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房地產(chǎn)迎來(lái)史上最重磅政策組合,3000億能否撬動(dòng)市場(chǎng)?

2024-05-17 16:30
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中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲5月17日在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示,央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款,鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。 | 相關(guān)閱讀(財(cái)聯(lián)社)
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鐘正生

鐘正生

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

5月17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2024年4月中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。何立峰出席全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議并發(fā)表講話,之后舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)。?

房地產(chǎn)仍在“磨底”。4月房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比進(jìn)一步下降至-10.5%,70大中城市新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%,跌幅均創(chuàng)2015年來(lái)新高。全國(guó)房地產(chǎn)待售面積達(dá)到7.46億平,已超過(guò)2016年2月創(chuàng)下的高點(diǎn)。房地產(chǎn)呈“供需雙縮”,房?jī)r(jià)下跌與銷售下降形成負(fù)循環(huán)。最新政策主要從三個(gè)方面做出安排:繼續(xù)推進(jìn)“保交樓”;開(kāi)始推動(dòng)“去庫(kù)存”;允許回收已售土地。

我們認(rèn)為,推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn),還有幾個(gè)問(wèn)題有待明晰:1、房地產(chǎn)“收儲(chǔ)”所需的資金量級(jí)可能更大。我們估算,假設(shè)各地按照二手住宅均價(jià)收儲(chǔ),目標(biāo)是將庫(kù)存去化周期拉回合理區(qū)間的上限,那么一年內(nèi)需“收儲(chǔ)”解決的住宅庫(kù)存達(dá)到接近1600萬(wàn)平方米,對(duì)應(yīng)所需收儲(chǔ)資金為2.7萬(wàn)億。如果將二手住宅掛牌量增加的問(wèn)題考慮進(jìn)來(lái)(會(huì)對(duì)新房銷售構(gòu)成擠壓),所需資金規(guī)模將更大。彭博新聞社記者在發(fā)布會(huì)提問(wèn)中引用分析人士也預(yù)計(jì),住房去庫(kù)存所需資金在1萬(wàn)億元至5萬(wàn)億元之間。那么本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2、房地產(chǎn)庫(kù)存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據(jù)CRIC報(bào)告,2024 年 3 月一、二、三四線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個(gè)月。三四線城市依靠“收儲(chǔ)”解決問(wèn)題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度,一、二線城市的保障性住房需求勢(shì)必更大。這種錯(cuò)配也許會(huì)影響“去庫(kù)存”政策的效果。3、財(cái)政資金支持尤為必要,項(xiàng)目收支如何平衡是個(gè)關(guān)鍵。綜合考慮運(yùn)營(yíng)成本、空置率及租金回報(bào)率,保障性住房的運(yùn)營(yíng)收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。諸葛找房監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城2023年租金回報(bào)率約1.95%,假設(shè)商業(yè)銀行以同期個(gè)人住房貸款利率(一季度為3.69%)提供資金,那么中間還需要財(cái)政提供1.74%的貼息。按照前面對(duì)所需資金體量2.7萬(wàn)億的估算,所需資金至少在470億/年(如果財(cái)政貼息擴(kuò)大到2%、資金體量5萬(wàn)億,那么需要財(cái)政資金1000億/年),這是不考慮還本情況下的最保守估算。此外,本次提出的地方政府收回收購(gòu)已開(kāi)工未竣工的存量土地,也同樣涉及地方政府資金來(lái)源的問(wèn)題。這可能需要放在新一輪財(cái)稅體制改革的背景下來(lái)解決。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)方面,4月生產(chǎn)好于投資,有利于產(chǎn)能利用率的回升;內(nèi)需消費(fèi)仍處于復(fù)蘇軌道,助力工業(yè)產(chǎn)銷率回升至97.4%;外需出口增勢(shì)較好,對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。不過(guò),近期外部經(jīng)貿(mào)環(huán)境承壓,對(duì)下半年出口持續(xù)較快增長(zhǎng)增添了不確定性。當(dāng)前,經(jīng)濟(jì)下行壓力主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長(zhǎng)放緩,產(chǎn)能利用率下降對(duì)制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)“去庫(kù)存”需要更大政策力度,財(cái)政政策亟需加快發(fā)力。?

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朱霄

朱霄

場(chǎng)外衍生品 von 財(cái)通證券

上周五,房地產(chǎn)救市政策打出新的階段性高潮。

“保交房”工作會(huì)議后,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局紛紛出臺(tái)相關(guān)配套政策:取消房貸利率政策下限,下調(diào)公積金貸款利率和房貸最低首付比例;新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,最終用于帶動(dòng)地方收購(gòu)已建成未出售的商品房;“組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房”,“酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地,幫助企業(yè)解困?!?br />
在所有救市政策中,政府財(cái)政或者貨幣當(dāng)局直接出手,永遠(yuǎn)是終極殺招。這意味著通過(guò)松綁、暢通、減負(fù)來(lái)刺激市場(chǎng)的固有需求已經(jīng)效果有限,只有公共部門代表全體國(guó)民以顯性稅或者鑄幣稅為代價(jià),拿出市場(chǎng)之外的增量資金去直接拉動(dòng)需求,才能有效解決“市場(chǎng)失靈”的問(wèn)題。

地產(chǎn)困境全面爆發(fā)已快滿三年,期間各種“市場(chǎng)化、法治化”手段出臺(tái)了不少,但真正意義的救市可能在2024年才展開(kāi)。半年多前,就有類似聲音,“靠逼著開(kāi)發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的,財(cái)政出錢,地方政府自己買斷爛尾樓來(lái)保交樓可能才是有意義的?!?br />
但拋開(kāi)道德風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)方案也困難重重,核心問(wèn)題就是誰(shuí)出錢埋單?救市資金不是大風(fēng)刮來(lái)的,它也是有成本的,成本不體現(xiàn)在顯性就會(huì)體現(xiàn)在隱性,不體現(xiàn)在近期就會(huì)體現(xiàn)在遠(yuǎn)期。地方財(cái)政早就在習(xí)慣過(guò)緊日子了,甚至可以說(shuō),某地的房地產(chǎn)越困難,那么大概率該地的地方財(cái)政也越緊張,隱性債務(wù)壓力也越巨大,就越?jīng)]有余糧去自行托底。而這次,政策層給出一個(gè)真正具有可操作性的方案路徑。

自然資源部將出臺(tái)政策,明確支持地方政府按照“以需定購(gòu)”原則以合理價(jià)格收回企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的閑置土地,或者收購(gòu)司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地用于建設(shè)保障性住房,還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施,改善周邊住宅配套條件等,并可通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持,享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。由央行提供低成本再貸款資金(規(guī)模3000億元、利率1.75%、期限1年、可展期4次),激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)(國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行)按照市場(chǎng)化原則,向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款(帶動(dòng)銀行貸款5000億元),支持收購(gòu)已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。

我想,這就是市場(chǎng)心心念念的真金白銀了。前者是財(cái)稅政策作用于回購(gòu)?fù)恋兀Y金來(lái)源是地方政府專項(xiàng)債券;后者是貨幣政策作用于收購(gòu)成品住宅,資金來(lái)源是基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)造。如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模相比,三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個(gè)“恰當(dāng)”的起手?jǐn)?shù)字,一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。

根據(jù)媒體事后對(duì)各家公募基金披露的一季報(bào)統(tǒng)計(jì),估測(cè)中央?yún)R金在年初救市過(guò)程中累計(jì)增持易方達(dá)滬深300ETF、上證50ETF、華泰柏瑞滬深300ETF、嘉實(shí)滬深300ETF、華夏滬深300ETF,以及南方中證500ETF的合計(jì)份額約為1229.91億份。以時(shí)段均價(jià)計(jì)算,約合資金規(guī)模3290.73億元,這也與央行在2月份新增的4045億元非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款金額大致吻合。

新的利器已從工具箱中拿出,初始劑量的克制無(wú)可厚非。此前過(guò)度悲觀的人,可以舒緩一些預(yù)期;而此刻過(guò)度樂(lè)觀的人,卻也大可不必。

沒(méi)真正參與過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的局外人,可能總會(huì)傾向于低估這個(gè)行業(yè)所面臨的危機(jī)程度。雖已困難到第三、四個(gè)年頭了,但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌,庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升。就在地產(chǎn)ETF火力全開(kāi)的五月份,兩家頑強(qiáng)自救的原千億級(jí)房企還在陷落,廣東的雅居樂(lè)首次宣布債券違約,江蘇的中南建設(shè)收到深交所告知將被A股退市,人類的悲歡,確實(shí)并不相通。

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廖志斌【銀卓金與法】

廖志斌【銀卓金與法】

總金融經(jīng)濟(jì)師兼總法律顧問(wèn)

?開(kāi)發(fā)商普遍賣不動(dòng)新房,地方國(guó)企收購(gòu)本地新房救開(kāi)發(fā)商但普遍缺乏自有資金,必定主要靠負(fù)債,很可能優(yōu)先用盡地方銀行信貸。
?全國(guó)再貸款三千億救市純屬滴水車薪、自欺欺人,即使三萬(wàn)億也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。即使有足夠負(fù)債收購(gòu)新房,收購(gòu)者在中短期內(nèi)也無(wú)法償還債務(wù),收購(gòu)價(jià)格越高則越難用房屋收入償債,必定使收購(gòu)者、地方銀行進(jìn)一步被拖入陷阱。
?在救市資金短缺狀態(tài)下,收購(gòu)者必定優(yōu)先收購(gòu)本地國(guó)企開(kāi)發(fā)商的新房,或暗中要求民企開(kāi)發(fā)商獲得救市資金后在本地買地救政府。
?如此這般,民企開(kāi)發(fā)商可獲得的救市效果將會(huì)極為有限。

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DangJinying

DangJinying

想天說(shuō)地

虛張聲勢(shì)沒(méi)有效果的 錢給窮困老百姓補(bǔ)貼買房 租房才能有效果

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Daniel

Daniel

把三千億放到減稅降費(fèi)提高中產(chǎn)收入上 房地產(chǎn)也許還有點(diǎn)救

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譚浩俊

譚浩俊

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

5月17日,央媽又給樓市增加各種營(yíng)養(yǎng)、大招連發(fā)。首套房房貸最低首付比例下調(diào)到15%,二套房也下調(diào)到25%;取消全國(guó)首套房、二套房個(gè)人房貸利率下限;下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn);設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房。

受此影響,股市也應(yīng)聲大漲,當(dāng)日A股房地產(chǎn)板塊大漲超7%, 20只個(gè)股漲停。港股中房股也集體大漲,融創(chuàng)中國(guó)、雅居樂(lè)集團(tuán)漲逾24%,萬(wàn)科企業(yè)收漲超19%。此次的樓市新政,也被業(yè)內(nèi)人士稱作40年最寬松提振政策。

說(shuō)實(shí)話,我不太關(guān)心政策怎么變,也不太關(guān)心政策的力度大小,我只看政策出臺(tái)后,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲。

在目前的環(huán)境下,只要房?jī)r(jià)不漲的政策,都是好政策;只要不給老百姓增加負(fù)擔(dān)的政策,就是好政策。如果新政出臺(tái)后,樓市“復(fù)活”了,房?jī)r(jià)也“復(fù)活”了,那就要對(duì)政策的作用重新評(píng)價(jià)了。

必須正視的現(xiàn)實(shí)是,中國(guó)的開(kāi)發(fā)商并不是一個(gè)很有社會(huì)責(zé)任感的群體,否則,房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)變成今天的模樣。反過(guò)來(lái),經(jīng)過(guò)幾十年的磨礪之后,廣大居民也變得越來(lái)越成熟了,尤其是90后、00后,不會(huì)再像他們的父輩、兄輩那樣,會(huì)為了一套房讓自己過(guò)得可憐巴巴的,他們會(huì)用覺(jué)悟告訴開(kāi)發(fā)商,別想再欺負(fù)我。所以,樓市政策可以放寬,也可以刺激,但一定要牽好房?jī)r(jià)的“牛鼻子”,別讓房?jī)r(jià)再傷廣大居民的心。否則,房?jī)r(jià)這把劍,可不只是會(huì)殺“敵”,也會(huì)傷己。

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