這兩天關(guān)于樓市的一條“好消息”是國(guó)內(nèi)最大的中介頭子鏈家突然高調(diào)宣布下調(diào)中介費(fèi)率，從雷打不動(dòng)的2.7%降至2%，而且從原來(lái)的買方單方承擔(dān)改成買賣雙方各承擔(dān)1%，這對(duì)于買方來(lái)說(shuō)等于降低了1.7%的中介費(fèi)用，按照北京動(dòng)輒千萬(wàn)的房款來(lái)說(shuō)，就是節(jié)省了差不多十幾萬(wàn)的額外支出，所以有中介奔走相告稱之為“大利好”。

可這真是什么“好消息”嗎？就像為啥之前鏈家就能強(qiáng)勢(shì)堅(jiān)持全行業(yè)最高的中介費(fèi)率（對(duì)地產(chǎn)商的費(fèi)率比這個(gè)對(duì)個(gè)人的更高的多），而且為啥以前買房人就心甘情愿向他家掏這毫無(wú)討價(jià)還價(jià)空間的“服務(wù)費(fèi)”，你要搞明白其中的邏輯，才好判斷這究竟算不算利好。

我想鏈家+貝殼之所以能收這么高的中介費(fèi)率，很大程度上并不是因?yàn)榉?wù)內(nèi)容有多專業(yè)復(fù)雜或者服務(wù)水平有多高（當(dāng)然必須承認(rèn)，鏈家在向貝殼的進(jìn)化中確實(shí)極大程度改善全行業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)，如今隨便哪個(gè)房產(chǎn)中介門店都可以是便民服務(wù)站），而在于它掌握著最多的“真房源”和“真客源”（這也得益于它的對(duì)手們的不爭(zhēng)氣），因此掌握定價(jià)權(quán)。你越著急出手的就越需要這么一個(gè)更大概率成交的交易平臺(tái)的支持，就越?jīng)]有談判空間只能接受它劃定的游戲規(guī)則。而買方能接受高費(fèi)率的背后也代表著買方對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以及他們對(duì)鏈家控盤能力的認(rèn)可。

而現(xiàn)在之所以鏈家會(huì)主動(dòng)降低費(fèi)率還改變收費(fèi)規(guī)則，還是作為同行的中原的張大偉說(shuō)的一針見(jiàn)血：“收費(fèi)核心是看市場(chǎng)誰(shuí)強(qiáng)勢(shì)，……，國(guó)外主流是單邊代理，一方代理乙方，所以收費(fèi)當(dāng)然就是單邊”。結(jié)合最近看到的在各地普遍放松限購(gòu)限貸以及調(diào)整存量房貸利率政策等諸多利好政策下樓市的表現(xiàn)，就連蘇州經(jīng)濟(jì)這么強(qiáng)勁、人口這么年輕的城市二手房市場(chǎng)都一片冷清，你就知道是為什么了，現(xiàn)在能把房安全出手及時(shí)回籠現(xiàn)金的都要燒高香，怎么還敢指望房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，還想買方多付傭金？有朋友援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗近期的發(fā)聲“現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，14億人可能住不完，這么多空置房子再要大力發(fā)展房地產(chǎn)是不明智的”，連國(guó)家統(tǒng)計(jì)局這么宏觀的部門都看到了這么微觀的變化，就說(shuō)明市場(chǎng)已不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)入存量時(shí)代，必然是買方市場(chǎng)，出錢的人說(shuō)了算。有朋友就說(shuō)，也許再過(guò)不久就該改成只向賣方收費(fèi)了。

這其實(shí)并不是什么奇怪的事，比住宅市場(chǎng)更早進(jìn)入存量市場(chǎng)的商辦市場(chǎng)早就是這樣的規(guī)矩，誰(shuí)主動(dòng)誰(shuí)去找的中介就該誰(shuí)交中介費(fèi)，絕對(duì)不存在兩頭收費(fèi)的中介。而進(jìn)入存量市場(chǎng)，商辦市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，一定租賃規(guī)模遠(yuǎn)大于買賣，一定是一二線城市遠(yuǎn)大于三四線，一定是核心地段的活躍度遠(yuǎn)大其他地區(qū)，住宅的選擇面會(huì)相對(duì)廣些，但也不會(huì)偏離這個(gè)大的邏輯。我這邊最近接到兩個(gè)央企的咨詢信息可以作為側(cè)面的驗(yàn)證，其中一家是做文旅地產(chǎn)聞名的，他們反饋的意見(jiàn)是“以后堅(jiān)決不碰文旅地產(chǎn)，尤其是一線、1.5線城市之外的項(xiàng)目”；另一家是做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)出身的，最近被動(dòng)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入城市更新，“完全不知道該怎么玩，卻知道只有這里還可以玩”。你看“不差錢”的央企都在做這樣的抉擇，你覺(jué)得還存在別的可能嗎？

回到鏈家這個(gè)話題，存量時(shí)代民企有可能靠收服務(wù)費(fèi)生存并發(fā)展壯大嗎？個(gè)人以為進(jìn)入存量時(shí)代民企的生存之道幾乎就只剩下拼服務(wù)拼產(chǎn)品這一條道，要么就像賀局長(zhǎng)說(shuō)的今早轉(zhuǎn)型（或者轉(zhuǎn)行），要么就老老實(shí)實(shí)打造自己的服務(wù)能力，靠服務(wù)從這有限的微利市場(chǎng)中分一杯羹。微利就意味著賺錢會(huì)很難，只有能拿出比國(guó)企更高的效率，做出性價(jià)比更高的產(chǎn)品，才輪的著上桌吃飯。既然連鏈家這樣修成了平臺(tái)的壟斷者都愿意向市場(chǎng)低頭，誰(shuí)還有資格去傲慢呢？

其實(shí)不是壞事，一切不過(guò)都在回歸常態(tài)，一切不合理的暴利都將在大洗牌中清洗干凈，剩下來(lái)的就是接受平均利潤(rùn)的公平交易。要想比同行活的更好一點(diǎn)，活的更長(zhǎng)一點(diǎn)，就多修修內(nèi)功，看看老天爺是否賞飯吃吧。

鏈家的費(fèi)率此前也能談，一般2.5%或者2.4%都能成交。我上次買房，很輕松談到了2.5%，再往下就很難了，我也沒(méi)再繼續(xù)砍價(jià)。這次官降到2%，力度不小，但未來(lái)議價(jià)空間可能就不大了。

至于買賣雙方各負(fù)擔(dān)1%的這個(gè)操作，我個(gè)人并不看好。“羊毛出在羊身上”恐怕是未來(lái)大概率事件，賣方只需要把中介費(fèi)放到房?jī)r(jià)里通盤考慮一下，在買家砍價(jià)的時(shí)候稍微強(qiáng)硬一點(diǎn)，這個(gè)錢實(shí)質(zhì)上就不用出了。當(dāng)然對(duì)于一些特別著急出手的，房屋質(zhì)量不是那么好的房子，也許賣方是真心實(shí)意愿意出這個(gè)中介費(fèi)的。

總之，高高在上的鏈家也終于要降價(jià)了，這無(wú)疑是大好事。壓力會(huì)給到那些小中介，本來(lái)他們的中介費(fèi)就在1-2%之間，現(xiàn)在恐怕要進(jìn)一步下調(diào)才能保住市場(chǎng)份額了吧。