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美國新房銷售創(chuàng)下自1995年以來的新低

SYDNEY LAKE
2024-01-27

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會稱,在上一次房屋銷售如此低迷的上世紀90年代,“情況截然不同”。

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2023年12月,現(xiàn)房銷售降至1995年以來的最低水平。圖片來源:PHOTO ILLUSTRATION BY FORTUNE; ORIGINAL PHOTOS BY GETTY IMAGES

經(jīng)濟學家們會根據(jù)過去數(shù)十年的歷史,了解當前美國房地產(chǎn)市場的困境和混亂。抵押貸款利率和通脹被拿來與20世紀80年代的市場相比,但更多人將最近的房屋銷售報告,與20世紀90年代中期進行對比。

上周,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(National Association of Realtors)披露的數(shù)據(jù)顯示,2023年12月,現(xiàn)房銷售降至自1995年以來的最低水平。當月只有409萬筆交易,甚至比全球金融危機期間的情況更糟糕。眾所周知,全球金融危機的罪魁禍首就是房地產(chǎn)市場崩潰,導致數(shù)以百萬計美國人的抵押貸款高于房屋價值。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會除了披露銷售數(shù)據(jù)外,還在周一發(fā)布了一份經(jīng)濟學家報告,對比了目前和1995年的美國房地產(chǎn)市場。1995年,美國的現(xiàn)房銷量為385萬套。該協(xié)會稱,需要注意的是,在上一次房屋銷售如此低迷的上世紀90年代,“情況截然不同”。

房地產(chǎn)市場與上世紀90年代的差異

兩個時代的房地產(chǎn)市場的第一個重要區(qū)別是美國的總?cè)丝凇?995年,美國人口略超過2.66億,但現(xiàn)在美國的人口超過了3.36億,這意味著有7,000萬人沒有達到近三十年前的房地產(chǎn)活動水平,也就是說,房地產(chǎn)市場活動水平出現(xiàn)歷史性下降。是什么導致了這種狀況?

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會副首席經(jīng)濟學家兼研究副總裁杰西卡·勞茲在本周的報告中寫道:“從房屋庫存和可負擔性方面,答案很明顯?!?/p>

在庫存方面,1995年12月,美國待售單戶住宅為158萬套,而去年12月只有87萬套。她補充道,1995年的庫存可供應(yīng)4.8個月,而2023年卻只有3.1個月。

《財富》美國500強金融服務(wù)公司第一美國金融公司(First American)的首席經(jīng)濟學家馬克·弗萊明對《財富》雜志表示:“考慮到人口增長情況,2023年的情況實際上比1995年更加糟糕。人口越多,家庭越多,對住房的總體需求越高?!?/p>

從更細化的角度來說,房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,1995年,每10,000人售出144套房屋,但去年卻只有122套。

兩個房地產(chǎn)市場的另外一個主要區(qū)別是可負擔性。2023年,抵押貸款利率暴漲至8%,創(chuàng)20年新高,這傷害了試圖進入市場的新購房人。雖然據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計,1993年的平均抵押貸款利率為7.93%,但到1995年已經(jīng)開始下行。

弗萊明表示:“據(jù)我們所知,2023年的抵押貸款利率趨勢截然相反,因此可負擔性也變得更加糟糕?!?/p>

此外,2023年房價也處于歷史最高水平。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計,1995年的中位數(shù)房屋售價約為11.4萬美元(通脹調(diào)整后為22.7萬美元),而2023年接近39萬美元。抵押貸款利率和房價通常是影響整體房屋可負擔性的兩個決定性因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會使用這些因素和購房需要達到的合格收入水平,確定房屋可負擔性指數(shù),該指數(shù)顯示在1995年購房比2023年更容易。

勞茲寫道:“關(guān)于房屋售價和抵押貸款利率,不僅要考慮總體房屋可負擔性,還要考慮人們在購房時的收入水平?!?/p>

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會將房屋可負擔性指數(shù)超過100分視為可負擔性更高,1995年11月該指數(shù)的得分為126.9分。但房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會表示,2023年11月該指數(shù)的得分只有94.2分。1995年,購房人的收入水平只需要達到32,000美元,但2023年,購房人的收入需要達到六位數(shù)以上。這意味著,在1995年,購房人將19.6%的收入用于購房,但房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會表示,現(xiàn)在這個比例卻要超過26%。

雖然弗萊明認為,當前的房地產(chǎn)市場與上世紀80年代的高抵押貸款利率和通脹壓力最為相似,但沒有任何一個十年,能夠完美解釋當前購房市場的現(xiàn)象。

他說道:“2023年或許有一些獨一無二的特征,無法與其他年代進行比較,希望它很快就能成為遙遠的回憶。然而,隨著抵押貸款利率適度下降、賣房人愿意接受買房人的出價,以及可負擔性有所好轉(zhuǎn),2024年現(xiàn)房銷售會有所回升,可以在一定程度上持謹慎樂觀的態(tài)度?!保ㄘ敻恢形木W(wǎng))

翻譯:劉進龍

審校:汪皓

經(jīng)濟學家們會根據(jù)過去數(shù)十年的歷史,了解當前美國房地產(chǎn)市場的困境和混亂。抵押貸款利率和通脹被拿來與20世紀80年代的市場相比,但更多人將最近的房屋銷售報告,與20世紀90年代中期進行對比。

上周,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(National Association of Realtors)披露的數(shù)據(jù)顯示,2023年12月,現(xiàn)房銷售降至自1995年以來的最低水平。當月只有409萬筆交易,甚至比全球金融危機期間的情況更糟糕。眾所周知,全球金融危機的罪魁禍首就是房地產(chǎn)市場崩潰,導致數(shù)以百萬計美國人的抵押貸款高于房屋價值。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會除了披露銷售數(shù)據(jù)外,還在周一發(fā)布了一份經(jīng)濟學家報告,對比了目前和1995年的美國房地產(chǎn)市場。1995年,美國的現(xiàn)房銷量為385萬套。該協(xié)會稱,需要注意的是,在上一次房屋銷售如此低迷的上世紀90年代,“情況截然不同”。

房地產(chǎn)市場與上世紀90年代的差異

兩個時代的房地產(chǎn)市場的第一個重要區(qū)別是美國的總?cè)丝凇?995年,美國人口略超過2.66億,但現(xiàn)在美國的人口超過了3.36億,這意味著有7,000萬人沒有達到近三十年前的房地產(chǎn)活動水平,也就是說,房地產(chǎn)市場活動水平出現(xiàn)歷史性下降。是什么導致了這種狀況?

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會副首席經(jīng)濟學家兼研究副總裁杰西卡·勞茲在本周的報告中寫道:“從房屋庫存和可負擔性方面,答案很明顯?!?/p>

在庫存方面,1995年12月,美國待售單戶住宅為158萬套,而去年12月只有87萬套。她補充道,1995年的庫存可供應(yīng)4.8個月,而2023年卻只有3.1個月。

《財富》美國500強金融服務(wù)公司第一美國金融公司(First American)的首席經(jīng)濟學家馬克·弗萊明對《財富》雜志表示:“考慮到人口增長情況,2023年的情況實際上比1995年更加糟糕。人口越多,家庭越多,對住房的總體需求越高。”

從更細化的角度來說,房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,1995年,每10,000人售出144套房屋,但去年卻只有122套。

兩個房地產(chǎn)市場的另外一個主要區(qū)別是可負擔性。2023年,抵押貸款利率暴漲至8%,創(chuàng)20年新高,這傷害了試圖進入市場的新購房人。雖然據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計,1993年的平均抵押貸款利率為7.93%,但到1995年已經(jīng)開始下行。

弗萊明表示:“據(jù)我們所知,2023年的抵押貸款利率趨勢截然相反,因此可負擔性也變得更加糟糕。”

此外,2023年房價也處于歷史最高水平。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計,1995年的中位數(shù)房屋售價約為11.4萬美元(通脹調(diào)整后為22.7萬美元),而2023年接近39萬美元。抵押貸款利率和房價通常是影響整體房屋可負擔性的兩個決定性因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會使用這些因素和購房需要達到的合格收入水平,確定房屋可負擔性指數(shù),該指數(shù)顯示在1995年購房比2023年更容易。

勞茲寫道:“關(guān)于房屋售價和抵押貸款利率,不僅要考慮總體房屋可負擔性,還要考慮人們在購房時的收入水平?!?/p>

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會將房屋可負擔性指數(shù)超過100分視為可負擔性更高,1995年11月該指數(shù)的得分為126.9分。但房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會表示,2023年11月該指數(shù)的得分只有94.2分。1995年,購房人的收入水平只需要達到32,000美元,但2023年,購房人的收入需要達到六位數(shù)以上。這意味著,在1995年,購房人將19.6%的收入用于購房,但房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會表示,現(xiàn)在這個比例卻要超過26%。

雖然弗萊明認為,當前的房地產(chǎn)市場與上世紀80年代的高抵押貸款利率和通脹壓力最為相似,但沒有任何一個十年,能夠完美解釋當前購房市場的現(xiàn)象。

他說道:“2023年或許有一些獨一無二的特征,無法與其他年代進行比較,希望它很快就能成為遙遠的回憶。然而,隨著抵押貸款利率適度下降、賣房人愿意接受買房人的出價,以及可負擔性有所好轉(zhuǎn),2024年現(xiàn)房銷售會有所回升,可以在一定程度上持謹慎樂觀的態(tài)度?!保ㄘ敻恢形木W(wǎng))

翻譯:劉進龍

審校:汪皓

To make sense of the pain and confusion associated with today’s housing market, economists have drawn on decades past. Mortgage rates and inflation have been compared to the market of the 1980s—but recent home sales reports have drawn more comparisons to the mid-1990s.

Data revealed last week by the National Association of Realtors shows that existing home sales in December 2023 dropped to their lowest levels since 1995. The month had just 4.09 million transactions, even worse than figures from any month during the entire Global Financial Crisis, which was famously caused by a housing bust that put millions of people underwater on their mortgages.

NAR expanded on the data with an economist report released Monday illustrating how today’s housing market compares to that of 1995, when there were 3.85 million existing home sales. The caveat, NAR says, is that the “world was much different” in the ‘90s, the last time home sales were this low.

Housing market differences from the 1990s

The first major difference between these two housing markets is the total U.S. population. In 1995, the population was a bit more than 266 million, but today more than 336 million people live in the U.S., meaning that another 70 million people can barely match a housing activity level from nearly three decades ago, putting in perspective the historical drop in activity. What’s going on, to make things this bad?

“That answer becomes clear when looking at both inventory and affordability,” Jessica Lautz, deputy chief economist and vice president of research at NAR, wrote in this week’s report.

In terms of inventory, there were 1.58 million single-family homes up for sale in December 1995, compared to just 870,000 last December. Supply was 4.8 months in 1995 compared to only 3.1 months in 2023, she adds.

“2023 was actually worse than 1995 when accounting for population growth,” Mark Fleming, chief economist at Fortune 500 financial services firm First American, tells Fortune. “The larger the population, the more households and the more overall demand for shelter.”

To get more granular, NAR data shows that 144 homes sold for every 10,000 people in 1995, but just 122 homes sold for the same amount of people last year.

The other major difference between the two housing markets is affordability. In 2023, mortgage rates spiked to a two-decade high at 8%, which strained new homebuyers attempting to enter the market. Although mortgage rates in 1993 averaged 7.93%, according to NAR, they started trending downward by 1995, Fleming says.

“As we know, mortgage rates went the other way in 2023, so affordability is worse now than then as well,” Fleming says.

What’s more is home prices were also historically high in 2023. The median home sales price in 1995 was about $114,000 ($227,000 inflation-adjusted), according to NAR, but in 2023 it was nearly $390,000. Mortgage rates and home prices together are typically the factors in defining overall housing affordability. NAR uses these factors plus the qualifying income needed to purchase a home to define a housing affordability index, which shows that purchasing a home was more accessible in 1995 than it was in 2023.

“It’s helpful to look at sales price and mortgage rates, not only in the context of overall housing affordability, but also in how far one’s income can go when purchasing a home,” Lautz wrote.

NAR defines a score above 100 as being more affordable, and in November 1995, the housing affordability index was 126.9. The index in November 2023, however, was 94.2, according to NAR. In 1995, homebuyers needed an income of just about $32,000, but in 2023 they needed a six-figure-plus salary. That means buyers spent about 19.6% of their income on housing in 1995, but now they spend more than 26%, according to NAR.

While Fleming has made the case that the housing market of today is most closely related to the high mortgage rates and inflationary pressures of the 1980s, no decade is a perfect match in explaining the phenomena of the homebuying landscape.

“2023 may well have the unique distinction of being incomparable and, hopefully, quickly a distant memory,” he says. “However, there’s reason for some measured optimism for more existing-home sales in 2024 as mortgage rates fall modestly, sellers stop striking and affordability modestly improves.”

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