美國樓市正在發(fā)生重大變化，泡沫將終結(jié)！
LANCE LAMBERT
2022-09-12
早在美國解除封鎖之前，遠(yuǎn)程辦公的白領(lǐng)們就已經(jīng)在放棄位于西雅圖和紐約市等地的公寓，搬到奧斯汀、博伊西和拉斯維加斯等地購房。當(dāng)然，購房者的大量涌入使這些市場的房價暴漲。在拉斯維加斯，疫情期間的房地產(chǎn)市場繁榮使房價上漲了49%。
現(xiàn)在繁榮已經(jīng)結(jié)束。
美國房地產(chǎn)市場正在降溫。房屋銷量下降，多人搶購一套房子的情況正在減少。房屋建筑商正在縮減規(guī)模，并向購房者提供激勵。但房地產(chǎn)市場降溫最嚴(yán)重的是博伊西和奧斯汀等市場。簡而言之：疫情期間房地產(chǎn)市場繁榮的城鎮(zhèn)，因為疫情期間的房地產(chǎn)市場下滑受到的沖擊最為嚴(yán)重。
約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）的研究主管瑞克·帕拉西奧斯二世告訴《財富》雜志：“你可以用強有力的證據(jù)證明，過去10%的房價上漲完全是理想性的，是非理性的，并且很快從高點下跌……這正就是我們目前所看的情況?！?/p>
帕拉西奧斯表示，近在眼前的房價回調(diào)，在博伊西或拉斯維加斯等泡沫化市場的表現(xiàn)將最為突出。事實上，他表示博伊西可能是第一個房價同比下跌的主要市場。這種情況甚至可能在2022年底之前發(fā)生。
房屋庫存可以說是判斷市場調(diào)整速度的最佳指標(biāo)。如果有效庫存過高，會增加市場出現(xiàn)房價回調(diào)的幾率。因此，《財富》雜志匯總了Realtor.com收集的奧斯汀、博伊西和拉斯維加斯的庫存數(shù)據(jù)。我們希望確定這些市場是否正在逐漸轉(zhuǎn)向回調(diào)。
2020年7月，《財富》雜志將奧斯汀評為疫情期間美國最適合投資的房地產(chǎn)市場。我們的理論是奧斯汀市場即將迎來繁榮。這個判斷非常準(zhǔn)確。
疫情期間，有大量新居民涌入奧斯汀。其中包括喜劇演員喬·羅根、風(fēng)險投資家基斯·拉博伊斯和特斯拉（Tesla）CEO埃隆·馬斯克，特斯拉和甲骨文（Oracle）等公司也搬到了奧斯汀。這使奧斯汀房地產(chǎn)市場迎來了一次歷史性的繁榮期。
當(dāng)然，2022年抵押貸款利率上浮使情況急轉(zhuǎn)直下。7月，奧斯汀房屋庫存量為7,794套，而在2021年同期的待售房屋為3,063套。庫存量同比增加了154%。
雖然美國的房屋建筑商重新采取激勵措施吸引購房人，但奧斯汀的許多建筑商已經(jīng)開始降價出售。如果市場持續(xù)放緩，現(xiàn)有住房可能很快就會開始降價。
7月，全美房屋庫存量較2019年7月低44%。但博伊西市場的情況卻截然不同。7月，博伊西房屋庫存量比2021年7月高141%，比2019年7月高34%。
房屋庫存量的迅速增加，解釋了為什么美國許多研究機構(gòu)預(yù)測，博伊西的房價即將下跌。其中包括約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司和穆迪分析（Moody's Analytics）。為什么呢？原因之一是博伊西的新建住房供大于求，并且將很快上市。如果沒有購房人，這些房屋將給博伊西的房價帶來下行壓力。
來自博伊西的Sekady Capital公司的高級運營經(jīng)理邁克·里格利表示：“我們看到[博伊西的]建筑商正在全面減少庫存。不同于2018年，這一次許多建筑商并沒有措手不及。他們手里有更多現(xiàn)金。他們正在做出讓步，清理庫存?！?/p>
里格利直到今年六月一直在博伊西一家房屋建筑公司擔(dān)任運營總監(jiān)。他依舊希望本地建筑商可以清理大量庫存，以免出現(xiàn)問題。
里格利表示：“如果市場能放慢新房屋許可發(fā)放速度，并吸納從現(xiàn)在到明年春天積壓的已竣工房屋庫存，市場將有望趨于正常。我們依舊供應(yīng)不足，但對于本地購房人而言依舊存在可負(fù)擔(dān)性問題?！?/p>
早在2000年代初，美國房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了炒房客。這些炒房客將目標(biāo)瞄向了拉斯維加斯等位于快速增長的陽光帶城市。隨著2008年房地產(chǎn)泡沫破滅，這種投機行為對拉斯維加斯造成了反噬。隨著房地產(chǎn)市場周期的“推進”，這些炒房客最先撤離了市場。庫存量增加必然會給市場帶來更大的下行壓力。
如今，拉斯維加斯再次成為房地產(chǎn)市場降溫的中心：拉斯維加斯的房屋庫存量同比增長了83%。拉斯維加斯房地產(chǎn)市場增長放緩的速度，達到了歷史最高水平。事實上，拉斯維加斯2022年的降溫速度，超過了2008年房地產(chǎn)市場崩潰之前的大多數(shù)泡沫市場。
但不要以為拉斯維加斯房地產(chǎn)市場會再次像2008年一樣再次崩潰。至少穆迪分析是這樣認(rèn)為。穆迪分析預(yù)測，2022年第4季度至2024年第4季度期間，拉斯維加斯的房價將下跌4%。有人可能將這種下跌視為房地產(chǎn)市場回調(diào)，而不是市場崩潰。
需要說明的是，美國并非所有房地產(chǎn)市場都像博伊西或拉斯維加斯一樣正在快速發(fā)生轉(zhuǎn)變。雖然各地市場均受到了抵押貸款利率上浮的影響，但疫情期間房地產(chǎn)市場下滑在全美各地的表現(xiàn)不一。
比如弗吉尼亞海灘。弗吉尼亞海灘房屋庫存量同比減少了7%。這并不能算是一次快速市場回調(diào)。
為什么奧斯汀、博伊西和拉斯維加斯等市場會因為房地產(chǎn)市場降溫而受到如此嚴(yán)重的影響？這可能源于經(jīng)濟基本面的影響。
疫情期間的房地產(chǎn)市場繁榮使奧斯汀和博伊西的房價大幅上漲，超過了歷史上本地收入能夠維持的水平。穆迪分析認(rèn)為，博伊西和奧斯汀房地產(chǎn)市場分別“被高估”了72%和61%。而弗吉尼亞海灘僅“被高估”了19%。
房地產(chǎn)市場相對于經(jīng)濟基本面被高估，并不意味著房價一定會回調(diào)。但它非常重要。從歷史上來看，當(dāng)房地產(chǎn)市場周期“推進”時，正常情況下，被嚴(yán)重“高估”的房地產(chǎn)市場，面臨房價回調(diào)的風(fēng)險最高。拉斯維加斯等市場的庫存量增加，意味著這種情況可能重現(xiàn)。
Freedom Founders公司創(chuàng)始人戴維·費爾普斯表示：“一些市場的房價在兩年內(nèi)上漲了超過40%。在某些時間點，可負(fù)擔(dān)性成了問題。工資上漲速度跟不上總體生活成本上漲的幅度，抵押貸款月供達到了最高點，即使低利率也無濟于事。
總之，房價上漲幅度更大的市場也將是房價下跌幅度最大的市場。”Freedom Founders指導(dǎo)人們通過被動房地產(chǎn)投資積累財富。（財富中文網(wǎng)）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
早在美國解除封鎖之前，遠(yuǎn)程辦公的白領(lǐng)們就已經(jīng)在放棄位于西雅圖和紐約市等地的公寓，搬到奧斯汀、博伊西和拉斯維加斯等地購房。當(dāng)然，購房者的大量涌入使這些市場的房價暴漲。在拉斯維加斯，疫情期間的房地產(chǎn)市場繁榮使房價上漲了49%。
現(xiàn)在繁榮已經(jīng)結(jié)束。
美國房地產(chǎn)市場正在降溫。房屋銷量下降，多人搶購一套房子的情況正在減少。房屋建筑商正在縮減規(guī)模，并向購房者提供激勵。但房地產(chǎn)市場降溫最嚴(yán)重的是博伊西和奧斯汀等市場。簡而言之：疫情期間房地產(chǎn)市場繁榮的城鎮(zhèn)，因為疫情期間的房地產(chǎn)市場下滑受到的沖擊最為嚴(yán)重。
約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）的研究主管瑞克·帕拉西奧斯二世告訴《財富》雜志：“你可以用強有力的證據(jù)證明，過去10%的房價上漲完全是理想性的，是非理性的，并且很快從高點下跌……這正就是我們目前所看的情況?！?/p>
帕拉西奧斯表示，近在眼前的房價回調(diào)，在博伊西或拉斯維加斯等泡沫化市場的表現(xiàn)將最為突出。事實上，他表示博伊西可能是第一個房價同比下跌的主要市場。這種情況甚至可能在2022年底之前發(fā)生。
房屋庫存可以說是判斷市場調(diào)整速度的最佳指標(biāo)。如果有效庫存過高，會增加市場出現(xiàn)房價回調(diào)的幾率。因此，《財富》雜志匯總了Realtor.com收集的奧斯汀、博伊西和拉斯維加斯的庫存數(shù)據(jù)。我們希望確定這些市場是否正在逐漸轉(zhuǎn)向回調(diào)。
2020年7月，《財富》雜志將奧斯汀評為疫情期間美國最適合投資的房地產(chǎn)市場。我們的理論是奧斯汀市場即將迎來繁榮。這個判斷非常準(zhǔn)確。
疫情期間，有大量新居民涌入奧斯汀。其中包括喜劇演員喬·羅根、風(fēng)險投資家基斯·拉博伊斯和特斯拉（Tesla）CEO埃隆·馬斯克，特斯拉和甲骨文（Oracle）等公司也搬到了奧斯汀。這使奧斯汀房地產(chǎn)市場迎來了一次歷史性的繁榮期。
當(dāng)然，2022年抵押貸款利率上浮使情況急轉(zhuǎn)直下。7月，奧斯汀房屋庫存量為7,794套，而在2021年同期的待售房屋為3,063套。庫存量同比增加了154%。
雖然美國的房屋建筑商重新采取激勵措施吸引購房人，但奧斯汀的許多建筑商已經(jīng)開始降價出售。如果市場持續(xù)放緩，現(xiàn)有住房可能很快就會開始降價。
7月，全美房屋庫存量較2019年7月低44%。但博伊西市場的情況卻截然不同。7月，博伊西房屋庫存量比2021年7月高141%，比2019年7月高34%。
房屋庫存量的迅速增加，解釋了為什么美國許多研究機構(gòu)預(yù)測，博伊西的房價即將下跌。其中包括約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司和穆迪分析（Moody's Analytics）。為什么呢？原因之一是博伊西的新建住房供大于求，并且將很快上市。如果沒有購房人，這些房屋將給博伊西的房價帶來下行壓力。
來自博伊西的Sekady Capital公司的高級運營經(jīng)理邁克·里格利表示：“我們看到[博伊西的]建筑商正在全面減少庫存。不同于2018年，這一次許多建筑商并沒有措手不及。他們手里有更多現(xiàn)金。他們正在做出讓步，清理庫存。”
里格利直到今年六月一直在博伊西一家房屋建筑公司擔(dān)任運營總監(jiān)。他依舊希望本地建筑商可以清理大量庫存，以免出現(xiàn)問題。
里格利表示：“如果市場能放慢新房屋許可發(fā)放速度，并吸納從現(xiàn)在到明年春天積壓的已竣工房屋庫存，市場將有望趨于正常。我們依舊供應(yīng)不足，但對于本地購房人而言依舊存在可負(fù)擔(dān)性問題?！?/p>
早在2000年代初，美國房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了炒房客。這些炒房客將目標(biāo)瞄向了拉斯維加斯等位于快速增長的陽光帶城市。隨著2008年房地產(chǎn)泡沫破滅，這種投機行為對拉斯維加斯造成了反噬。隨著房地產(chǎn)市場周期的“推進”，這些炒房客最先撤離了市場。庫存量增加必然會給市場帶來更大的下行壓力。
如今，拉斯維加斯再次成為房地產(chǎn)市場降溫的中心：拉斯維加斯的房屋庫存量同比增長了83%。拉斯維加斯房地產(chǎn)市場增長放緩的速度，達到了歷史最高水平。事實上，拉斯維加斯2022年的降溫速度，超過了2008年房地產(chǎn)市場崩潰之前的大多數(shù)泡沫市場。
但不要以為拉斯維加斯房地產(chǎn)市場會再次像2008年一樣再次崩潰。至少穆迪分析是這樣認(rèn)為。穆迪分析預(yù)測，2022年第4季度至2024年第4季度期間，拉斯維加斯的房價將下跌4%。有人可能將這種下跌視為房地產(chǎn)市場回調(diào)，而不是市場崩潰。
需要說明的是，美國并非所有房地產(chǎn)市場都像博伊西或拉斯維加斯一樣正在快速發(fā)生轉(zhuǎn)變。雖然各地市場均受到了抵押貸款利率上浮的影響，但疫情期間房地產(chǎn)市場下滑在全美各地的表現(xiàn)不一。
比如弗吉尼亞海灘。弗吉尼亞海灘房屋庫存量同比減少了7%。這并不能算是一次快速市場回調(diào)。
為什么奧斯汀、博伊西和拉斯維加斯等市場會因為房地產(chǎn)市場降溫而受到如此嚴(yán)重的影響？這可能源于經(jīng)濟基本面的影響。
疫情期間的房地產(chǎn)市場繁榮使奧斯汀和博伊西的房價大幅上漲，超過了歷史上本地收入能夠維持的水平。穆迪分析認(rèn)為，博伊西和奧斯汀房地產(chǎn)市場分別“被高估”了72%和61%。而弗吉尼亞海灘僅“被高估”了19%。
房地產(chǎn)市場相對于經(jīng)濟基本面被高估，并不意味著房價一定會回調(diào)。但它非常重要。從歷史上來看，當(dāng)房地產(chǎn)市場周期“推進”時，正常情況下，被嚴(yán)重“高估”的房地產(chǎn)市場，面臨房價回調(diào)的風(fēng)險最高。拉斯維加斯等市場的庫存量增加，意味著這種情況可能重現(xiàn)。
Freedom Founders公司創(chuàng)始人戴維·費爾普斯表示：“一些市場的房價在兩年內(nèi)上漲了超過40%。在某些時間點，可負(fù)擔(dān)性成了問題。工資上漲速度跟不上總體生活成本上漲的幅度，抵押貸款月供達到了最高點，即使低利率也無濟于事。
總之，房價上漲幅度更大的市場也將是房價下跌幅度最大的市場?！盕reedom Founders指導(dǎo)人們通過被動房地產(chǎn)投資積累財富。（財富中文網(wǎng)）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
Even before the lockdowns were eased, white-collar professionals who saw their jobs go remote were ditching their apartments in places like Seattle and New York City for homes in markets like Austin, Boise, and Las Vegas. That rush of homebuyer activity, of course, saw home prices absolutely skyrocket in those markets. In Las Vegas alone, the Pandemic Housing Boom pushed home prices up 49%.
That boom is over now.
Across the country, housing markets are cooling down. Home sales are falling. Multiple offers are drying up. Homebuilders are scaling back and offering buyer incentives. But every aspect of the cooldown is more intense in markets like Boise and Austin. Simply put: Pandemic boomtowns are getting hit the hardest by the Pandemic Housing Slump.
“You could make a strong case that in a lot of housing markets the last 10% of home price appreciation was purely aspirational and irrational, and that’ll come off the top really fast…That’s exactly what we’re all seeing right now,” Rick Palacios Jr., head of research at John Burns Real Estate Consulting, tells Fortune.
This looming home price correction, Palacios says, will be the most pronounced in frothy markets like Boise and Las Vegas. In fact, he says Boise could be the first major market to post a year-over-year home price decline. That could even occur before the end of 2022.
Inventory is arguably the best indicator for how fast a market is shifting. If active inventory gets too high, it increases the chances a market could experience a home price correction. That’s why Fortune pulled Realtor.com inventory data for Austin, Boise, and Las Vegas. We wanted to see if they’re actually inching toward a correction.
In July 2020, Fortune?called Austin the No. 1 housing market in the country to invest in real estate during the pandemic. Our theory was that Austin was poised to boom. We were right.
Amid the pandemic, Austin saw a flood of new residents. That includes individuals like comedian Joe Rogan, venture capitalist Keith Rabois, and Tesla CEO Elon Musk, while companies including Tesla and Oracle also moved to town. It all culminated in a historic housing boom.
Spiked mortgage rates in 2022, of course, have flipped the script. In July, Austin inventory sat at 7,794 homes—compared to 3,063 homes for sale during the same month in 2021. On a year-over-year basis, that’s a 154% jump.
While homebuilders across the country have brought back incentives to help entice buyers, many builders in Austin have already turned to home price cuts. If the market continues to slow, existing homes could soon also see price cuts.
Nationally, U.S. inventory in July was 44% below where it was in July 2019. That's not the case in Boise. In July, Boise inventory was 141% above July 2021 levels, and 34% above July 2019 levels.
The swift inventory spike explains why there's no shortage of national research firms predicting that home prices are about to fall in Boise. That includes both John Burns Real Estate Consulting and Moody's Analytics. One reason? There's a glut of new construction in Boise that will soon hit the market. If buyers aren't found, those homes could put downward pressure on Boise home prices.
"We’re seeing [Boise] builders pull back across the board. Unlike 2008, many aren’t being caught as off guard this time. They have more cash. They’re making concessions and moving inventory," says Mac Wrigley, a senior operations manager at Boise-based Sekady Capital.
Wrigley, who up until June was a director of operations at a Boise homebuilder, remains hopeful that local builders can off-load a lot of this inventory before it becomes an issue.
"If the market can slow new permits, and absorb the backlog of completions finishing now through spring, there is optimism the market will normalize. We’re still under-supplied, but also still have an affordability problem for local buyers," Wrigley says.
Back in the early 2000s, housing speculators piled into the U.S. housing market. Those investors, who were often home flippers, targeted fast-growing Sunbelt cities like Las Vegas. That speculation ultimately worked against Las Vegas once the housing bubble popped in 2008. See, as the housing cycle "rolled over," those investors were the first to run for the exits. That pileup of inventory, of course, only put further downward pressure on the market.
Fast-forward to today, and Las Vegas is once again at the center of a cooling housing market: On a year-over-year basis, inventory in Las Vegas is up 83%. Not only is Las Vegas slowing fast, it's slowing historically fast. In fact, its 2022 cooldown is swifter than the cooldown most bubbly markets notched in the lead-up to the 2008 crash.
But don't pencil in another 2008-style Las Vegas housing crash. At least that's according to Moody's Analytics. The firm predicts house prices in Las Vegas are poised to fall 4% between the fourth quarter of 2022 and the fourth quarter of 2024. While some might classify that as a housing correction, it's hardly a crash.
Let's be clear: Not every U.S. housing market is shifting as fast as Boise or Las Vegas. While spiked mortgage rates hit evenly across the country, the Pandemic Housing Slump has not.
Look no further than Virginia Beach. On a year-over-year basis, inventory in Virginia Beach is down 7%. That's hardly a swift correction.
Why are housing markets in Austin, Boise, and Las Vegas getting hit so hard by the housing cooldown? It's likely a result of detached underlying economic fundamentals.
The Pandemic Housing Boom has pushed home prices in markets like Austin and Boise far beyond what local incomes would historically support. According to Moody's Analytics, Boise and Austin are "overvalued" by 72% and 61%, respectively. Meanwhile, Virginia Beach is "overvalued" by just 19%.
Simply being overvalued relative to underlying economic fundamentals doesn't guarantee a home price correction. But it does matter. Historically speaking, when a housing cycle "rolls over," it's normally the significantly "overvalued" housing markets that are at the highest risk of home price corrections. The inventory spikes in markets like Las Vegas suggest that may once again hold true.
"In some markets, house prices rose over 40% in just two years. At some point, affordability becomes an issue. Wages have not kept up with the higher overall costs of living, and there is a ceiling to the higher monthly mortgage payments that even low-interest rates could not appease," says David Phelps, founder of Freedom Founders, where he coaches people on how to build wealth through passive real estate investments.
"In general, those markets that reported higher levels of price appreciation will be those that demonstrate greater price contraction."
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