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房貸利率低至3.45%,拉動(dòng)線上咨詢量猛增

2024-02-23 16:30
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2月20日,央行下調(diào)5年期及以上LPR,此次LPR降息25個(gè)基點(diǎn),即從4.20%下調(diào)至3.95%。一知名房企人士表示,近兩日線上咨詢量激增,線下客戶整體到訪量未呈現(xiàn)出明顯改變,不過不少客戶已經(jīng)預(yù)約周末現(xiàn)場(chǎng)看房。 | 相關(guān)閱讀(第一財(cái)經(jīng))
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譚浩俊

譚浩俊

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

2月20日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),1年期LPR保持3.45%不變,5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn),由4.2%調(diào)整至3.95%。5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn),為2019年換錨以來最大降幅,房貸利率進(jìn)一步接近歷史最低水平。

消息一出,輿論也表現(xiàn)出極大熱情,各路專家紛紛發(fā)表看法,認(rèn)為這是“史無前例的救市大招”、這是購房的最佳時(shí)機(jī)、樓市將迎來小陽春、購房者應(yīng)當(dāng)加快購房速度,否則,將錯(cuò)過良好機(jī)會(huì)。甚至有專家揚(yáng)言,“現(xiàn)在不買房,五年又白忙?!?br />
我不知道,這些專家說話的底氣來自哪里,有沒有好好用腦子想問題,是不是清楚廣大居民在想什么,是否算過房貸利率下調(diào)的賬。不錯(cuò),房貸利率下調(diào),對(duì)貸款購房的居民來說,確實(shí)會(huì)省下一些利息開支。但是,對(duì)正在等待觀望的居民來說,是否也具有很強(qiáng)的吸引力呢?降低房貸利率到底能給他們帶來多大的實(shí)惠呢?

這里,我們不妨來算一算賬。先來算利率下調(diào)前的賬,按最低3.7%的利率計(jì)算,如果貸款100萬元,期限30年,采用等額本息還款方式,30年的總利息為65.7萬元。再來算利率下調(diào)后的賬,按最低3.45%的利率計(jì)算,總利息為60.7萬元。也就是說,30年節(jié)省下來的利息為5萬元。

為什么不用簡(jiǎn)單的利息差算賬,而要先計(jì)算出兩種方式的總利息,就是要告訴購房者,也告訴專家,盡管下調(diào)房貸利率后,購房者能夠省下一些利息開支,但是需要支付的房貸利息仍然是一筆巨大的開支。這些利息開支,意味著購房者需要白白地為銀行打工多少年,也要省吃儉用多少年。

也許有人會(huì)說,30年后,房子就是自己的了。但是,償還房貸的30年中,購房者需要犧牲多少其他方面的消息、犧牲多少自己很想購買的商品、參加的活動(dòng)呢?生活的質(zhì)量和水平到底是下降了還是提高了呢?如何選擇租房,父母可以少為子女擔(dān)心多少,自己可以少承擔(dān)多少壓力,孩子可以多參加幾個(gè)興趣班、多外出旅游多少次。

退一萬步講,這一切都不考慮,單就購房本身來說,如果這些利息放在一年一次性償還,對(duì)購房者來說,或許有點(diǎn)誘惑力。放在30年算賬,恐怕吸引力就沒有那么強(qiáng)了。殊不知,對(duì)當(dāng)下的居民來說,由于企業(yè)經(jīng)營狀況不佳,就業(yè)難度很大,收入來源渠道也比較窄,錢的“含金量”很高。同樣的100元錢,放在過去或未來,都可能不太值錢,放在今天卻很有用。讓居民現(xiàn)在去貸款買房,就意味著讓他們把“含金量高”的錢用到價(jià)值不算高的地方,就算今后房?jī)r(jià)上漲,也未必很劃算。至少,它會(huì)讓居民今天的生活變得困難。一旦失去收入來源,還有可能面臨斷供等風(fēng)險(xiǎn)。到時(shí)候,新的矛盾又發(fā)生了。

更重要的,30年節(jié)省5萬元利息,再來與開發(fā)商降價(jià)售房比較一下,哪個(gè)更劃算呢?同樣是房貸100萬的房子,房?jī)r(jià)至少應(yīng)當(dāng)在130萬(20%的首付)左右。如果開發(fā)商降價(jià)10%,就能節(jié)省13萬元左右,即便是降價(jià)5%,也能節(jié)省6.5萬元左右,都高于5%。如果廣大居民都選擇購房,開發(fā)商肯定不會(huì)降價(jià),居民能夠得到的,也就是減少的5萬元利息開支。如果再等等、看看,與開發(fā)商比比耐心,按照開發(fā)商的負(fù)債情況,降價(jià)售房將是唯一出路。而在這種情況下的降價(jià),幅度絕對(duì)不會(huì)低于5%。相反,房貸利率下調(diào)的實(shí)惠也不會(huì)少,兩者相加,購房者得到的實(shí)惠自然會(huì)更大。至于有沒有一套屬于自己的住房,只要生活質(zhì)量不下降,就可以不去考慮。

也正因?yàn)槿绱耍瑢?duì)廣大居民來說,是否選擇購房,一定要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)條件,考慮收入的穩(wěn)定性,考慮心理承受能力。在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,房?jī)r(jià)不可能再出現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象,更不可能再大漲。如果那樣,更應(yīng)當(dāng)選擇租房,而不要買房。因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn),手中的房子就難以保值了。所以,不要聽從專家們的胡言亂語,他們大多成為了利益集團(tuán)代言人,在為開發(fā)商搖旗吶喊。該不該買房,要不要買房,自己決定,不受他人干擾。不買房,買其他方面的東西,一樣可以過著幸福美好的生活。

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姚靈

姚靈

Tech-Girl

LPR非對(duì)稱性下調(diào),房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代,購房者顯然少交了利息,按30年算也能省不少。但與高房?jī)r(jià)來說,省下來的畢竟是小頭,大頭還是房?jī)r(jià),能不能買得起,利率降低了能省點(diǎn)則省點(diǎn),但房?jī)r(jià)還是一分不少的要自己承受,這可能是一些購房者心中盤算的。因此剛需的借機(jī)考慮出手,不著急的可能還要等等,看看行情。在去年以來,房貸利率一降再降,樓市利好政策不斷出臺(tái)的定勢(shì)下,購房者的心態(tài)無疑也在變化。

今年第一個(gè)月樓市銷售同比、環(huán)比均呈下降態(tài)勢(shì)。一個(gè)是去年初存量購房突發(fā)放量的因素,一個(gè)是一年來樓市利好政策之下,人們不斷加大對(duì)未來的預(yù)期。開年樓市在慣性中行駛,未見提速。因此下調(diào)LPR,也是給樓市注入力量。不過樓市回暖的影響因素呈多樣化,這也讓利率因素影響不一定如預(yù)期那么大。不過有政策面向市場(chǎng)傳遞利好,也會(huì)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)向好發(fā)展起到底層助推的作用。

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