公募REITs的項目甄別上,發(fā)售時的篩選項目與上市后的買賣決策,都取決于對底層項目的盡調和研究能力,要判別不同地理位置,不同性質項目的經營狀況,現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來成長性等,這些對于個人投資者來說都超綱了。所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發(fā)售也是考量過的。
REITs是有別于股票、債券的第三大類資產。它是對特定固定資產未來收益的證券化,風險介于債券與股票之間,是資產配置中分散投資的重要資產類別之一,在海外這種資產的運作也比較成熟。由于REITs基金的底層是固定資產的長期收益權,它的投資周期非常長,投資的形式主要是發(fā)行人向機構投資者戰(zhàn)略配售,只有少比例份額向公眾發(fā)售。國內REITs基金類似于封閉式基金,所有投資者只能在發(fā)行期購買,成立后不再開放申購贖回,份額持有人要么持有到期,要么通過將場外份額轉托管到場內進行交易,而且機構投資者獲配的份額都有明確的限售鎖定期,不是基金上市后立刻可以賣掉。
國內公募REITs試水半年來,第一批基金上市后總體表現(xiàn)為溢價,9只產品平均漲幅超過15%,而第二批目前只有2只,所以媒體敢于預測一日售罄無懸念。其實這類產品主要是機構投資者,尤其是管理資金久期較長的機構用來做配置的,參與戰(zhàn)略配售的主要是私募基金、證券公司、資產管理產品、專業(yè)機構投資者、保險公司、信托計劃。仔細分析這類產品的招募說明和合同,不難發(fā)現(xiàn),個人投資者如果真想配置,也最好是通過購買上述機構的產品來實現(xiàn)。無論是投資期限,還是對底層項目的篩選盡調,個人投資者都很難駕馭。
期限和流動性上,隨手翻一翻基金合同就知道這類產品期限有多長了,比如華安張江光大REIT存續(xù)期20年算短的,中金普洛斯REIT存續(xù)期50年算中等,平安廣交投廣河高速REIT存續(xù)期為99年......機構投資者可以通過自身不同產品和資金久期來匹配和滾動投資,而個人投資者大概率是不可能持有到期的。如果個人投資者奔著上市后的折溢價買賣去,倒又無須在發(fā)售時盲目搶購了。
項目甄別上,發(fā)售時的篩選項目與上市后的買賣決策,都取決于對底層項目的盡調和研究能力,要判別不同地理位置,不同性質項目的經營狀況,現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來成長性等,這些對于個人投資者來說都超綱了。
所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發(fā)售也是考量過的。當然對于有能力有興趣參與的個人投資者,這類產品發(fā)行設置的場內外認購的門檻還是很友好的,1000元起,就能配置一筆另類資產,也算是金融工具普惠創(chuàng)新的一份力作了。畢竟前述機構投資者諸如信托、資管計劃等面向的高凈值客戶。投資者可以結合自身的資金量、研究能力、風險承受能力等因素,正確認識標的特點,量力而行。(財富中文網)
作者陳燕為財富中文網專欄作家,與財富管理時代共同進化的研究員
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編輯:劉蘭香