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“房住不炒”的大方向之下，旨在緩釋多年來(lái)以高周轉(zhuǎn)模式狂奔于沖規(guī)模競(jìng)賽途中的房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨大涉房風(fēng)險(xiǎn)，從2020年下半年的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)開(kāi)始，行業(yè)監(jiān)管部門(mén)和地方政府連續(xù)不斷從銷(xiāo)售端到資金端推出了諸如“涉房貸款集中度分級(jí)管理”、“地銷(xiāo)比不超過(guò)40%”、“強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管”、預(yù)售備案價(jià)的“限漲令”與“限跌令”等等，終于讓樓市在2021年下半年迅速轉(zhuǎn)淡并導(dǎo)致傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的消失，以及不少民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企的排隊(duì)暴雷。

房企暴雷其實(shí)也是高杠桿和高負(fù)債房企出清市場(chǎng)的表現(xiàn)，就像每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都是過(guò)剩產(chǎn)能去化的過(guò)程一樣不必大驚小怪，除非你是利益中人或者重要的利益相關(guān)者。當(dāng)然，政府因?yàn)橛芯S持充分就業(yè)的責(zé)任與義務(wù)，總是希望能夠通過(guò)宏觀政策的逆調(diào)節(jié)來(lái)熨平周期和消除經(jīng)濟(jì)危機(jī)。不過(guò)，對(duì)于樓市大幅下行引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性持續(xù)緊張和民營(yíng)房企排隊(duì)暴雷而焦慮不安的，除了出現(xiàn)流動(dòng)性承壓的民營(yíng)房企老板，還有貌似超脫卻難言輕松的被土地財(cái)政深深捆綁的地方政府。

因此，在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)已演變?yōu)榉康禺a(chǎn)為表、土地財(cái)政為里，且地方財(cái)力與土地財(cái)政高度捆綁的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性緊張通過(guò)土地財(cái)政焦慮傳導(dǎo)到了緊握地根與銀根的有形之手處。在從2021年下半年開(kāi)始樓市失去了差不多40%的交易量、地市已然成為國(guó)央企、地方平臺(tái)公司唱主角的情況下，對(duì)土地財(cái)政的重要性和嚴(yán)峻形勢(shì)有著足夠認(rèn)知的有形之手，終于醒悟維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)合理的流動(dòng)性和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展與良性循環(huán)，是暫時(shí)無(wú)法擺脫土地財(cái)政而又面臨滯漲壓力之下維護(hù)財(cái)政平穩(wěn)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的兩位一體的選擇。因此，也就引發(fā)了去年第四季度以來(lái)涉房金融政策的微調(diào)，乃至近期各種更加寬松政策的接連出臺(tái)。

不過(guò)，這里請(qǐng)?jiān)试S我再普及一下土地財(cái)政與民營(yíng)房企的內(nèi)在關(guān)系。土地財(cái)政在公共財(cái)政中的重要地位毋庸多言，而國(guó)央企與財(cái)政的“連襠褲”性質(zhì)讓其對(duì)土地財(cái)政的貢獻(xiàn)僅僅成為政府所掌握的財(cái)政資源的時(shí)空轉(zhuǎn)換而并不會(huì)產(chǎn)生增量，至于地方平臺(tái)公司的“帽子戲法”更是盡人皆知，這也就導(dǎo)致了土地財(cái)政的唯一和真正來(lái)源就是真正市場(chǎng)化運(yùn)行的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。因此，維持房地產(chǎn)行業(yè)必要的流動(dòng)性，保證民營(yíng)房企必要的生存與發(fā)展空間，才是維持房地產(chǎn)行業(yè)活力與土地財(cái)政的不二法門(mén)。否則監(jiān)管部門(mén)和行業(yè)主管部門(mén)完全可以放任不管，讓這些出險(xiǎn)的民營(yíng)房企都自生自滅，讓房地產(chǎn)行業(yè)逐步變成國(guó)央企為主導(dǎo)力量的行業(yè)。而且即使如此的話，房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)消失、市場(chǎng)也不會(huì)萎縮。

這也就是在銀保監(jiān)會(huì)、央行、交易商協(xié)會(huì)多次推出涉房金融微調(diào)政策之后，有形之手又親自下場(chǎng)指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的多家央企通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式，為有中高風(fēng)險(xiǎn)的11家頭部民營(yíng)房企提供流動(dòng)性支持的真正原因。此次擬以項(xiàng)目并購(gòu)方式提供流動(dòng)性支持的民營(yíng)房企包括綠地、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園、陽(yáng)光城、融信中國(guó)、佳兆業(yè)、廣州富力和中南置地等，而涉及的央企則包括保利、華僑城、招商蛇口、華潤(rùn)置地、大悅城地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、中海、金茂和綠發(fā)等9家。

之前監(jiān)管部門(mén)也曾就房企項(xiàng)目并購(gòu)貸款推出新規(guī)，在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放并購(gòu)貸款的同時(shí)，允許將因?yàn)轫?xiàng)目并購(gòu)而增加的負(fù)債不計(jì)入“三道紅線”指標(biāo)以內(nèi)。但是這項(xiàng)旨在鼓勵(lì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)以促進(jìn)行業(yè)整合，推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的新規(guī)推出以后卻響應(yīng)寥寥，以至于有形之手不得不親自下場(chǎng)要求上述9家央企付諸行動(dòng)，并提出了11家予以支持的民營(yíng)頭部企業(yè)名單。

之所以此項(xiàng)新規(guī)推出以后市場(chǎng)基本上沒(méi)有反應(yīng)，這一方面與市場(chǎng)信心有關(guān)，另一方面也與市場(chǎng)心理有關(guān)。

就市場(chǎng)信心而言，長(zhǎng)時(shí)間的從銷(xiāo)售端到資金端的雙向強(qiáng)力調(diào)控導(dǎo)致了樓市的大幅快速下降，而市場(chǎng)過(guò)冷在導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性吃緊以及不少房企排隊(duì)暴雷的同時(shí)，也讓行業(yè)信心大受影響。這也是2021年第三輪土地集中出讓試點(diǎn)在大幅放寬條件的情況下依然流拍率高企和溢價(jià)幅度大幅下降，以及民營(yíng)房企基本不入場(chǎng)的主要原因。去年第四季度以來(lái)涉房金融政策的微調(diào)吹起了行業(yè)回暖的希望之風(fēng)，但是行業(yè)的真正回暖還有賴于行業(yè)信心的恢復(fù)，以及行業(yè)信心向涉房金融領(lǐng)域的有效傳導(dǎo)，否則涉房金融政策“剃頭擔(dān)子一頭熱”是沒(méi)用的。而從目前樓市運(yùn)行的情況來(lái)看，短期內(nèi)行業(yè)信心很難快速恢復(fù)，因此只有涉房金融的寬松和鼓勵(lì)項(xiàng)目并購(gòu)的貸款新規(guī)，是很難促使房企開(kāi)展項(xiàng)目并購(gòu)的。

就市場(chǎng)心理而言，在房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)而非進(jìn)入破產(chǎn)清算的情況下，所謂的項(xiàng)目并購(gòu)就會(huì)出現(xiàn)“二手車(chē)市場(chǎng)”效應(yīng)。出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企當(dāng)然希望通過(guò)出讓比較差的項(xiàng)目換取現(xiàn)金，并憑借相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)翻盤(pán)，因此一般愿意“擺上貨架”的都是不太好的項(xiàng)目，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目房企不但有惜售心理，而且還會(huì)反而捂得更緊。這就導(dǎo)致項(xiàng)目并購(gòu)市場(chǎng)出現(xiàn)了質(zhì)量差的項(xiàng)目多而好項(xiàng)目稀缺的“二手車(chē)市場(chǎng)”效應(yīng)。這一效應(yīng)之下，對(duì)于有并購(gòu)意愿的房企而言，還不如等到這些出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企徹底“躺平”后進(jìn)入清算程序，再去低價(jià)挑選其中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目呢，這就類(lèi)似于“撿尸”了。也就是說(shuō)，在“二手車(chē)市場(chǎng)”效應(yīng)之下，對(duì)有并購(gòu)意愿的房企而言，并購(gòu)還真不如“撿尸”，自然此時(shí)也就缺乏下場(chǎng)的熱情了。

因此，在行業(yè)信心未恢復(fù)以及“二手車(chē)市場(chǎng)”效應(yīng)之下，此次有形之手親自下場(chǎng)撮合9家央企房地產(chǎn)公司并購(gòu)11家頭部民營(yíng)房企的項(xiàng)目以幫助這些民營(yíng)房企舒緩流動(dòng)性壓力，也堪稱(chēng)用心良苦，其動(dòng)機(jī)與出發(fā)點(diǎn)確實(shí)可嘉，但是也未免太理想化了，顯然犯了辦公室里出政策而不接地氣的傳統(tǒng)性錯(cuò)誤。所以，如果有形之手采取強(qiáng)扭的方式來(lái)拉郎配，把搶救民營(yíng)房企就是搶救土地財(cái)政，以為公共財(cái)政轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間并提升到保證宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的高度上，也許還真會(huì)促成一些項(xiàng)目的并購(gòu)成交。而如果完全采取市場(chǎng)化的方式，則結(jié)果自然也就在預(yù)料之中了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香