除開一線城市，一些新一線城市的樓市也有了回暖的跡象。上周一位在成都某開發(fā)商做財(cái)務(wù)的朋友告訴我，感覺忽然之間樓盤的房子就好賣了，連休周末的時(shí)間都沒了。

熱門城市樓市銷量再啟動(dòng)，一方面是房?jī)r(jià)已經(jīng)下降到了一個(gè)大家可接受的范圍，在價(jià)格觸底階段購入成為了共識(shí)。另一方面，政策和金融支持也基本上沒有更多的加碼空間了。以貸款利率為例，前不久廣州的商業(yè)貸款利率甚至與公積金出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。

雖然市場(chǎng)開始變得活躍起來，但個(gè)人以為也僅限于一二線重點(diǎn)城市，三四五線城市的市場(chǎng)則會(huì)在這些城市的虹吸效應(yīng)下更加低迷。此外，經(jīng)過本輪的深度調(diào)整，大家也認(rèn)識(shí)到絕大部分住宅的投資價(jià)值基本喪失了，把更多開支用于體驗(yàn)生活以及未來養(yǎng)老成為新的方向。

前段時(shí)間參加了一個(gè)以金融高管為主的私密聚會(huì)，都是老朋友，所以說話比較直接。作為旁聽者，我記下了幾個(gè)重要信息：1、如今的房地產(chǎn)問題已經(jīng)不再是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，而是整體經(jīng)濟(jì)問題，全民的經(jīng)濟(jì)信心若無法徹底扭轉(zhuǎn)，再多的刺激政策都無效；2、降息預(yù)期明顯，但現(xiàn)在的主要問題在于兩頭的空轉(zhuǎn)，一邊是貨幣在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)空轉(zhuǎn)，一邊是愈發(fā)內(nèi)卷的過剩生產(chǎn)力，資產(chǎn)荒和資本荒依然并存；3、在追責(zé)的金融監(jiān)管壓力下，當(dāng)下進(jìn)取型的資管機(jī)構(gòu)已所剩不多，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的就更加稀缺，而能同時(shí)解決資產(chǎn)荒和資本荒的解藥就在資管端，此時(shí)就是可信賴的不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)最好的生存機(jī)會(huì)。

這段時(shí)間我們HuanXin連開了三場(chǎng)名為“XinXin點(diǎn)燈”的新人加入前的集體面試，跟以往主要是我們四個(gè)創(chuàng)始人面試一位準(zhǔn)Xin使不同，進(jìn)入“Xin巢計(jì)劃”的改版后，我們把這樣的相互選擇權(quán)交給了Xin使，每期都會(huì)由三位已經(jīng)成為成長(zhǎng)之Xin的老Xin使，和三到四位申請(qǐng)加入的準(zhǔn)Xin使一起對(duì)話，并開放給所有的Xin使旁聽，讓他們?cè)谙嗷チ私庵惺煜け舜?，也相互印證他們對(duì)HuanXin的認(rèn)知與期望。結(jié)果效果出奇的好，很多人開始只是想來學(xué)知識(shí)的，經(jīng)過這一場(chǎng)的對(duì)話才發(fā)現(xiàn)原來HuanXin里更有吸引力的是一幫真誠有趣的人，更加充滿好奇。

我也是第一次被解脫出來做一個(gè)純粹的旁聽者，就有了很多有趣的觀察視角。比如有幾位是從設(shè)計(jì)師角色轉(zhuǎn)運(yùn)營甚至產(chǎn)品研發(fā)的，就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己要從一個(gè)專才延展成通才（現(xiàn)在習(xí)慣叫“六邊形戰(zhàn)士”），這難免就會(huì)有知識(shí)缺陷，靠一個(gè)人的努力是很難突破盲區(qū)的，就需要更多的人一起看見，幫他拓展視野。又比如有在國有體系多年卻一直找不到自己興奮點(diǎn)的，其實(shí)已經(jīng)處于職業(yè)生涯選擇的邊緣，此時(shí)放在他面前的任務(wù)既是挑戰(zhàn)也是機(jī)會(huì)，如果能夠借此實(shí)現(xiàn)個(gè)人成就與公司事業(yè)的雙贏，那就是一次大的躍升，否則就該思考自己是否真的適合這個(gè)體系，是否該改換門庭。

恰好這段時(shí)間我也看到了一些老友的新動(dòng)向。比如大悅城控股商業(yè)管理中心的總經(jīng)理田維龍據(jù)說已經(jīng)向遞交辭呈，這位已經(jīng)在大悅城就職15年的老人，竟然在進(jìn)京高升三年后就提出離開，不禁會(huì)讓聯(lián)想起一些傳聞，我個(gè)人是有點(diǎn)惋惜，若大悅城團(tuán)隊(duì)還是如以往那般充滿朝氣和創(chuàng)新精神，至少在北京應(yīng)該是沒有合生匯們的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)已經(jīng)驗(yàn)證了他們當(dāng)初所瞄準(zhǔn)方向的正確性，可惜如今卻已是物是人非！又比如早上剛看到的“多位前地產(chǎn)總裁級(jí)大佬，入職了這家公司”，看標(biāo)題我以為又是貝殼這種被資本追捧的行業(yè)顛覆新勢(shì)力，打開一看才知道是世紀(jì)金源旗下的代建公司騰云筑科（其中的底層班底文中說是世紀(jì)金源從當(dāng)代集團(tuán)買來的北京當(dāng)代綠建工程項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司，應(yīng)該就是以恒溫恒濕產(chǎn)品邏輯見長(zhǎng)的綠色建筑體系），而這些“總裁級(jí)大佬”確實(shí)原來也多為知名地產(chǎn)商的高管（其中還有我認(rèn)識(shí)的朋友，比如同樣是以代建見長(zhǎng)的原綠城管理集團(tuán)副總裁祝軍華），我很好奇的一點(diǎn)是這些家企業(yè)原來應(yīng)該都是把世紀(jì)金源遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面的，現(xiàn)在怎么就輪到這么多強(qiáng)龍要擠到這個(gè)小池子里，難道說現(xiàn)在的代建行業(yè)真的就這么紅火？真的就輪到了世紀(jì)金源這樣原來跑的慢的公司來收拾那些因?yàn)榕艿奶於鴣G盔卸甲的快公司們的殘局了嗎？

在昨天的“XinXin點(diǎn)燈”中，有新Xin使問老Xin使都市再生的總經(jīng)理劉培爽一個(gè)問題：“你在HuanXin遇過最難忘的事是什么？”這個(gè)現(xiàn)在已經(jīng)是HuanXin團(tuán)寵被大家昵稱為“爽工”的劉總說：“可能是我在進(jìn)入HuanXin第一天破冰時(shí)居然聽到了有人說自己就是個(gè)傻子，而就是這人讓我很快就和成為了可以性命托付的好朋友，也對(duì)自己的人生有了深刻思考，在到處都是聰明人的世界，當(dāng)個(gè)傻子其實(shí)挺好?！贝蟾胚@個(gè)話題有傳染性，讓好多接下來發(fā)言的Xin使們說“其實(shí)我也是個(gè)小傻子”，比如傾家蕩產(chǎn)從上海去江西婺源的農(nóng)村開自己想要的民宿“水岸邊”的於慧芳，比如一直執(zhí)著在福州做WorkFace社群的冰冰。她們說自己就像是“新時(shí)代的舊人”，大家都想快快跑，她們想的卻是慢慢來。

我想這大概也正是我們的Xin巢計(jì)劃推出不到半個(gè)月就收到超乎預(yù)期響應(yīng)的原因，這個(gè)世界不缺嗅覺靈敏見縫就鉆的聰明人，也不缺聞見一點(diǎn)危險(xiǎn)的信號(hào)就立刻躺平的機(jī)靈鬼，更不缺迎著各種風(fēng)口見風(fēng)使舵的跟風(fēng)者，就缺想真心實(shí)意活得明明白白哪怕會(huì)因此喪失很多機(jī)會(huì)的大傻子。所以Xin巢計(jì)劃會(huì)吸引來的絕對(duì)不會(huì)是那些沒頭的蒼蠅，而是勤勤懇懇同頻共振一起釀造蜂蜜的蜜蜂，這些傻子原來或許都被人嘲笑過，都很孤獨(dú)的堅(jiān)持過，但一旦他們找到了自己歸屬的組織，找到了一群同頻的人一起努力，就真的找到了自己，就一定能釋放最大的能量。

2024會(huì)不會(huì)是個(gè)轉(zhuǎn)折之年？還是依舊是“未來十年最好的一年”？這個(gè)問題我也不知道答案，但我相信在我們的HuanXin，2025年一定會(huì)是嶄新的一年，一定會(huì)有更多的遇見，遇見更多的同路人。歲月艱難，傻子們?cè)摎w巢了！

只要經(jīng)濟(jì)不走強(qiáng)，收入不提高，地產(chǎn)就是無源之水，無法再掀風(fēng)浪

滬深二手房市場(chǎng)回暖：是趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變還是短暫反彈？

近期，滬深二手房市場(chǎng)成交量顯著回暖，引發(fā)了廣泛關(guān)注和討論。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳11月二手房成交量達(dá)到近46個(gè)月來的最高點(diǎn)，而上海二手房（含商業(yè)）成交量也創(chuàng)下44個(gè)月的新高。與此同時(shí)，滬深兩地的新房市場(chǎng)也頻現(xiàn)“日光盤”，似乎預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步止跌回穩(wěn)。對(duì)于這一回暖現(xiàn)象，我們應(yīng)保持冷靜觀察，理性分析其中的原因、可持續(xù)性以及對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

一、成交量回升：政策效應(yīng)與市場(chǎng)需求的雙重作用

滬深二手房市場(chǎng)在11月的成交量回升，無疑受到了多方面因素的影響。首先，政策層面的持續(xù)調(diào)整和優(yōu)化為市場(chǎng)回暖提供了有力支撐。近年來，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府出臺(tái)了一系列政策措施，包括限購、限貸、限售等調(diào)控手段，以及近期的金融支持政策，如降低房貸利率、放寬公積金貸款條件等。這些政策的逐步落地和效果釋放，對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生了積極影響，推動(dòng)了購房需求的釋放。其次，市場(chǎng)需求也在一定程度上推動(dòng)了成交量的回升。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，人口向一線城市集中的趨勢(shì)依然明顯。這使得滬深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然具有較大的需求潛力。尤其是在一些熱點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)樓盤，購房者的需求更加旺盛，推動(dòng)了成交量的上升。

二、量?jī)r(jià)齊升：市場(chǎng)回暖的全面體現(xiàn)？

雖然滬深二手房成交量在11月出現(xiàn)了顯著回升，但市場(chǎng)是否真正回暖還需要觀察成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格的變化。成交量上升只是市場(chǎng)活躍度的體現(xiàn)，而價(jià)格的穩(wěn)定上漲才是市場(chǎng)回暖的重要標(biāo)志。

從價(jià)格方面來看，深圳11月二手房成交價(jià)穩(wěn)定在“6字頭”，環(huán)比上漲2.1%，達(dá)到6.43萬元/平方米。這一漲幅雖然不大，但在連續(xù)下跌的市場(chǎng)背景下，顯得尤為引人注目。然而，價(jià)格的上漲是否可持續(xù)，還需要進(jìn)一步觀察。如果成交量繼續(xù)上升，同時(shí)價(jià)格也能保持穩(wěn)定或繼續(xù)上漲，那么可以認(rèn)為市場(chǎng)確實(shí)在回暖。

此外，成交結(jié)構(gòu)的變化也值得關(guān)注。在成交量回升的過程中，是否主要是剛需和改善性需求的釋放，還是投資性需求也在增加？如果是前者，那么市場(chǎng)的回暖更加健康、可持續(xù)；如果是后者，則是市場(chǎng)真正回暖的標(biāo)志 但是也更需要警惕市場(chǎng)過熱和投機(jī)行為的出現(xiàn)。

三、結(jié)構(gòu)性回暖：個(gè)別城市的特例還是整體趨勢(shì)？

滬深二手房市場(chǎng)的回暖是否代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的回暖趨勢(shì)，這是一個(gè)值得深入探討的問題。從目前的情況來看，這種回暖更多地表現(xiàn)為個(gè)別頭部城市的結(jié)構(gòu)性回暖，而非全國范圍內(nèi)的整體趨勢(shì)。

在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)極其冷淡且供過于求的情況下，滬深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然具有一定的吸引力。這些城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都具有明顯優(yōu)勢(shì)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整中依然保持了一定的活力。然而，這并不意味著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出困境。在很多二三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)。

此外，一些高端項(xiàng)目的“日光盤”現(xiàn)象也值得關(guān)注。這些項(xiàng)目往往具有優(yōu)質(zhì)的地理位置、配套設(shè)施和品質(zhì)保障，因此能夠吸引大量購房者的關(guān)注。不過高端房產(chǎn)有著與普通商品房相對(duì)隔離的市場(chǎng)特征，高端盤的回暖這并不代表整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖。在大多數(shù)項(xiàng)目中，尤其是中低端項(xiàng)目，依然面臨較大的銷售壓力和庫存壓力。

四、警惕媒體報(bào)道與市場(chǎng)宣傳的誤導(dǎo)

政策面和宣傳口都需要樓市回暖的跡象來作為宣傳由頭，必然導(dǎo)致媒體產(chǎn)生過度宣傳的可能。另外在滬深二手房市場(chǎng)回暖的背景下，媒體報(bào)道和市場(chǎng)宣傳也起到了一定的推動(dòng)作用。然而，我們也需要警惕其中可能存在的誤導(dǎo)和夸大其詞的情況。

一方面，媒體在報(bào)道市場(chǎng)回暖時(shí)，往往更傾向于關(guān)注成交量和價(jià)格的上漲情況，而忽略了一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和問題。這可能會(huì)給購房者帶來一定的誤導(dǎo)，使其對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)生過于樂觀的判斷。另一方面，市場(chǎng)宣傳也往往存在一定的夸大其詞和誤導(dǎo)性。一些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)為了促銷和吸引客戶，可能會(huì)故意渲染市場(chǎng)的回暖氛圍和購房的緊迫性。這可能會(huì)加劇市場(chǎng)的焦慮和不安情緒，對(duì)購房者產(chǎn)生不良影響。

因此，在面對(duì)媒體報(bào)道和市場(chǎng)宣傳時(shí)，我們需要保持客觀冷靜的態(tài)度，理性分析其中的信息和數(shù)據(jù)，避免被誤導(dǎo)和產(chǎn)生不必要的恐慌或沖動(dòng)行為。

五、宏觀經(jīng)濟(jì)基本面與房地產(chǎn)行業(yè)信心的關(guān)系

房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖不僅僅取決于行業(yè)政策和市場(chǎng)需求的變化，還與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面密切相關(guān)。只有當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)、就業(yè)形勢(shì)良好、居民收入增加等有利條件時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。然而，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力和挑戰(zhàn)。這在一定程度上影響了購房者的信心和預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖面臨一定的不確定性。

因此，在促進(jìn)樓市回暖的過程中，除了行業(yè)政策之外，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)政策的支持和配合。一方面，政府可以通過加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高居民收入水平等措施來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)形勢(shì)；另一方面，也可以通過調(diào)整稅收政策、降低企業(yè)成本等方式來支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新。這些措施將有助于提升購房者的信心和預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖。

六、冷靜觀察，理性應(yīng)對(duì)

綜上所述，滬深二手房市場(chǎng)在11月的成交量回升確實(shí)為市場(chǎng)帶來了一定的暖意。然而，我們也需要清醒地認(rèn)識(shí)到這種回暖是否可持續(xù)以及其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題。在面對(duì)媒體報(bào)道和市場(chǎng)宣傳時(shí)，我們需要保持客觀冷靜的態(tài)度；在面對(duì)市場(chǎng)變化時(shí)，我們需要理性分析其中的原因和趨勢(shì)。

同時(shí)，我們也需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖不僅僅取決于行業(yè)政策的變化和市場(chǎng)需求的釋放，還與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面密切相關(guān)。因此，在促進(jìn)樓市回暖的過程中，我們需要綜合考慮多方面因素的作用和影響，制定更加全面、有效的政策措施來支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

最后，我們需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和社會(huì)和諧具有重要意義。因此，在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的過程中，我們需要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位原則，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

“滬深11月二手房成交量齊創(chuàng)四年新高”這一表述需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行解讀，并關(guān)注市場(chǎng)變化的原因和可持續(xù)性。同時(shí)，投資者和購房者也需要保持理性，不要盲目跟風(fēng)或者投機(jī)炒作。