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財(cái)政部祭出大招,對房地產(chǎn)影響幾何?

柏文喜
2024-10-12

財(cái)政部最新宣布推出的三項(xiàng)新舉措對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。通過允許專項(xiàng)債用于土地儲備、支持收購存量房,加大保障性住房供給以及優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策等措施的實(shí)施,有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的一些問題和挑戰(zhàn),推動市場向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。如果這些政策盡快落地實(shí)施,將有力地推動房地產(chǎn)行業(yè)全面復(fù)蘇。

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財(cái)政部部長藍(lán)佛安10月12日在國新辦新聞發(fā)布會上表示,除每年繼續(xù)在新增專項(xiàng)債限額中專門安排一定規(guī)模的債券用于支持化解存量政府投資項(xiàng)目的債務(wù)外,擬一次性增加較大規(guī)模債務(wù)限額,置換地方政府存量隱性債務(wù),加大力度支持地方化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)政策待履行法定程序后,再向社會作詳細(xì)說明。

同時(shí),就房地產(chǎn)而言,有形之手也終于下場,調(diào)整稅費(fèi)且以專項(xiàng)債收地收房,這對推動行業(yè)復(fù)蘇作用幾何?

針對邊際寬松并走到差不多有史以來最為寬松的市場準(zhǔn)入管制,外加不斷寬松并走向一邊倒的支持性金融政策,上半年以來已陷入“躺平”狀態(tài)的樓市在傳統(tǒng)“金九銀十“這一行業(yè)旺季已走完一半時(shí),終于迎來了少數(shù)頭部城市的結(jié)構(gòu)性微微回暖。不過客觀而言,過往的旨在推動行業(yè)復(fù)蘇的系列政策,無論“三支箭”還是“組合拳”,顯然都未能達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。這主要是因?yàn)樵谑袌鲱A(yù)期無法修復(fù),行業(yè)信心無法恢復(fù),且通縮實(shí)際上已然明顯的情況下,加杠桿的金融政策顯然難以奏效,這也是今天財(cái)政部針對房地產(chǎn)行業(yè)和樓市伸出有形之手的邏輯所在。

其實(shí)在大批民營房企暴雷、樓市去化困難日益嚴(yán)重、大量爛尾樓涌現(xiàn)的前年秋天,本人已多次呼吁政府應(yīng)從行業(yè)整體考慮,發(fā)行特別國債或直接下場救樓市、救行業(yè)了。當(dāng)時(shí)隨著行業(yè)下行和去化日益困難,大量民營房企暴雷,行業(yè)流動性幾近喪失,在債務(wù)螺旋之下,行業(yè)對不斷出臺的利好政策自然失去了反應(yīng)能力,市場功能很大程度上已實(shí)際喪失,以有形之手彌補(bǔ)市場缺陷,推動市場功能的恢復(fù)和行業(yè)自身修復(fù),正是政策倫理的題中應(yīng)有之義。而發(fā)行特別國債救市救企,或者政府直接出手,比如國央企、平臺公司入市干預(yù),則是在行業(yè)進(jìn)入休克狀態(tài)前的理性選擇。而這一點(diǎn),卻遲來了兩年。

財(cái)政部今天祭出專項(xiàng)債大招,直接入市收房收地,新舉措對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市的意義不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其健康發(fā)展對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)社會就業(yè)、改善居民居住條件等方面具有不可替代的作用。樓市下行和房地產(chǎn)行業(yè)衰退對于這兩年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、居民收入和就業(yè)、社會穩(wěn)定的影響可謂刻骨銘心。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨多重挑戰(zhàn)的背景下,今天財(cái)政部副部長廖岷在國新辦新聞發(fā)布會上透露了三項(xiàng)旨在促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的新舉措,這些措施不僅為當(dāng)前房地產(chǎn)市場注入了新的活力,更預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。

這些直接而具體的財(cái)政措施對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市可能產(chǎn)生的近期效果和深遠(yuǎn)影響,可從以下三方面來做簡單評析。

一、允許專項(xiàng)債用于土地儲備:增強(qiáng)土地供給調(diào)控能力

當(dāng)前,我國部分城市存在閑置未開發(fā)土地較多的現(xiàn)象,這些土地資源的浪費(fèi)不僅影響土地市場的有效供給,也制約了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。土地儲備作為地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段,其資金來源和運(yùn)作效率直接影響到土地市場的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。允許專項(xiàng)債用于土地儲備,意味著地方政府將有更多的資金來源用于土地整理和開發(fā),從而加快閑置土地的盤活和利用。這一舉措有望減少閑置土地?cái)?shù)量,提高土地資源利用效率,進(jìn)一步增強(qiáng)土地市場供給調(diào)控能力。

而通過專項(xiàng)債支持,地方政府可更加靈活地安排土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模,有助于穩(wěn)定市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。展望未來,隨著專項(xiàng)債在土地儲備領(lǐng)域的深入應(yīng)用,土地市場的供給結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化,土地資源配置將更加合理。這不僅有助于盤活閑置土地和緩解部分城市土地供應(yīng)緊張的局面,也有助于降低房地產(chǎn)市場的開發(fā)成本,為購房者提供更加多樣化的選擇,同時(shí)也有助于推動地方政府所重度依賴的土地財(cái)政的復(fù)蘇,借以緩解地方政府日益嚴(yán)峻的財(cái)政增支減收壓力。

二、支持收購存量房:加大保障性住房供給

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場面臨著已建待售住房較多的情況,這些存量房的存在不僅占用了大量社會資源,也增加了房地產(chǎn)市場庫存壓力。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和人口結(jié)構(gòu)變化,保障性住房需求日益增長,但供給相對不足的問題依然突出。支持收購存量房并加大保障性住房供給,是財(cái)政部新舉措中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。這一舉措不僅有助于消化市場庫存,緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力,也有助于滿足中低收入群體的住房需求,促進(jìn)社會公平和穩(wěn)定。

通過專項(xiàng)債收購存量商品房作為保障性住房房源,不僅可降低保障性住房建設(shè)成本,還可以縮短建設(shè)周期,提高供給效率。 展望未來,隨著保障性住房供給的加大,我國住房保障體系將更加完善,中低收入群體的住房問題將得到更好的解決。同時(shí),這一舉措也將對房地產(chǎn)市場的整體格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,推動市場向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

三、優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策:明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場的稅收政策相對復(fù)雜,尤其是增值稅政策方面,普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及其對應(yīng)的稅收政策差異較大,給購房者和開發(fā)商帶來了不小的困擾。這種復(fù)雜的稅收政策不僅增加了交易成本,也影響了市場的透明度和公平性。明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策,是財(cái)政部新舉措中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。這一舉措有望簡化稅收政策,降低購房者和開發(fā)商的交易成本,提高市場的透明度和公平性。

同時(shí),通過優(yōu)化稅收政策,還可以更好地發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用,促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來,隨著相關(guān)稅收政策的不斷優(yōu)化和完善,我國房地產(chǎn)市場的稅收政策將更加合理、透明和公平。這不僅有助于激發(fā)市場活力,推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,也有助于提升購房者和開發(fā)商的信心和預(yù)期。

總之,財(cái)政部此次推出的三項(xiàng)新舉措對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義,有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的一些問題和挑戰(zhàn),推動市場向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。同時(shí),這些舉措也將對購房者、開發(fā)商以及整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的影響和推動作用。

希望這遲來的政策盡快落地實(shí)施,而在這些政策的支持和引導(dǎo)下我國房地產(chǎn)行業(yè)走向復(fù)蘇的同時(shí),也將迎來異于過往的全新發(fā)展模式。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表財(cái)富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

編輯:劉蘭香

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