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“金融16條”與“防疫20條”同出,并非巧合

柏文喜
2022-11-14

相比之前的邊際寬松措施,這次出臺(tái)的“金融16條”力度之大前所未有,操作性、政策愿望都十分明顯。

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近日,一份落款為中國人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》)廣為傳播并引起熱議。之前,政策層旨在促進(jìn)樓市回暖而射出的“第一支箭”和“第二支箭”,貌似也力度非凡,但是在具體實(shí)施中需要相關(guān)房企提供反擔(dān)保和足夠的抵押措施而具體效果有限。與之相比較,這一《通知》可謂是“震撼”頻現(xiàn),利好不斷,因此作為經(jīng)濟(jì)晴雨表的房地產(chǎn)股也都已先于房企的實(shí)際表現(xiàn)而超漲了。

《通知》顯示的發(fā)布日期為11月11日,主要內(nèi)容包括:1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放;2、支持個(gè)人住房貸款合理需求;3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放;4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;5、保持債券融資基本穩(wěn)定;6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定;7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款;8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持;9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持;10、積極探索市場(chǎng)化支持方式;11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息;12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益;13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排;14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策;15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù);16、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

對(duì)于這“金融16條”,先來看看各位分析師和基金經(jīng)理的看法:

穆迪高級(jí)信用分析師Nicholas Zhu認(rèn)為, 隨著房企風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)蔓延,最新措施體現(xiàn)出當(dāng)局要避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的立場(chǎng)。然而,要扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)的滑坡可能任重道遠(yuǎn)。

Natixis SA首席亞太經(jīng)濟(jì)學(xué)家Alicia Garcia-Herrero認(rèn)為, 針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的這些措施,不過是為了幫助銀行和信托公司以免因地產(chǎn)商無力償還現(xiàn)有貸款而發(fā)生不良貸款。購房需求不見得會(huì)得到提振,銀行也不一定會(huì)發(fā)放新的貸款,存量債務(wù)償還期限延長一年到期后,房企還是面臨同樣的問題。這只能解一時(shí)之痛,不能解決問題。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為,鑒于市場(chǎng)極度悲觀,疫情防控和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大政策的調(diào)整將在短期內(nèi)提振投資者情緒,然而市場(chǎng)長遠(yuǎn)表現(xiàn)取決于政策落地情況以及政策是否保持穩(wěn)定。

以上各位分析師從各自角度給出了看法,不過此次出臺(tái)的“金融16條”確實(shí)與此前逐步推出的那些政策大不相同,可謂在去年下半年樓市下行以來不斷邊際寬松的刺激樓市政策效力尚未顯現(xiàn),而今年的“金九銀十”行業(yè)旺季在火速出臺(tái)的滾燙政策加持下依然消失,以及保交樓壓力重重之下,從整體上促進(jìn)行業(yè)回暖乃至指向穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤、改變市場(chǎng)預(yù)期所憋出的大招。

第一、支持行業(yè)融資的力度超乎尋常。個(gè)人按揭貸款方面,《通知》支持銀行重新合理評(píng)估首套房客戶貸款標(biāo)準(zhǔn),也即商業(yè)銀行可對(duì)原有首套房客戶貸款標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,等于在擴(kuò)大按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入,從而提升商業(yè)銀行對(duì)市場(chǎng)端的支持方面進(jìn)行給予了靈活空間,目前市場(chǎng)中已出現(xiàn)了認(rèn)房不認(rèn)貸的操作方式。在房企融資方面,信托融資重出江湖,而鼓勵(lì)房企發(fā)債、支持建筑企業(yè)貸款,及允許貸款展期則更為直接。在信托融資長時(shí)間被叫停的狀態(tài)下,《通知》鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求;之前房企發(fā)債受到較大限制,以至于在國內(nèi)能夠發(fā)債的多是國企和央企,而民企不得已只能赴境外發(fā)行更貴的美元債,現(xiàn)在變?yōu)槊鞔_支持并還推動(dòng)專業(yè)機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)債提供增信支持,甚至央行擬直接認(rèn)購民企發(fā)行的債券,這也就是市場(chǎng)所說的“第二支箭”。

另外,《通知》還針對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)融資提出了支持措施以及房企債務(wù)展期措施,允許債務(wù)到期后可延期一年,而后者對(duì)房企更加有效果?!锻ㄖ愤€特別指出要對(duì)國有、民營企業(yè)一視同仁,這是之前沒有過卻非常對(duì)癥下藥的措施,有利于未來民企在融資資質(zhì)、融資成本方面獲得與國企同樣的待遇。在資金監(jiān)管方面,《通知》提出了封閉式運(yùn)作,這也就解決了承貸項(xiàng)目沒問題但是上級(jí)公司因缺錢可能抽走資金,因此而導(dǎo)致貸款行資金面臨被挪用風(fēng)險(xiǎn)而拒絕發(fā)放貸款的融資困境問題。

第二、關(guān)于保交樓問題所推出的各項(xiàng)措施也非常引人注目。《通知》中除了國開行關(guān)于保交樓的專項(xiàng)借款之外,還推出了“配套金融措施”,以鼓勵(lì)商業(yè)銀行加入支持保交樓貸款行列,從而解決了當(dāng)?shù)胤秸辉敢饣蛘邿o力以財(cái)政收入為代價(jià)保交樓時(shí)為保交樓托底的問題。具體包括對(duì)剩余貨值銷售回款能否覆蓋專項(xiàng)借款、新增配套融資的解決方案、確認(rèn)并已制定“一樓一策”實(shí)施方案鼓勵(lì)商業(yè)銀行投入配套金融措施的同時(shí)也保證他們的合法權(quán)益,參與共同管理,同時(shí)享有資金保護(hù)優(yōu)先等措施。也就是要按照“后進(jìn)先出”原則,項(xiàng)目剩余貨值銷售回款優(yōu)先償還新增配套融資,該項(xiàng)政策可謂直指保交樓的細(xì)節(jié)問題。

第三、關(guān)于監(jiān)管措施的調(diào)整力度也十分明顯。之前的“三條紅線”、涉房貸款集中度管理,在《通知》中都以延長過渡期的表述,在實(shí)質(zhì)上予以放松,暫時(shí)去掉了房企和金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的“緊箍咒”,解除了房企開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的銀行監(jiān)管比例上限,是一次針對(duì)房企、各類銀行、融資機(jī)構(gòu)的一次全方位疏通,政策跨度和力度都非同尋常。而《通知》中“可予免責(zé)”的表述就更為不同,之前銀行貸款發(fā)放不出去而房企卻因流動(dòng)性枯竭無法支撐,就是因?yàn)殂y行需要承擔(dān)呆壞賬責(zé)任問題,“不予追責(zé)”可謂化解這一問題的良藥,無論對(duì)于保交樓還是對(duì)于緩解房企流動(dòng)性壓力都非常具有實(shí)質(zhì)性關(guān)鍵作用。。

第四、《通知》充分體現(xiàn)了引導(dǎo)和改善市場(chǎng)預(yù)期的意圖。《通知》中的各項(xiàng)鼓勵(lì)和重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目、鼓勵(lì)資管公司介入、鼓勵(lì)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與行業(yè)合作的措施無不體現(xiàn)了這一點(diǎn)。圍繞購房者的市場(chǎng)準(zhǔn)入,更是推出了包括商業(yè)銀行可重新評(píng)估對(duì)剛需首套房客戶的貸款資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn),要求保護(hù)好住房金融消費(fèi)者的合法權(quán)益,對(duì)于首付比例、貸款利率也建議各地在下限基礎(chǔ)上因城施策,根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r再重新制定,處理好個(gè)人房貸逾期和延期,以及房企逾期貸款的展期問題等政策。另外,《通知》還對(duì)租賃市場(chǎng)的表示大力支持,強(qiáng)調(diào)對(duì)于自持租賃物業(yè)的融資支持,明確提出了積極發(fā)展租賃住房REITs。《通知》可謂覆蓋了房企融資難、保交樓、斷供潮、房企與行業(yè)流動(dòng)性等所有涉房金融問題,是對(duì)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的一次金融疏通,無疑是有助于引導(dǎo)和改善預(yù)期,促進(jìn)行業(yè)信心修復(fù)與市場(chǎng)回暖的。

第五、《通知》兼具指導(dǎo)性與可操作性,同時(shí)也不忘涉房金融的風(fēng)險(xiǎn)防范。《通知》除了具有以金融支持力促行業(yè)復(fù)蘇的指導(dǎo)性之外,還具備明顯的可操作性。比如關(guān)于開閘發(fā)債融資要求國企民企一視同仁,關(guān)于信托融資的新增融資評(píng)估、賬戶設(shè)立、資金封閉管理和優(yōu)先償還,關(guān)于保交樓中剩余貨值不能覆蓋專項(xiàng)借款時(shí)怎么辦、個(gè)人房貸和房企貸款逾期怎么辦等問題都給出了具體的操作方案。另外也明確了金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持的企業(yè)應(yīng)該是治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè),就重出江湖的信托融資也規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持的三個(gè)具體方向。《通知》還強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化原則與自主決策、自負(fù)盈虧,這既是尊重市場(chǎng)主體,也是對(duì)于資金安全和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)調(diào)。

這個(gè)《通知》推出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)其實(shí)也意味深長,與“防疫20條”同一天發(fā)出,表達(dá)了政策面希望在優(yōu)化防疫措施的同時(shí),以促進(jìn)房地產(chǎn)這一與國民經(jīng)濟(jì)三分之一體量緊密相關(guān)的支柱性行業(yè)回暖來促進(jìn)宏觀預(yù)期改善和經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定向好的意圖,而不僅僅是單純的促進(jìn)房地產(chǎn)融資恢復(fù)和保房企、保房地產(chǎn)行業(yè)的問題。11月14日,銀保監(jiān)會(huì)、住建部和人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金,以及近日深圳市將商品房預(yù)售資金的銀行監(jiān)管轉(zhuǎn)由政府監(jiān)管的政策征求意見稿出臺(tái),無不體現(xiàn)這一政策訴求。

相比之前的邊際寬松措施,這次出臺(tái)的“金融16條”力度之大前所未有,操作性、政策愿望都十分明顯,但是房地產(chǎn)行業(yè)的問題由來已久,并與以土地財(cái)政為核心的負(fù)債發(fā)展模式相互高度糾纏,實(shí)施效果如何還有待觀察,因?yàn)檫@一方面有待市場(chǎng)預(yù)期全面調(diào)整與轉(zhuǎn)向,另一方面還有待行業(yè)信心得以修復(fù)以及樓市銷售全面回暖,而兩者又是互為因果的。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表財(cái)富中文網(wǎng)立場(chǎng)。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

編輯:劉蘭香

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