一圖了解美國400個最大住房市場房價跌幅
BYLANCE LAMBERT
2022-11-20
今年7月，Redfin花費61萬美元在拉斯維加斯買下了這套兩居室獨棟住宅。僅僅幾周后，Redfin就以674,900美元的價格將其掛牌出售。然而，為時已晚：拉斯維加斯已經(jīng)陷入房價回調(diào)。時間快進(jìn)到11月，這處房產(chǎn)仍未售出，掛牌價為49.99萬美元，比購買價低18%。
這種潛在的損失解釋了為什么Redfin最近宣布關(guān)閉其由算法運行的iBuyer業(yè)務(wù)。只要美國房地產(chǎn)市場仍處于修正模式，這種算法就沒有意義。
“當(dāng)如雨后春筍般林立的摩天大樓出現(xiàn)問題時，你們（投資者）第一個想退出。要做到這一點就要找到最低銷售價格，然后再降2%。如果在第一個周末還沒有賣出去，就[繼續(xù)]降低銷售價格?！盧edfin首席執(zhí)行官格倫?凱爾曼（Glenn Kelman）最近對《財富》雜志表示。
在拉斯維加斯這樣的市場，房屋價值自2022年的峰值以來已經(jīng)下跌了6.93%，雖然房地產(chǎn)炒房者和房屋建筑商正在爭相轉(zhuǎn)移庫存，但這并不是每個市場的情況（至少現(xiàn)在還不是）。許多市場仍處于2022年的峰值水平。簡單地說:“如雨后春筍般林立的摩天大樓”還沒有出現(xiàn)“問題”。
為了更好地了解正在進(jìn)行的樓市修正情況，《財富》雜志查閱了Zillow最新的房屋價值指數(shù)（ZHVI）數(shù)據(jù)。
在全國400個最大的住房市場中，有219個市場的房屋價值已經(jīng)從2022年的峰值下跌。平均跌幅為2%。
雖然房價修正無疑已波及全國，但它對兩類市場的打擊仍比其他市場更嚴(yán)重。
第一類是“嚴(yán)重高估”的房地產(chǎn)市場。這些城市通常要么是第二套房市場，要么是在房地產(chǎn)熱潮時期房價飆升至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)鼐用袷杖肟梢猿惺艿姆秶男屡d城市。
不妨看看奧斯汀，穆迪分析公司（Moody's Analytics）在第二季度認(rèn)為奧斯汀被“高估”了61.1%。這種程度的泡沫可以解釋為什么奧斯汀的房屋價值已經(jīng)從2022年的峰值下跌了10.21%。緊隨奧斯汀之后的是其他“嚴(yán)重高估”的市場，如里諾（房屋價值下降了8.47%）、博伊西（房屋價值下降了7.06%）和鹽湖城（房屋價值下降了6.89%）。
第二類包括西海岸的高成本住房市場。像舊金山（房屋價值下降了8.18%）、圣克魯茲（房屋價值下降了7.58%）和西雅圖（房屋價值下降了6.28%）。據(jù)John Burns Real Estate Consulting稱，這些住房市場對抵押貸款利率高度敏感。在很多情況下，這些住房市場都受到雙重打擊：不僅高端房地產(chǎn)市場對利率更加敏感，其所處的科技領(lǐng)域亦是如此。
雖然219個主要市場的房屋價值從2022年的峰值下降，但另有181個市場的房屋價值仍保持在2022年的峰值水平。根據(jù)Zillow的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在持續(xù)的抵押貸款利率飆升沖擊下，費城、巴爾的摩、弗吉尼亞海灘、俄克拉荷馬市和里士滿等市場的房屋價值尚未出現(xiàn)下降。
但這并不意味著房價修正不會沖擊弗吉尼亞海灘和費城等市場。如果抵押貸款利率持續(xù)走高，未售出的庫存（在全國范圍內(nèi)庫存依然緊張）繼續(xù)增加，就會給房價帶來進(jìn)一步的下行壓力。
這正是穆迪分析公司預(yù)計會發(fā)生的情況。
盡管穆迪分析公司預(yù)計不會出現(xiàn)2000年代那樣的樓市崩盤（當(dāng)時美國房價從峰值到谷底下跌了27%），但它確實預(yù)計美國房價從峰值到谷底會下跌10%左右。其中弗吉尼亞海灘和費城等市場的房價分別下跌了14.2%和5.3%。（以下是穆迪分析公司對美國322個最大市場的前景預(yù)測。）
一方面，在2022年一些住房市場房價修正幅度相當(dāng)大。另一方面，這些市場中的大多數(shù)自疫情期間房地產(chǎn)熱潮開始以來仍在大漲。
在2020年3月至2022年5月期間，奧斯汀的房屋價值飆升了75.36%。自那以來，奧斯汀房屋價值的估值折扣已經(jīng)下跌了10.21%。這使疫情期間奧斯汀的房屋價值漲幅降至57.46%。(財富中文網(wǎng))
譯者：中慧言-王芳
今年7月，Redfin花費61萬美元在拉斯維加斯買下了這套兩居室獨棟住宅。僅僅幾周后，Redfin就以674,900美元的價格將其掛牌出售。然而，為時已晚：拉斯維加斯已經(jīng)陷入房價回調(diào)。時間快進(jìn)到11月，這處房產(chǎn)仍未售出，掛牌價為49.99萬美元，比購買價低18%。
這種潛在的損失解釋了為什么Redfin最近宣布關(guān)閉其由算法運行的iBuyer業(yè)務(wù)。只要美國房地產(chǎn)市場仍處于修正模式，這種算法就沒有意義。
“當(dāng)如雨后春筍般林立的摩天大樓出現(xiàn)問題時，你們（投資者）第一個想退出。要做到這一點就要找到最低銷售價格，然后再降2%。如果在第一個周末還沒有賣出去，就[繼續(xù)]降低銷售價格?！盧edfin首席執(zhí)行官格倫?凱爾曼（Glenn Kelman）最近對《財富》雜志表示。
在拉斯維加斯這樣的市場，房屋價值自2022年的峰值以來已經(jīng)下跌了6.93%，雖然房地產(chǎn)炒房者和房屋建筑商正在爭相轉(zhuǎn)移庫存，但這并不是每個市場的情況（至少現(xiàn)在還不是）。許多市場仍處于2022年的峰值水平。簡單地說:“如雨后春筍般林立的摩天大樓”還沒有出現(xiàn)“問題”。
為了更好地了解正在進(jìn)行的樓市修正情況，《財富》雜志查閱了Zillow最新的房屋價值指數(shù)（ZHVI）數(shù)據(jù)。
在全國400個最大的住房市場中，有219個市場的房屋價值已經(jīng)從2022年的峰值下跌。平均跌幅為2%。
雖然房價修正無疑已波及全國，但它對兩類市場的打擊仍比其他市場更嚴(yán)重。
第一類是“嚴(yán)重高估”的房地產(chǎn)市場。這些城市通常要么是第二套房市場，要么是在房地產(chǎn)熱潮時期房價飆升至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)鼐用袷杖肟梢猿惺艿姆秶男屡d城市。
不妨看看奧斯汀，穆迪分析公司（Moody's Analytics）在第二季度認(rèn)為奧斯汀被“高估”了61.1%。這種程度的泡沫可以解釋為什么奧斯汀的房屋價值已經(jīng)從2022年的峰值下跌了10.21%。緊隨奧斯汀之后的是其他“嚴(yán)重高估”的市場，如里諾（房屋價值下降了8.47%）、博伊西（房屋價值下降了7.06%）和鹽湖城（房屋價值下降了6.89%）。
第二類包括西海岸的高成本住房市場。像舊金山（房屋價值下降了8.18%）、圣克魯茲（房屋價值下降了7.58%）和西雅圖（房屋價值下降了6.28%）。據(jù)John Burns Real Estate Consulting稱，這些住房市場對抵押貸款利率高度敏感。在很多情況下，這些住房市場都受到雙重打擊：不僅高端房地產(chǎn)市場對利率更加敏感，其所處的科技領(lǐng)域亦是如此。
雖然219個主要市場的房屋價值從2022年的峰值下降，但另有181個市場的房屋價值仍保持在2022年的峰值水平。根據(jù)Zillow的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在持續(xù)的抵押貸款利率飆升沖擊下，費城、巴爾的摩、弗吉尼亞海灘、俄克拉荷馬市和里士滿等市場的房屋價值尚未出現(xiàn)下降。
但這并不意味著房價修正不會沖擊弗吉尼亞海灘和費城等市場。如果抵押貸款利率持續(xù)走高，未售出的庫存（在全國范圍內(nèi)庫存依然緊張）繼續(xù)增加，就會給房價帶來進(jìn)一步的下行壓力。
這正是穆迪分析公司預(yù)計會發(fā)生的情況。
盡管穆迪分析公司預(yù)計不會出現(xiàn)2000年代那樣的樓市崩盤（當(dāng)時美國房價從峰值到谷底下跌了27%），但它確實預(yù)計美國房價從峰值到谷底會下跌10%左右。其中弗吉尼亞海灘和費城等市場的房價分別下跌了14.2%和5.3%。（以下是穆迪分析公司對美國322個最大市場的前景預(yù)測。）
一方面，在2022年一些住房市場房價修正幅度相當(dāng)大。另一方面，這些市場中的大多數(shù)自疫情期間房地產(chǎn)熱潮開始以來仍在大漲。
在2020年3月至2022年5月期間，奧斯汀的房屋價值飆升了75.36%。自那以來，奧斯汀房屋價值的估值折扣已經(jīng)下跌了10.21%。這使疫情期間奧斯汀的房屋價值漲幅降至57.46%。(財富中文網(wǎng))
譯者：中慧言-王芳
Back in July, Redfin paid $610,000 for this two-bedroom single-family home in Las Vegas. Just weeks later, Redfin put it back on the market with a $674,900 price tag. However, it was too late: Las Vegas was already slipping into a home price correction. Fast-forward to November, and the property remains unsold with a $499,900 list price—or 18% below its purchase price.
That type of looming loss explains why Redfin recently announced it’s shutting down its algorithm-run?iBuyer business. As long as the U.S. housing market remains in correction mode, the math just doesn’t make sense.
“When the shiitake mushrooms hit the fan, you [investors] want to get out first. The way to do that is to figure out where the lowest sale is, and be 2% below that. And if it doesn’t sell in the first weekend, move it [the price] down [again],” Redfin CEO Glenn Kelman recently told?Fortune.
While flippers and homebuilders are scrambling to move inventory in markets like Las Vegas—where home values are down 6.93% since its 2022 peak—that’s not the story (at least yet) in every market. A lot of markets are still sitting at their 2022 peak. Simply put: The “shiitake mushrooms” have yet to hit “the fan” in every market.
To better understand the ongoing housing correction, Fortune reviewed the latest?Zillow?Home Value Index?(ZHVI) data.
Among the country's 400 biggest housing markets, 219 have seen home values fall off their 2022 peak. The average decline being 2%.
While the home price correction has certainly gone national, it continues to hit two types of markets harder than others.
The first group being "significantly overvalued" housing markets. These are often either second-home markets or boomtowns that saw home prices during the boom soar far beyond what local incomes can support.
Look no further than Austin, which Moody's Analytics deemed in the second quarter as being "overvalued" by 61.1%. That level of froth might explain why Austin has already seen home values fall 10.21% from its 2022 peak. Not too far behind Austin are other "significantly overvalued" markets like Reno (where home values are down 8.47%), Boise (-7.06%), and Salt Lake City (-6.89%).
The second group comprises high-cost markets along the West Coast. Places like San Francisco (where home values are down 8.18%), Santa Cruz (-7.58%), and Seattle (-6.28%). According to John Burns Real Estate Consulting, those markets are hyper mortgage rate sensitive. In many cases, they're hit by a double whammy: Not only are their high-end real estate markets more rate-sensitive, but so are their tech sectors.
While 219 major markets are down from their 2022 peak price, another 181 markets remain at their 2022 peak price. The ongoing mortgage rate shock has yet to see home values, as measured by Zillow, fall in markets like Philadelphia, Baltimore, Virginia Beach, Oklahoma City, and Richmond.
But that doesn't mean the home price correction won't hit markets like Virginia Beach and Philadelphia. If mortgage rates remain elevated and unsold inventory—which nationally remains tight—continues to build, it could apply further downward pressure on home prices.
That's exactly what Moody's Analytics expects to happen.
While Moody's doesn't expect a 2000s-style housing crash (which saw U.S. home prices fall 27% from peak to trough), it does expect U.S. home prices to fall around 10% from peak to trough. That includes drops of 14.2% and 5.3%, respectively, in markets like Virginia Beach and Philadelphia. (Here's the Moody's outlook for the nation's 322 largest markets.)
On one hand, some of these 2022 home price corrections are fairly big. On the other hand, most of these markets are still up big-time since the onset of the Pandemic Housing Boom.
Between March 2020 and May 2022, Austin saw its home values soar 75.36%. Since, it has taken a -10.21% haircut. That pulls Austin's pandemic home value gains down to 57.46%.
財富中文網(wǎng)所刊載內(nèi)容之知識產(chǎn)權(quán)為財富媒體知識產(chǎn)權(quán)有限公司及/或相關(guān)權(quán)利人專屬所有或持有。未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。
