次貸危機(jī)以來最蕭條的一年:美國樓市成交跌入冰谷
譚浩俊
中美作為世界上最大的兩個經(jīng)濟(jì)體,各方面的表現(xiàn),都會引起外界的關(guān)注和重視。特別是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活密切相關(guān)的領(lǐng)域,更會成為關(guān)注的焦點(diǎn)。譬如樓市,就都被外界所關(guān)注,也為外界所重視,很多人都在對中美兩國的樓市進(jìn)行比較與分析。
呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局
先看中國樓市,雖然政策頻出,按照中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),僅9月一個月時間,各地就累計發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策超175次。其中,核心政策是8月底9月初各地開始井噴的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。特別是一線城市紛紛出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,被認(rèn)為樓市調(diào)控政策已經(jīng)放寬到頂峰。但是,從實際效果來看,似乎并沒有想象的那么好,政策的威力并沒有預(yù)想的那么強(qiáng)。中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,2023年1-9月,TOP100房企銷售總額為48501.0億元,同比下降10.3%,降幅相比上月擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn)。其中TOP100房企9月單月銷售額同比下降24.1%,環(huán)比增長24.8%。與此同時,9月百城新建住宅環(huán)比上漲0.05%,同比下跌0.10%;二手住宅環(huán)比下跌0.44%,同比下跌2.59%。也就是說,房價整體仍呈下跌趨勢,從交易量看,9月份有所反彈,但與政策的力度相比,明顯不成正比,市場仍呈現(xiàn)整體低迷狀態(tài),“金九”的特征沒有顯現(xiàn)。
反觀美國樓市,卻出現(xiàn)了購房成本大幅上升與房價持續(xù)上漲的“怪現(xiàn)象”。一方面,美國30年期房貸利率水平飆升,已逼近8%,對于一直奉行低利率的美國來說,可不算低了。以300萬元人民幣、30年期等額本息的貸款額測算,在現(xiàn)行房貸利率下,購房者每月需要還款約2.1萬元,而此前美國購房者按揭貸款利率不到3%,每月僅需還款1.2萬元左右,每月相差9000元,一年就是10.8萬元,30年就達(dá)到了32.4萬元,是一筆很大的開支;另一方面,按照美國近日發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒全美房價指數(shù)顯示,2023年7月,美國全國房價綜合指數(shù)創(chuàng)下歷史新高,當(dāng)月該指數(shù)環(huán)比漲0.6%,同比漲1%。也就是說,要想購房,不僅需要支付很高的房貸成本,還要承受創(chuàng)新高的房價成本,購房的負(fù)擔(dān)之重,可能會令美國購房者不堪重負(fù)。
不難看出,中美兩國的樓市,正呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局,美國樓市“火”得不可思議,中國樓市“冷”得難以理解。這兩種現(xiàn)象,是中美兩國都不希望看到,卻又難以避免的。只是,可能出現(xiàn)的結(jié)局會有比較大的不同。如何分析兩國樓市的走向,如何看待兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象,對解決樓市問題非常重要。
未來結(jié)局存在較大差異
應(yīng)當(dāng)說,中美兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象,都是不正常的,甚至可以說很不正常。導(dǎo)致美國樓市貸款利率大漲、房價攀升的原因,是存量貸款利率很低,居民不愿售房,導(dǎo)致市場出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求現(xiàn)象,房價上漲。中國則剛好相反,房貸利率降低、房價下跌,居民不愿存房,拋售住房者增多,帶來市場出現(xiàn)比較嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象,從而給購房者帶來“降價”的更多期待,等待觀望情緒加重,從而使房價進(jìn)一步下跌。
就美國樓市而言,可能是繁榮的結(jié)束。至于是不是危機(jī)的到來,則要看美國政府會如何采取防范措施了。我們并不想去分析美國樓市有怎樣的變化規(guī)律,10年一變也好,20年一亂也行,單就目前出現(xiàn)的貸款利率大漲和房價攀升現(xiàn)象來看,肯定是不正常的。一旦通貨膨脹得到有效控制,美聯(lián)儲進(jìn)入降息通道,美國樓市的繁榮就有可能戛然而止,存量房擁有者不會再“惜售”,購房者則用等待觀望的方式處理購房問題。中國今天的格局,會在美國樓市出現(xiàn)。美國樓市極有可能進(jìn)入到嚴(yán)重的低迷狀態(tài)。只是,習(xí)慣于負(fù)債購房的美國,面臨的樓市壓力會比中國更大,會不會再度爆發(fā)次貸危機(jī),實在難以預(yù)料。也就是說,未來美國樓市的前景是比較悲觀的,風(fēng)險也是會比較大的。
對中國樓市來說,眼下可能是樓市的至暗時刻,隨著房價的下跌,開發(fā)企業(yè)促銷手段的增多,樓市會逐步走出低迷,步入正常軌道。但是,指望出現(xiàn)過去那樣的量價齊升現(xiàn)象,不要抱太大希望。很有可能的是,量升價降,對開發(fā)企業(yè)越來越不利,對居民越來越有利,并最終形成一個比較好的平衡點(diǎn),實現(xiàn)樓市的“軟著落”。只是,這個時間可能需要3-5年。那些指望樓市現(xiàn)在就實現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行者,可能會失望。中國樓市的未來,應(yīng)當(dāng)比美國樓市樂觀,不會出現(xiàn)美國樓市今天這樣的格局,實現(xiàn)穩(wěn)定健康是大有希望的。需要做好的,就是要確保開發(fā)商不要發(fā)生嚴(yán)重的資金鏈風(fēng)險,能夠讓開發(fā)商在艱難中安全渡過。
張學(xué)峰
美國房利美和房地美兩家房地產(chǎn)公司倒閉引發(fā)的次貸危機(jī)已經(jīng)過去 15 年,次貸危機(jī)時的很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)常被引用和作為比對的基期數(shù)據(jù)?!皟煞俊睘榱顺晒︿N售手里的房地產(chǎn),發(fā)行了大量房產(chǎn)抵押債權(quán)以幫助購房者和開發(fā)商獲得現(xiàn)金流,其中有一部分是金融衍生品和次級證券。2008 年兩房危機(jī)還帶來了一項金融副產(chǎn)品,就是影子銀行業(yè)務(wù)及其監(jiān)管問題,這類表外業(yè)務(wù)的余額在全球曾經(jīng)保有巨量余額,在我國也已經(jīng)整頓消化和規(guī)范了其中的大部分。
疫情后,美國經(jīng)濟(jì)一直沒有實現(xiàn)在有規(guī)則秩序背景下的復(fù)蘇。疫情期間大量發(fā)行美元,最后的高通脹和多次加息收縮了市場信用,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本增加,美債有違約的可能,產(chǎn)業(yè)循環(huán)與資金循環(huán)不匹配。都說明了美國雖然經(jīng)濟(jì)增長率實現(xiàn)復(fù)蘇,但是產(chǎn)能與需求的矛盾在金融財政領(lǐng)域體現(xiàn)出來,經(jīng)濟(jì)金融的無序運(yùn)行和競爭造成了很多金融亂象。美國高層多次表示不擔(dān)憂美國經(jīng)濟(jì)和美債循環(huán),對經(jīng)濟(jì)問題安之若素,他們高估了美國經(jīng)濟(jì)增長的潛能,在增長動能持續(xù)消耗的環(huán)境下,貨幣金融必然制約了房地產(chǎn)業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)市場的運(yùn)行。在明年,美國的居民儲蓄有進(jìn)一步走低的趨勢,美國內(nèi)部消費(fèi)與投資將下挫,而海外資金流入會放緩和受滯。美國國際收支出現(xiàn)不均衡會倒逼增發(fā)美元,而美元貨幣政策的加息效應(yīng)大幅度被抵消,物價上漲動能恢復(fù)并積聚,美國通脹率繼續(xù)上揚(yáng)。
美股仍然會上漲一段時間,美元指數(shù)處在高位造成的強(qiáng)勢美元形勢在支撐美國金融市場的牛市。美債收益率與美債價格會在一個較長的時間段內(nèi)保持小幅平緩波動的行情,有可能出現(xiàn)收益率與價格同時堅挺的局面,美債仍然具有較強(qiáng)的投資價值。如果美國實體經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)能循環(huán)和資金鏈上確保不出現(xiàn)問題,美國經(jīng)濟(jì)則有可能實現(xiàn)軟著陸,美國就業(yè)與居民收入會持續(xù)向好,通脹率也有可能回歸低位。關(guān)鍵是美國實體經(jīng)濟(jì)在供給側(cè)與需求側(cè)的增長動能要均衡,這不是簡單的宏觀調(diào)控能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo),并且需要一個有利于美國經(jīng)濟(jì)增長的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境。美國應(yīng)該重塑在世界政治和經(jīng)濟(jì)多領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)行模式,改善國際形象。美國金融市場拖累中國市場,中國金融市場的資產(chǎn)估值和邊際利潤被擠壓,人民幣被迫大幅貶值,出口增長壓力加大。但是中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長動能巨大,國內(nèi)消費(fèi)投資市場正在強(qiáng)勁恢復(fù),并且中國的海外傳統(tǒng)出口市場得以鞏固和進(jìn)一步拓展,一帶一路帶來了巨量的增長機(jī)遇。
我國前三季度 GDO 增長 5.2%,實現(xiàn)了原定目標(biāo),在發(fā)展中解決經(jīng)濟(jì)社會的問題,我國必將迎來更好的增長態(tài)勢。
古德曼soul
去年以來美聯(lián)儲抗通漲強(qiáng)硬加息政策,至今為了頂住通漲不滑坡,只能維持高利率。而且隨著國際國內(nèi)形勢的變化,高通漲難解,美聯(lián)儲不排除再加息的可能。高利率讓美國房屋銷售大降,達(dá)到次貸危機(jī)以來新低,而且還有繼續(xù)下行的趨勢,也是引發(fā)關(guān)注。
美國次貸危機(jī)前十年,一直被稱為“黃金十年”,經(jīng)濟(jì)向好,房價大幅上漲,許多中低收入家庭貸款購房,次級按揭貸款(簡稱“次貸”)增多,最終房價無限上漲的神話破滅,演變成2007年的次貸危機(jī)。而現(xiàn)在是利率上行,美國購房30年期抵押貸款利率也隨之上調(diào),讓購房者承壓。
目前形勢看,美國避免衰退的可能性意味著美聯(lián)儲不會很快轉(zhuǎn)向降息,故房貸利率不會出現(xiàn)明顯下滑?;葑u(yù)評級預(yù)計,30年期抵押貸款利率今年的運(yùn)行區(qū)間為6%~7%,2024年才有望降至5%~6%。鑒于長期較高的房貸利率已經(jīng)成為新常態(tài),購房者可能需要數(shù)年時間才能縮小負(fù)擔(dān)能力差距。