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以恒大目前的狀況，和媒體報(bào)道恒大在海南的8宗地塊由于逾期未動(dòng)工而被政府無償收回的消息，無不證明了當(dāng)前中國內(nèi)地房地產(chǎn)體系與行業(yè)現(xiàn)狀，實(shí)際上是一場(chǎng)合成謬誤。

中國內(nèi)地的改革開放，是從農(nóng)村自發(fā)開展的土地承包活動(dòng)來激發(fā)體制活力開始，以各地在一定范圍內(nèi)的試錯(cuò)式改革，也就是“摸著石頭過河”來不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和加以改善、推廣來進(jìn)行的，事實(shí)也證明了這場(chǎng)前無古人的漸進(jìn)式改革是成功的。而作為中國內(nèi)地改革開放排頭兵的房地產(chǎn)行業(yè)，卻有一個(gè)近在身邊的老師和典范可以模仿，那就是在深圳開始的完全模仿香港的土地有償出讓制度。對(duì)于香港土地與城建制度的模仿和學(xué)習(xí)，從深圳伊始就深刻地影響了中國城市發(fā)展與房地產(chǎn)制度進(jìn)程，讓房地產(chǎn)逐漸發(fā)展為內(nèi)地曾經(jīng)市場(chǎng)化程度最高地行業(yè)之一，并成功孕育出土地財(cái)政這個(gè)支持城市建設(shè)與發(fā)展的利器，在工業(yè)化與城市化以及融入世界經(jīng)濟(jì)大循環(huán)地程中有力助推了中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展。

之前以地方為主導(dǎo)的房地產(chǎn)體系在向香港房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)習(xí)的過程中，只是出于解決眼前問題的務(wù)實(shí)性短視，造成了選擇性地學(xué)習(xí)，并創(chuàng)新了土地出讓、按揭、預(yù)售等以加快建設(shè)來解決住房供需矛盾、籌集市政建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造出世界有史以來最大規(guī)模的土地財(cái)政和房地產(chǎn)市場(chǎng)、進(jìn)入《財(cái)富》世界500強(qiáng)最多的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。

但在這一選擇性學(xué)習(xí)中，各地政府卻忘記了香港住房保障的70%是依靠政府公屋而非市場(chǎng)解決的，在將國民住房保障全面推向市場(chǎng)的同時(shí)，又沒有全面模仿香港高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高密度和依靠公共交通的集約化城市形態(tài)，而是學(xué)習(xí)北美汽車文化建設(shè)了不少的大廣場(chǎng)、寬馬路與城市快速路和立交橋，讓中國城市形態(tài)變得不倫不類。

相對(duì)于發(fā)展產(chǎn)業(yè)獲取稅收這個(gè)得到政府收入的硬功夫和“慢火燉”而言，賣地?fù)Q錢為核心的土地財(cái)政自然要容易和快速得多。

而在土地財(cái)政驅(qū)使與長期超經(jīng)濟(jì)發(fā)行的貨幣政策下無限推高的地價(jià)與房?jī)r(jià)，不但成為國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的巨大成本與負(fù)擔(dān)，還聚集和累積成為涉房風(fēng)險(xiǎn)這一黑天鵝和灰犀牛，另外也重構(gòu)了資本與勞動(dòng)關(guān)系，導(dǎo)致了年輕人放棄奮斗的“躺平”思潮泛濫，并在很大程度上引發(fā)了人口再生產(chǎn)的難題。在國際經(jīng)貿(mào)關(guān)系發(fā)生變化而無法通過對(duì)外貿(mào)易將房地產(chǎn)的成本效應(yīng)向外轉(zhuǎn)嫁的情況下，內(nèi)循環(huán)模式下的涉房風(fēng)險(xiǎn)迫使行業(yè)調(diào)控、“房住不炒”成了必然和長期的政策選擇。

而在內(nèi)地特有的行業(yè)環(huán)境之下，房地產(chǎn)行業(yè)形成了以高負(fù)債和高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)模式，并以此來推動(dòng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)于資源的爭(zhēng)奪與優(yōu)化能力。這一模式之下必然就孕育了企業(yè)的高負(fù)債和高風(fēng)險(xiǎn)，在遭遇銷售端與資金端雙重嚴(yán)控之下，自然也就引發(fā)了流動(dòng)緊張并觸發(fā)了以恒大為代表的不少民營百強(qiáng)房企的暴雷問題。

其實(shí)，在高周轉(zhuǎn)模式和房企出現(xiàn)流動(dòng)性壓力的情況下，各地政府為了防止出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾而自掃門前雪所采取的強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管措施，更是阻止了這些涉險(xiǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金高效流轉(zhuǎn)，成為這些房企暴雷的“催命符”，而公開市場(chǎng)的違約以及理財(cái)資金的違約只不過是導(dǎo)火索而已。

這在很大程度上又一次印證了過往的由地方政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)作為漸進(jìn)式、試錯(cuò)式改革中各地政策不同步、不一致，缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)和前瞻性所造成的政策合成謬誤的嚴(yán)重性。這也是近期發(fā)布的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)提出需要重視政策協(xié)調(diào)性的背景之一。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和行業(yè)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)已正在向中央政府轉(zhuǎn)移，但是在被過度推高的房?jī)r(jià)地價(jià)及其所孕育與引發(fā)的多重風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)強(qiáng)力調(diào)控之下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變的情況下，目前土地財(cái)政走向式微已端倪屢現(xiàn)。而各地政府財(cái)政供養(yǎng)人員地方津貼的大幅下降和取消、第三批土地集中出讓條件的大大放寬都是對(duì)此的一個(gè)側(cè)證。雖然這與經(jīng)濟(jì)下行和抗疫導(dǎo)致的增支減收因素增多有關(guān)，但是土地財(cái)政的式微也是不可忽視的因素。

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域囤地普遍的情況下，此次海口市政府對(duì)于恒大逾期未動(dòng)工的8塊宗地?zé)o償收回，雖然其選擇性執(zhí)法的嫌疑不能回避，但在恒大危機(jī)爆發(fā)后廣東省政府已經(jīng)派駐工作組、涉及恒大訴訟案件統(tǒng)一移送廣州市中院指定管轄的情況下，?？谑姓倪@一行動(dòng)不能不說又是一次地方政府“各人自掃門前雪，哪管他人瓦上霜”的各顧各的“先下手為強(qiáng)”了。而窘迫的財(cái)政狀況恐怕也是無償收回這8塊宗地主要?jiǎng)訖C(jī)之一，因?yàn)橐呀?jīng)大大升值的這些地塊確實(shí)可以重新賣出一大筆錢的。

本來，恒大名下逾期未動(dòng)工的土地經(jīng)過這么多年的囤地已升值了不少，依靠這些資產(chǎn)的自然溢價(jià)和龐大的在建工程存量也未必沒有機(jī)會(huì)覆蓋恒大的債務(wù)。但海口市政府先下手為強(qiáng)的對(duì)于恒大旗下逾期未動(dòng)工宗地的無償回收行動(dòng)，除了已然割去已陷入困境的恒大身上的一大塊肥肉之外，如果引發(fā)其他地方政府的迅速跟進(jìn)與模仿，那么恒大的徹底倒下也就是分分鐘的事情了。不過，反過來說，誰讓恒大把自己玩成了這么個(gè)爛攤子而給了?？谑姓詿o償收回這8塊宗地的理由呢？

如果?？谑姓疅o償收回恒大8塊宗地這致命的一擊及各地政府的快速跟進(jìn)，讓恒大的底層資產(chǎn)很快喪失殆盡進(jìn)而加速斃命，說明以地方政府或者部門為主導(dǎo)的行業(yè)政策合成謬誤確實(shí)到了不改不行的時(shí)候了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香