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沖破浪潮,商業(yè)不動產(chǎn)如何在變革中尋找機遇?

特刊
2024-06-21

探索者們正試圖在商業(yè)不動產(chǎn)這一領(lǐng)域鐫刻屬于中國本土品牌的名字

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1809年,在蒸汽輪船被發(fā)明的兩年之后,英國人開始計劃在利物浦的默西河沿岸修建一座名為布倫瑞克(Burnswick)的新碼頭。32年后,愈發(fā)繁榮的商業(yè)貿(mào)易促使英國人于此修建了世界上第一幢現(xiàn)代意義上的辦公大樓——布倫瑞克大廈(Burnswick Building)。180多年后的今天,當年的布倫瑞克大廈早已消失在歷史的長河之中,但以“辦公空間”為開端的商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)卻保留了下來,并隨著風起云涌的資本主義商業(yè)浪潮而不斷潮起潮落。

2022年,美聯(lián)儲拉開本輪加息周期,兩年來累計加息已達500GP,這無疑給一直以來依靠低息運行的美國商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)給予了一記重創(chuàng)。6月11日,彭博社援引消息人士稱,美國房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟位于紐約曼哈頓西44街的辦公樓,其價格六年已下降超1億美元;而大洋彼岸,從2008年興起的房地產(chǎn)熱潮也逐漸退去……毫無疑問,商業(yè)不動產(chǎn)又一次進入了黎明前的黑暗。

為此,《財富》(中文版)特邀來自不同行業(yè)內(nèi)的多家企業(yè),攜手道遠咨詢(BlackHills),共同打造深度專訪,探討作為商業(yè)不動產(chǎn)最早期形態(tài)的“辦公空間”所面臨的變革浪潮,以及如何從中尋找機遇,行穩(wěn)致遠。

讓專業(yè)的人做專業(yè)的事

今年6月,深圳平安金融中心,玻璃幕墻在烈日下熠熠生輝,固執(zhí)地為人們隔絕出一片清涼地。

江學勇律師在中倫律師事務所位于中心內(nèi)的新辦公室接受了《財富》(中文版)的采訪。十年前,《律師》(The Lawyer)雜志首次在他們的文章中提出“紅圈所”用以劃分中國的頂級律師事務所,而擁有2,400余名專業(yè)人士的中倫律師事務所正是其中之一。

“辦公室對我們非常重要”,江學勇說,“我們(律師事務所)對人的依賴性會特別強,所以同事們也會比較在意我們的辦公地點?!?/p>

這在一定程度上解釋了中倫為什么開始考慮搬離他們原有的、已經(jīng)用了十多年的辦公空間。有趣的是,依靠房地產(chǎn)業(yè)務起家的中倫理應對商業(yè)不動產(chǎn)十分了解,但他們卻沒有自己選定新的辦公室地址,而是選擇向近年來逐漸興起的選址顧問公司尋求幫助。

“我們一直奉行一個點,就是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。”江學勇以中倫一直奉行的準則來解答我們的疑惑,“他們(選址顧問)體現(xiàn)出來的專業(yè)度,我們是非常認可的。”

采訪中,江學勇向我們列舉了中倫的部分訴求:“在更換辦公室的時候,我們會從幾個方面來綜合考慮。一是客戶來訪的便利性,二是合作伙伴之間的聚集效應,三是辦公環(huán)境的舒適程度……”而選址顧問不僅要幫助中倫挑選到符合這些要求的商業(yè)不動產(chǎn)項目,其硬性條件還需要比中倫原有的辦公室更加優(yōu)渥。

事實證明,中倫對于專業(yè)人士的信任收獲了極大的成效,“作為專業(yè)的顧問,他們對于每一處商業(yè)不動產(chǎn)的詳細對比分析更加細致;此外,選址顧問站在一個局外者的身份來評價客戶企業(yè),更容易做到通盤考慮,譬如地區(qū)的成熟度和未來發(fā)展趨勢與客戶企業(yè)之間的適配程度;再者,選址顧問對于商業(yè)不動產(chǎn)的細節(jié)了解更深,更清楚候選目標的具體品質(zhì)?!苯瓕W勇在談及選址顧問的優(yōu)勢時給予了高度認可。

除開對商業(yè)不動產(chǎn)項目的具體分析評估,江學勇也認可了他們的選址顧問為客戶提供的法律建議,“合約里的重點事項,他們(選址顧問)會給出一些建議,當然我們作為律師本身就會關(guān)注這一方面,但對于非法律機構(gòu)的企業(yè)來說,他們(選址顧問)的這些建議還是很有意義的。”

“經(jīng)過這一次(辦公室選址過程),我們對于‘讓專業(yè)的人做專業(yè)的事’這則信條的認識又加深了?!边@是采訪結(jié)束前,江學勇律師留下的最后一句話。

讓服務貫穿全流程

幫助中倫律師事務所深圳分所進行辦公室選址的咨詢公司名叫道遠咨詢(BlackHills),這是一家專注于商業(yè)不動產(chǎn)的咨詢及交易公司,自2016年創(chuàng)立于深圳以來,道遠咨詢從一眾國際商業(yè)不動產(chǎn)巨頭的合圍中逐步嶄露頭角,將其業(yè)務范圍覆蓋至全國大部分主要城市。

三年后的2019年,道遠咨詢在香港設立了旗下辦公室,是該企業(yè)邁入全球化的第一步。在這里,不同的法律法規(guī)與營商環(huán)境會帶來不同的客戶需求,并為選址顧問帶來全新的機遇與挑戰(zhàn)。

我們拜訪了位于香港的RD Technologies圓幣科技,這是一家連接Web2和Web3生態(tài)的金融平臺公司,成立于2020年,旗下企業(yè)圓幣錢包持有由香港金融管理局頒發(fā)的SVF(儲值支付工具)牌照,是香港首個專注為企業(yè)服務的電子錢包,支持多種貨幣,為企業(yè)提供安全、快捷及低成本的支付解決方案;旗下另一業(yè)務“易信連”則致力于按照銀行監(jiān)管要求為客戶提供盡職審查服務,在滿足盡職審查監(jiān)管要求的同時為客戶提供遠距離開戶服務;在未來,RD Technologies還將推出港元穩(wěn)定幣HKDR,基于公鏈上的去中心化網(wǎng)絡,為各類場景帶來合規(guī)、至可依賴及透明的穩(wěn)定幣應用。

與中倫不同,同樣選擇與道遠合作的RD Technologies,主要著眼于辦公空間對于員工溝通效率的加持。公司的首席人力資源官鄭映麗告訴《財富》(中文版):“我們在整個香港金融科技賽道中都可以說是最前沿的,因為我們是行業(yè)內(nèi)的探索者,沒有既定的流程可以給我們的員工去參考,大家需要通過不斷的Brainstorm(頭腦風暴)來創(chuàng)造新的業(yè)務和流程想法,面對面的溝通可以更高效地推進各項工作?!?/p>

鄭映麗并沒有夸大RD Technologies對于溝通和交流的重視程度。在采訪過程中我們了解到,創(chuàng)辦于新冠疫情期間的RD Technologies跟隨了席卷全球的居家辦公潮流,允許員工每周居家辦公一天,但大多數(shù)員工出于對溝通的需求還是會選擇來到公司辦公。

一切以效率為先,在辦公室辦公可以提高內(nèi)部的溝通效率,外部的溝通效率也相當重要,而這些需求無疑會反映到RD Technologies的選址工作中去,“辦公室所在地的金融科技氛圍是我們一個很重要的考慮點,”鄭映麗直言,“我們希望辦公地點更靠近我們的合作伙伴,包括與我們有業(yè)務來往的財務機構(gòu)、律師事務所以及行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管機構(gòu)等;另外,我們還希望能夠為辦公空間打造更科技前沿的裝修風格?!?/p>

與RD Technologies進行多輪溝通后,道遠為其推薦了銅鑼灣Tower 535商業(yè)綜合體,全因這里更能服務于客戶的需求——新辦公室不僅與其眾多合作伙伴相距不遠,離香港金融管理局也僅有幾站地鐵的間隔;其前任共享辦公室留下的裝修不僅非常契合金融科技公司創(chuàng)新和開放的辦公風格,同時還可以幫助處于發(fā)展階段的客戶節(jié)省一筆不菲的資金,更重要的是,作為科技公司聚集地的銅鑼灣有助于客戶招募相關(guān)技術(shù)人才,也能方便員工輕松抵達辦公室互相溝通交流。

道遠咨詢的服務還不止于此。選址工作結(jié)束后,他們?nèi)匀槐M力向RD Technologies提供租后服務上的幫助?!八麄兪俏液献鬟^的最佳選址顧問?!编嵱雏惡敛涣邌菟龑τ赗D Technologies的合作伙伴的夸獎,“我一直在各種創(chuàng)業(yè)公司工作,也見過不少選址顧問在幫助企業(yè)選擇完辦公室之后就Off(下線)了,但一個好的選址顧問會幫你解決很多其它需求,比如幫助公司收集相關(guān)市場信息,或者是幫助客戶與辦公室業(yè)主之間進行溝通交流?!?/p>

“好的選址顧問,可以為企業(yè)提供全流程增值服務,道遠便是這樣的公司?!编嵱雏愑眠@句話總結(jié)了我們之間的對談。

讓企業(yè)省心省力

道遠咨詢所從事的商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域素有“五大行”的說法,用以代指國際商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域最大的五家綜合服務商。該些服務供應商提供商業(yè)不動產(chǎn)全生命周期的服務,包括租賃、投資買賣交易代理服務、項目及開發(fā)服務、物業(yè)及設施管理服務、投資管理服務、咨詢及估值服務等。30多年前,五大行剛進入中國內(nèi)地市場時,只有深圳才對“物業(yè)管理”有所認知。時過境遷,外資企業(yè)帶來的理念改變也逐步深入,造就了中國商業(yè)不動產(chǎn)咨詢廣闊的藍海市場。

無獨有偶,近年來相當火熱的“ESG”(環(huán)境、社會和公司治理)理念的傳播路徑與商業(yè)不動產(chǎn)如出一轍。2004年,ESG一詞首次出現(xiàn)在聯(lián)合國邀請的金融機構(gòu)聯(lián)合倡議報告中,隨后逐漸由外資企業(yè)或組織傳導到中國,最終培育出屬于中國本土的ESG相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

YoujiVest有機數(shù),這是一家誕生于2017年、專注于ESG數(shù)據(jù)以及氣候變化解決方案的金融科技公司,其創(chuàng)始團隊最早于2012年左右開始參與ESG投資產(chǎn)品的構(gòu)建以及相關(guān)數(shù)據(jù)分析領(lǐng)域,最終于2017年創(chuàng)辦了YoujiVest。七年來,這個由數(shù)據(jù)科學家、工程師和量化金融從業(yè)者組成的團隊,已經(jīng)成為全亞洲領(lǐng)先的ESG數(shù)據(jù)和氣候分析供應商,為機構(gòu)投資者、證券經(jīng)紀人、對沖基金、企業(yè)、學術(shù)研究機構(gòu)和政府機構(gòu)提供服務,其業(yè)務范圍涵蓋ESG評級、碳和其他環(huán)境指標細分數(shù)據(jù)、氣候風險模型以及其他定制咨詢和報告服務,客戶群體囊括全球頭部的一系列金融機構(gòu),參與過的ESG相關(guān)產(chǎn)品構(gòu)建管理規(guī)模超過150億美元。

“我們在迅速擴張,”YoujiVest的聯(lián)合創(chuàng)始人胡若菡在接受《財富》(中文版)專訪時向我們強調(diào),“做這些(辦公空間選址)決定的往往是創(chuàng)始團隊或者首席執(zhí)行官,但對他們來說,時間非常寶貴,不能浪費在這些效用不大的事情上?!?/p>

YoujiVest團隊的想法在初創(chuàng)型企業(yè)中相當普遍。創(chuàng)業(yè)初期十分講究單位時間效率,因此創(chuàng)始團隊容易被細節(jié)性事務所干擾,而專業(yè)的團隊可以幫助初創(chuàng)型企業(yè)高效且高質(zhì)量地處理這些事務。

最終,YoujiVest決定在擴張過程中向選址顧問尋求幫助?!氨憷h(huán)境和成本,這是我們首要考慮的問題?!焙糨赵诓稍L中直言,“我們的需求很明確,而他們非常專業(yè),會根據(jù)我們的需求給出多套方案,盡管在過程中需要磨合一下,但我絕對相信他們的專業(yè)性。”

與前兩家企業(yè)相同,YoujiVest的辦公室選址顧問同樣是道遠咨詢。彼時YoujiVest已經(jīng)在北京海淀區(qū)有了屬于自己的辦公室,但迅速擴張的他們?yōu)榱吮阌谂c客戶溝通,需要在京滬兩地新建兩處辦公室來分別安置部分職能部門員工。

“我們不排斥聯(lián)合辦公。”胡若菡向《財富》(中文版)解釋為什么他們會選擇租用商務中心TEC德事旗下位于北京及上海的辦公室,“可能我們在外企待的時間久,理念也比較新,聯(lián)合辦公在海外是受到普遍認可的,尤其是前臺部門?!?/p>

對于道遠咨詢幫助YoujiVest選定的辦公室,胡若菡顯得非常滿意:“從第一次和我們建立聯(lián)系到最終敲定辦公室位置,道遠只用了三個月不到的時間。這里有前臺服務、秘書服務、線下會議室預訂系統(tǒng),而且這些服務在北京上海之外的其它30多個大型城市也能使用。最關(guān)鍵的是,它很靈活,不用像傳統(tǒng)辦公室一樣簽訂多年合約,這會方便我們在未來根據(jù)需求隨時擴張我們的辦公室?!?/p>

“我們不愿意在任何地方浪費我們的時間,所以高效是最重要的。”胡若菡這樣來總結(jié)他們選擇與辦公室選址顧問合作的原因。

后記

事實上,辦公室選址顧問只不過是道遠咨詢所能提供的眾多服務中的一環(huán),在傳統(tǒng)的咨詢服務之外,道遠還致力于將IT技術(shù)引入商業(yè)不動產(chǎn)的咨詢與管理流程。而當我們與這家在外人眼中有些神秘的公司深入交流時,道遠卻更愿意向我們列舉他們的客戶清單。“我們用事實說話?!?/p>

不過,我們?nèi)匀荒軓钠涔俜綄ν獍l(fā)布的使命及愿景中窺見這一專業(yè)團隊的些許真容——“我們的使命是助力中資企業(yè)開創(chuàng)美好未來,秉承以人為本、堅守信任、崇尚技術(shù)的企業(yè)價值觀,致力于成為商業(yè)不動產(chǎn)細分領(lǐng)域具有國際影響力的中國咨詢公司。”

生于斯,長于斯,終哺于斯,這既是道遠對于其自身及其所處環(huán)境的認知,也暗合商業(yè)不動產(chǎn)行穩(wěn)致遠的真正秘訣——不動產(chǎn)的真正價值不在于提供一堆可以遮風擋雨的水泥盒子,而在于通過專業(yè)的服務提供適宜的發(fā)展環(huán)境,受到這一發(fā)展環(huán)境幫助的人或企業(yè)最終又將反哺環(huán)境,實現(xiàn)和諧共贏。

如今,道遠咨詢已歷經(jīng)八度春秋,但屬于中國商業(yè)不動產(chǎn)變革轉(zhuǎn)型的故事才剛剛寫下序章,我們欣喜地看到,探索者們正試圖在商業(yè)不動產(chǎn)這一領(lǐng)域鐫刻屬于中國本土品牌的名字。

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