豪宅市場(chǎng)與普通住宅的差異化邏輯及上海樓市回暖策略

一、豪宅市場(chǎng)與普通住宅是兩個(gè)相互分割的市場(chǎng)，遵循不同的市場(chǎng)邏輯，樓市下行之下頭部城市豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，豪宅與普通住宅猶如兩個(gè)截然不同的世界，它們各自遵循著獨(dú)特的市場(chǎng)邏輯。豪宅，作為富人的資產(chǎn)配置工具，其市場(chǎng)表現(xiàn)往往與普通住宅大相徑庭。尤其是在樓市下行的背景下，頭部城市的豪宅市場(chǎng)卻能夠逆市上揚(yáng)，走出一條獨(dú)立行情。

豪宅市場(chǎng)的獨(dú)特性在于其不僅具備居住功能，更是富人資產(chǎn)配置的重要組成部分。因此，豪宅市場(chǎng)的波動(dòng)更多地受到富人財(cái)富變動(dòng)和資產(chǎn)配置需求的影響，而非簡(jiǎn)單的供需關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)不景氣或社會(huì)不穩(wěn)定時(shí)，富人更傾向于向頭部城市聚集和流動(dòng)，以尋求更安全的投資環(huán)境和更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。這種特有的現(xiàn)象不僅推動(dòng)了頭部城市豪宅市場(chǎng)的繁榮，也使其在經(jīng)濟(jì)周期中表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。

以上海為例，近期在樓市整體下行的壓力下，上海豪宅市場(chǎng)卻出現(xiàn)了“日光盤”的現(xiàn)象。這主要是因?yàn)樯虾Ｗ鳛橹袊慕?jīng)濟(jì)中心和國際大都市，對(duì)富人的吸引力始終不減。在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，富人更愿意將資金投入到上海這樣的頭部城市，以尋求更穩(wěn)定的收益和更安全的資產(chǎn)保值。因此，上海豪宅市場(chǎng)的逆市上揚(yáng)，不僅是對(duì)富人資產(chǎn)配置需求的回應(yīng)，也是對(duì)上海城市價(jià)值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ目隙ā?br />
與此同時(shí)，普通住宅市場(chǎng)則面臨著截然不同的挑戰(zhàn)。在樓市下行的壓力下，普通住宅的供需關(guān)系發(fā)生了顯著變化。一方面，購房者的收入預(yù)期和樓市預(yù)期都不佳，導(dǎo)致購房意愿下降；另一方面，開發(fā)商的資金鏈緊張，不得不通過降價(jià)促銷來回籠資金。這種供需關(guān)系的失衡，使得普通住宅市場(chǎng)陷入了困境。

二、上海取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有利于降低豪宅市場(chǎng)交易和持有成本，推動(dòng)豪宅市場(chǎng)率先復(fù)蘇和回暖

面對(duì)樓市下行的壓力，上海取消了普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，這一舉措無疑為豪宅市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇。降準(zhǔn)降息的金融杠桿在樓市預(yù)期和收入預(yù)期都不佳的情況下對(duì)普通住宅、剛改需求撬動(dòng)作用有限。在樓市和收入預(yù)期都不佳的情況下，降準(zhǔn)降息等金融政策雖然能夠在一定程度上降低購房成本，但對(duì)普通住宅和剛改需求的撬動(dòng)作用卻有限。這是因?yàn)橘彿空叩馁彿恳庠覆粌H受到金融成本的影響，還受到對(duì)未來經(jīng)濟(jì)前景和樓市走勢(shì)的預(yù)期影響。在經(jīng)濟(jì)不景氣和樓市下行的情況下，購房者往往對(duì)未來持悲觀態(tài)度，因此即使金融成本降低，也難以激發(fā)其購房意愿。

此外，剛改需求作為購房市場(chǎng)中的重要力量，其購房決策往往更加謹(jǐn)慎。在樓市下行的壓力下，剛改購房者更傾向于保持觀望態(tài)度，等待市場(chǎng)回暖后再做決策。因此，降準(zhǔn)降息等金融政策對(duì)剛改需求的撬動(dòng)作用也相對(duì)有限。當(dāng)前情況下上海取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有利于推動(dòng)豪宅市場(chǎng)復(fù)蘇，從而帶動(dòng)樓市的整體回暖。

上海取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，無疑為豪宅市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇。這一舉措降低了豪宅市場(chǎng)的交易和持有成本，使得更多富人愿意將資金投入到豪宅市場(chǎng)中。同時(shí)，取消標(biāo)準(zhǔn)也消除了豪宅市場(chǎng)與普通住宅市場(chǎng)之間的壁壘，使得資金能夠在兩個(gè)市場(chǎng)之間自由流動(dòng)。豪宅市場(chǎng)的復(fù)蘇和回暖，不僅能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，還能夠提升整個(gè)樓市的信心和預(yù)期。在豪宅市場(chǎng)的帶動(dòng)下，普通住宅市場(chǎng)也有望逐漸走出困境，實(shí)現(xiàn)整體回暖。此外，豪宅市場(chǎng)的繁榮還能夠吸引更多外地富人和國際投資者進(jìn)入上海市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)上海樓市的國際化進(jìn)程。

三、推動(dòng)樓市回暖和房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇還應(yīng)切實(shí)作好市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究和因城施策

雖然上海取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為豪宅市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇，但要推動(dòng)樓市整體回暖和房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，還需要切實(shí)作好市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究和因城施策。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究是制定有效房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)。通過對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的深入分析，可以了解不同市場(chǎng)之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互影響，為政策制定提供科學(xué)依據(jù)。在當(dāng)前樓市下行的壓力下，更應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究，以找出制約市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸和癥結(jié)所在。因城施策是房地產(chǎn)調(diào)控的重要原則。不同城市之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求等因素都存在差異，因此房地產(chǎn)政策也應(yīng)根據(jù)城市的具體情況來制定。在推動(dòng)樓市回暖和房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的過程中，應(yīng)充分考慮各城市的實(shí)際情況，制定符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的政策措施。

具體來說，對(duì)于一線城市和頭部城市，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)豪宅市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控，防止市場(chǎng)過熱和泡沫產(chǎn)生。同時(shí)，應(yīng)優(yōu)化普通住宅市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，提高住房供應(yīng)的針對(duì)性和有效性。對(duì)于二三線城市和中小城市，則應(yīng)注重去庫存和促銷售，通過降低購房門檻和提供優(yōu)惠政策等措施，激發(fā)購房者的購房意愿。此外，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和監(jiān)管力度。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)對(duì)機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管和約束，防止其過度擴(kuò)張和違規(guī)操作。

總之，豪宅市場(chǎng)與普通住宅是兩個(gè)相互分割的市場(chǎng)，遵循不同的市場(chǎng)邏輯。在樓市下行的背景下，頭部城市的豪宅市場(chǎng)能夠逆市上揚(yáng)，走出一條獨(dú)立行情。上海取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有利于降低豪宅市場(chǎng)交易和持有成本，推動(dòng)豪宅市場(chǎng)率先復(fù)蘇和回暖。但要推動(dòng)樓市整體回暖和房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，還需要切實(shí)作好市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究和因城施策。通過加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控、優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)、激發(fā)購房者購房意愿等措施，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，政策直接利好非普通住房交易，尤其是豪宅交易。過去上海個(gè)人交易非普通住房所得稅的稅率為2%，現(xiàn)在執(zhí)行普通住房個(gè)稅等于降低了打了個(gè)對(duì)折。再進(jìn)一步，在此之前，上海140平米以上的住宅不被涵蓋在普通住宅范疇內(nèi)，因此12月之后豪宅交易成本就下降了。

那么，豪宅市場(chǎng)是否會(huì)被上海的該政策所吸引呢？個(gè)人以為大概率會(huì)被吸引。因?yàn)楹勒袌?chǎng)事實(shí)上并不是居住需求驅(qū)動(dòng)的，而是投資需求驅(qū)動(dòng)。在某個(gè)城市購買豪宅的主要前提是該市場(chǎng)具有持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。上海作為國內(nèi)最重要的經(jīng)濟(jì)城市，過去無疑是最好的豪宅投資目的地。而當(dāng)前，雖然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速減緩，但上海的自由貿(mào)易港和金融中心的地位不變，城市經(jīng)濟(jì)依然能長期在國內(nèi)獨(dú)占鰲頭。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)界非常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和能否上揚(yáng)，特別是在 10 萬億化債計(jì)劃推出之后，為改善房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了信心和動(dòng)力。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題節(jié)點(diǎn)還是需求不足，并且住房存在兩極分化?，F(xiàn)在購買新樓盤的多數(shù)是有房戶，滿足的是改善型需求，其中有投資的目的。有房戶在賣出原有住房后，再加為數(shù)不多的貸款就能買一套更好的新房。而無房戶多數(shù)是購買二手房解決結(jié)婚用房、農(nóng)民進(jìn)城和小城鎮(zhèn)居民到大中型城市落戶的問題。方便自己就業(yè)和子女就學(xué)是選擇購買地段的主要標(biāo)準(zhǔn)。中小戶型的二手房更受初次買房者親睞。
目前住房需求仍然很旺，問題是一些人沒有承擔(dān)房貸的經(jīng)濟(jì)能力。房貸利率大幅優(yōu)惠，能夠接住政策優(yōu)惠并且轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力的是高收入階層，其中家庭總收入是關(guān)鍵指標(biāo)。中低收入者解決住房問題可能需要政府資助。
房屋租賃市場(chǎng)也值得關(guān)注，一些人選擇租房而不是購房，已經(jīng)成為一種新的生活方式。有的人對(duì)擁有自己的一套住房的愿望并不是很迫切。從住房成本支出看，租房可能總體支出更少，對(duì)工作流動(dòng)性強(qiáng)的人口而言，租房更經(jīng)濟(jì)，更劃算。
在較長時(shí)間的未來，新樓盤房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的盈利點(diǎn)的大戶型高檔住宅。滿足高端人口的住房需求能夠有效的解決和搞活房地產(chǎn)景氣度問題，這是因?yàn)橐环矫娓叨巳丝诨ㄙM(fèi)巨資支持房地產(chǎn)，另一方面高端人口騰出原有住房出售給中等收入者，大家各取所需，各得其所。現(xiàn)在收入高的高端人口數(shù)量不菲，有錢人很多，中低收入者也大有人在。
近兩年二手房?jī)r(jià)格大幅走低，成交量銳減，很多地段有房無市。新樓盤也有可能出現(xiàn)“保交樓”等資金鏈危機(jī)，并且新樓盤已經(jīng)不再具有價(jià)格剛性，有類似于二手房的跌價(jià)趨勢(shì)。雖然價(jià)格走低，但是仍然有很多人買不起房，政府需要加大安置房的保障力度，例如增加運(yùn)用專項(xiàng)債資金收購二手房，作為廉租房轉(zhuǎn)給中低收入家庭居住。
目前房?jī)r(jià)大幅跳水的可能性不大，長期看房?jī)r(jià)和居住成本仍然有上漲趨勢(shì)。因此當(dāng)下房?jī)r(jià)低位徘徊是最佳的購房時(shí)機(jī)，等待觀望不是好的選擇。
關(guān)于 10 萬億化債計(jì)劃是否有利于房地產(chǎn)？在政府隱形債務(wù)的構(gòu)成中，有一部分是融資平臺(tái)的城投債，化債計(jì)劃可以解決城投債的債務(wù)鏈，有利于改善存量房產(chǎn)的供給，并且促進(jìn)有關(guān)方面開發(fā)新的房產(chǎn)項(xiàng)目。在另外一方面，化債計(jì)劃解決了政府機(jī)構(gòu)和部分企事業(yè)單位的“三角債”問題，使得很多機(jī)構(gòu)資金流轉(zhuǎn)和職工工資拖欠問題得以解決，收入支出循環(huán)恢復(fù)順暢，有利于增強(qiáng)消費(fèi)信心，當(dāng)然也包括增加投資購房的選項(xiàng)。
總得來說，看準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)就果斷出手，在國家各項(xiàng)政策的保障下，不要有太多顧慮，大膽消費(fèi)和積極投資是正確的選擇。

上海取消普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，但購房者在購房時(shí)仍需注意以下幾點(diǎn)：
1. 了解房屋的具體條件：購房前，應(yīng)詳細(xì)了解房屋的具體條件，包括地段、房齡、戶型、裝修情況等。這些因素將直接影響房屋的價(jià)值和未來的升值空間。
2. 關(guān)注購房政策：購房前應(yīng)了解當(dāng)前的購房政策，包括限購、限貸、稅費(fèi)等方面的規(guī)定。這些政策將直接影響購房者的購房資格和貸款條件。
3.咨詢專業(yè)人士：購房前，建議咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或律師，以獲取更準(zhǔn)確的購房建議和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。