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四年前，萬科發(fā)行公司債時，發(fā)行利率和同期限的國債利差不到1%。這表明當(dāng)時市場認(rèn)為萬科的違約風(fēng)險低到接近于中國財政部。而現(xiàn)在，萬科各期限公司債價格普遍接近腰斬，這意味著市場判斷其違約的概率至少為50%——放在國際市場，這已經(jīng)是標(biāo)準(zhǔn)的“垃圾債”。

1月16日，萬科有五筆境內(nèi)債券因跌幅超過20%而出現(xiàn)臨時停牌。在人心惶惶之際，《經(jīng)濟觀察報》于當(dāng)日晚間發(fā)布了一則關(guān)于萬科執(zhí)行董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在1月15日被公安機關(guān)帶走的消息，震驚業(yè)內(nèi)外，也似乎揭開了萬科債券暴跌內(nèi)幕的一角。但17日凌晨0點46分，祝九勝的微信朋友圈出現(xiàn)更新，內(nèi)容為萬科長租公寓品牌泊寓相關(guān)業(yè)務(wù)的宣傳。同時，17日早間相關(guān)的媒體報道也已刪除。

作為萬科的“二號位”，祝九勝到底是并未被有關(guān)部門帶走，還是在被帶走并接受問詢后回歸，目前尚無更多信息證實。但無風(fēng)不起浪，在最近一波下跌之前，萬科債券2024年已經(jīng)承壓，因萬科面臨的財務(wù)壓力已成為明牌，而其無論在融資端還是在銷售端都還未展現(xiàn)任何改善的跡象，同時作為第一大股東的深圳地鐵集團幾乎隱身，也令其獲得后援的前景愈發(fā)暗淡。

財務(wù)報告顯示，萬科2024年前三季度凈虧損179.4億元，且截至9月底，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為1202億元，而在手貨幣資金僅797億元，現(xiàn)金短債比為0.66（相當(dāng)于每1元債務(wù)對應(yīng)的在手現(xiàn)金僅有0.66元）。同時，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2025年一季度為萬科的債券償付高峰，98.9億元的境內(nèi)公開債在此期間需要兌付；境外債兌付高峰在2025年5月，當(dāng)月有4.55億美元需要兌付。

值得一提的是，近期，新華保險宣布與萬科2019年一筆20億元的保險資管債權(quán)投資計劃展期，而展期在非標(biāo)債權(quán)市場被視為違約重組的一種。此事件進一步加劇了市場對萬科財務(wù)狀況的擔(dān)憂，畢竟除了新華保險，還有6家保險機構(gòu)從2019年到2023年都與萬科有類似的保債計劃，債權(quán)規(guī)模合計約400億元。

不過，在2024年3月的萬科業(yè)績發(fā)布會上，祝九勝曾表示，險資對萬科的支持方式更多是以債權(quán)投資計劃對應(yīng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在期限設(shè)置上以“5+1+1+1……”的形式進行。在面臨是否“+”的選擇時，有時候選擇權(quán)在險資，有時在萬科，有時是雙方的，臨近“+”的時候雙方就會好好商量。

與相對柔性的非標(biāo)債權(quán)相比，公開債的兌付要求則剛性得多。盡管在祝九勝微信朋友圈更新后市場疑慮有所消解，表現(xiàn)在萬科股票并未跌停，債券先跌后漲，似有“接飛刀”的資金介入，但以其債券價格仍然僅為面值一半的現(xiàn)狀來看，萬科面臨的問題已經(jīng)很緊迫，能否盡快解決，關(guān)鍵還看深圳地鐵，而深圳地鐵作為深圳國資全資子公司，目前仍是三緘其口，并未顯露出任何幫扶的意愿。

深圳地鐵目前持有萬科27.18%的股權(quán)，當(dāng)初斥資600多億元入股，平均成本20.47元。截至1月17日，萬科的股價約為6.6元，深圳地鐵的賬面浮虧幅度近70%，虧損額超400億元。這在一定程度上解釋了深圳地鐵這次異常的沉默。2023年年底，萬科美元債價格出現(xiàn)波動時，深圳地鐵的表態(tài)還比較積極，并在2024年5月從萬科收購了一塊土地。但這次若其繼續(xù)真金白銀地投入，顯然面臨更多的現(xiàn)實障礙。

另外，關(guān)于“萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿所以不能倒”的說法甚囂塵上，但萬科2024年的銷售額下降35%，在房企銷售榜中已跌出前三，排名第五，排在其前的除了綠城之外均為央國企，由此來看，萬科到底在多大程度上還能代表中國房地產(chǎn)行業(yè)，可能也是見仁見智。

而關(guān)于深圳國資接管萬科的傳言，市場人士分析稱，即便深圳國資有此意愿，無疑也需要先解決管理層方面的問題。從萬科管理層的表現(xiàn)來看，早在2018年，作為萬科董事長的郁亮就已經(jīng)喊出“活下去”的口號，但從2018到2021年，萬科的拿地總額每年均居行業(yè)前列，2022年依然位居第二。這種激進的策略與“活下去”的戰(zhàn)略明顯不符，很大程度上為公司今日的困境埋下種子。如果萬科最終被深圳國資接管而成為真正意義上的國資房企，深圳國資才可能會通過資產(chǎn)注入、置換等方式來進行救助。

“在萬科這一事件中，盡管祝九勝更新朋友圈以及與媒體通話等行為可能被外界視為安撫市場的技術(shù)性安排，但市場壓力自然也是可想而知的?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，只有盡快推動市場回暖并讓萬科等房地產(chǎn)企業(yè)擺脫流動性困境，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期改善與信心修復(fù)，而房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期改善與信心修復(fù)對于中國宏觀經(jīng)濟運行的重要性又是不言而喻的，因此從多個層面出發(fā)共同推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展變得更加迫切。

萬科事件的演進態(tài)勢，無疑會成為市場觀察高層對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度和未來趨勢的重要參考。無論如何，可以肯定的是，2018年經(jīng)歷“萬寶”之爭、深鐵入局后接棒萬科總裁一職的祝九勝，將真正迎來任上考驗最為嚴(yán)酷的一年。（財富中文網(wǎng)）