現(xiàn)房銷售：倒逼房地產(chǎn)發(fā)展新模式的必然之路

在2023年12月24日至25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，一條引人矚目的政策方向被明確提出：大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售。這一改革信號的釋放，不僅預(yù)示著中國房地產(chǎn)市場即將迎來一場深刻的變革，也反映出政策制定者對于市場現(xiàn)狀的深刻洞察與未來趨勢的前瞻把握?，F(xiàn)房銷售無疑也會倒逼和推動房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的形成，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)走出目前的困境。

一、政策背景與市場現(xiàn)狀

近年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的波動與挑戰(zhàn)。一方面，隨著城市化進(jìn)程的加速和居民收入水平的提升，住房需求持續(xù)旺盛；另一方面，房地產(chǎn)市場也暴露出諸多問題，如部分城市房價過快上漲、房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿運(yùn)營風(fēng)險累積、期房銷售模式下爛尾樓現(xiàn)象頻發(fā)等。特別是爛尾樓問題，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益，破壞了市場信心，使得越來越多的購房者傾向于選擇更為安全的現(xiàn)房購買方式。

在此背景下，推行現(xiàn)房銷售制度，不僅是對市場呼聲的積極響應(yīng)，也是對行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的必要舉措。通過改革銷售制度，可以有效減少因期房銷售帶來的不確定性風(fēng)險，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，同時促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

二、現(xiàn)房銷售的意義與優(yōu)勢

1. 提升市場透明度：現(xiàn)房銷售要求房屋在銷售時已完成建設(shè)并通過驗收，購房者可以直接查看房屋實體，了解房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等實際情況，從而大大降低信息不對稱風(fēng)險，提升市場透明度。

2. 增強(qiáng)消費(fèi)者信心：爛尾樓事件的頻發(fā)讓購房者對期房銷售模式產(chǎn)生信任危機(jī)?，F(xiàn)房銷售模式的推廣，能夠讓購房者看到實實在在的房子，增強(qiáng)購房信心，促進(jìn)市場成交。

3. 優(yōu)化資源配置：現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重項目品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，以提升市場競爭力。這將促使企業(yè)優(yōu)化資源配置，加大技術(shù)創(chuàng)新和品質(zhì)提升投入，推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

4. 降低金融風(fēng)險：期房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過預(yù)售資金進(jìn)行滾動開發(fā)，一旦資金鏈斷裂，極易引發(fā)連鎖反應(yīng)?，F(xiàn)房銷售則要求企業(yè)在房屋建成后才能進(jìn)行銷售，有效降低了企業(yè)的財務(wù)杠桿和金融風(fēng)險。

三、面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略

盡管現(xiàn)房銷售制度具有諸多優(yōu)勢，但在實際推行過程中也面臨不少挑戰(zhàn)。

1. 資金壓力增大：現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)更多的資金成本和時間成本，對于資金實力較弱的企業(yè)來說，無疑是一大考驗。因此，政府應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)拓寬融資渠道，降低融資成本，同時鼓勵企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高資金使用效率。

2. 市場供需關(guān)系調(diào)整：現(xiàn)房銷售可能導(dǎo)致短期內(nèi)市場供應(yīng)減少，而需求如果比較旺盛的話，就會加劇供需矛盾。對此，政府應(yīng)合理規(guī)劃土地供應(yīng)節(jié)奏，引導(dǎo)企業(yè)合理安排開發(fā)計劃，確保市場供需平衡。

3. 行業(yè)洗牌加速：現(xiàn)房銷售制度的推行將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌進(jìn)程。那些資金實力雄厚、管理規(guī)范、品質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)將更具競爭力，而一些實力較弱的企業(yè)則可能面臨被淘汰的風(fēng)險。政府應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)的指導(dǎo)和支持，幫助企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高市場競爭力。

四、推動行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變

現(xiàn)房銷售制度的推行，不僅是銷售模式的簡單改變，更是推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的重要契機(jī)。

1. 從高杠桿到穩(wěn)健經(jīng)營：現(xiàn)房銷售要求企業(yè)具備更強(qiáng)的資金實力和風(fēng)險管理能力，這將促使企業(yè)降低財務(wù)杠桿，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營。長遠(yuǎn)來看，這有利于行業(yè)的健康發(fā)展和市場的穩(wěn)定。

2. 從速度競爭到品質(zhì)競爭：在現(xiàn)房銷售模式下，購房者更加注重房屋的品質(zhì)和服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變以往以速度為王的競爭策略，轉(zhuǎn)向以品質(zhì)和服務(wù)為核心競爭力的新模式。這將推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。

3. 從單一開發(fā)到多元化發(fā)展：面對現(xiàn)房銷售帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的增長點。多元化發(fā)展成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要途徑。通過拓展商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域，企業(yè)可實現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和盈利能力的提升。

五、以現(xiàn)房銷售為契機(jī)，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的政策建議與展望

為了確保現(xiàn)房銷售制度的順利推行和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與健康發(fā)展，政府應(yīng)采取以下措施：

1. 完善政策體系：政府應(yīng)加快制定和完善相關(guān)政策法規(guī)，明確現(xiàn)房銷售的標(biāo)準(zhǔn)和要求，為市場提供清晰的預(yù)期和指引。

2. 加強(qiáng)監(jiān)管力度：加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序和消費(fèi)者權(quán)益。

3. 優(yōu)化土地供應(yīng)：合理規(guī)劃土地供應(yīng)節(jié)奏和布局，確保土地供應(yīng)與市場需求相匹配，促進(jìn)市場供需平衡。

4. 支持企業(yè)轉(zhuǎn)型升級：通過財政、稅收、金融等政策措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展，提高行業(yè)整體競爭力。

展望未來，隨著現(xiàn)房銷售制度的逐步推行和深化，中國房地產(chǎn)市場將迎來一場深刻的行業(yè)變革。這場變革不僅將重塑房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局和市場生態(tài)，也將為消費(fèi)者帶來更加安全、透明、高品質(zhì)的購房體驗，和倒逼行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型與變革。同時，我們也應(yīng)看到，這場變革是一個長期而復(fù)雜的過程，需要政府、企業(yè)和社會各界的共同努力和持續(xù)推動。只有這樣，我們才能共同迎接一個更加健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)新時代。

與其說是政策指導(dǎo)著中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，倒不如說是地產(chǎn)市場的很多變化影響著政策的制定。

現(xiàn)在很多購房者不敢買期房，怕“爛尾”。還有市場上已經(jīng)有很多現(xiàn)房賣不出去了，所以現(xiàn)在倡導(dǎo)賣現(xiàn)房可以說是正當(dāng)時。

除了這個，現(xiàn)在市場上宣傳的“取消公攤”面積的改革，也是影響市場的大事。這也是順應(yīng)消費(fèi)者需求的，以前很多年大家都對此有期望，然而在地產(chǎn)如瘋牛般上行的時候，無論是開發(fā)商還是監(jiān)管者，都忽視了這個很強(qiáng)烈的消費(fèi)者訴求。

還有一個值得關(guān)注的就是地產(chǎn)中介費(fèi)的下降和賣房也需要付中介費(fèi)局面的形成。由此可見，在房地產(chǎn)下行的時候，買方市場才能逐漸行成。

房地產(chǎn)“金三銀四”，大家在瞄著新樓盤是否會降價。至于房貸利率，已經(jīng)基本見底了，很難再有大動作。問題就在房價優(yōu)惠或者補(bǔ)貼上做促銷文章。