”甚至還要搭上費(fèi)用的事情在未來(lái)也并非不可能，這自然會(huì)讓恒大可用于保交付的資源愈加變少了。
由此看來(lái)，恒大下一步的保交樓問(wèn)題，確實(shí)是一個(gè)難度和挑戰(zhàn)性都相當(dāng)大的事情，因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)性質(zhì)決定了這不是僅僅憑借一句“純屬市場(chǎng)化行為”而就能夠輕松化解的問(wèn)題。而這一挑戰(zhàn)，顯然也不再僅僅是對(duì)許家印與恒大、乃至買(mǎi)了恒大預(yù)售房而未收房的100多萬(wàn)買(mǎi)房人的挑戰(zhàn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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