國家統(tǒng)計局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

從一線城市來看，新建商品住銷售宅價格環(huán)比整體持平，但具體城市“兩升兩降”，北京、上海上漲，漲幅分別是0.4%和0.2%，廣州、深圳下降，降幅分別為0.2%和0.6%；二手住宅銷售價格則環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。

從二線城市來看，新建商品住宅銷售價格環(huán)比由平轉(zhuǎn)降，降幅為0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

也就是說，一、二、三線城市的住宅銷售價格，無論是新建還是二手，都是持平或下降，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)整體向下格局，各地出臺的穩(wěn)定樓市、鼓勵消費、刺激需求的政策，并沒有對市場產(chǎn)生明顯的提振作用，樓市低迷狀態(tài)沒有得到明顯改變。相反，二、三線城市的銷售狀況還在進(jìn)一步惡化，房企資金鏈緊張的矛盾也在進(jìn)一步加劇。而碧桂園陷入流動性困境，則是房企資金鏈緊繃的又一個縮影。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市的最大風(fēng)險并不是房價下跌，而是失去流動性。這話說對了一半，對房企來說，當(dāng)前的最大問題，也是最大風(fēng)險，確實是流動性不足。尤其是碧桂園，如果能夠適當(dāng)補(bǔ)充一點流動性，是不大可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險的。問題的關(guān)鍵在于，房企的流動性不足問題，到底是如何形成的？如果給房企補(bǔ)充一點流動性，是否就能助房企化解風(fēng)險、擺脫困境呢？

顯然是治標(biāo)不治本，房企流動性不足，并不是絕對的流動性不足，不是企業(yè)沒有產(chǎn)生流動性的條件，而是銷售不暢，是銷售沒有能夠幫助房企化解流動性風(fēng)險。如果銷售暢通了，流動性也就不會出現(xiàn)問題。因此，真正的問題出在銷售上，特別是碧桂園，如果手中的商品房能夠銷售出去，日子會非常好過。

這就帶來另一個問題，也是最重要的問題，那就是為什么房企的商品房銷售不暢。要知道，去年以來，各地在如何松綁房地產(chǎn)方面，可謂是政策滿天飛，尤其是近幾個月，更是政策由調(diào)控轉(zhuǎn)向刺激了，可是，市場仍然不為所動，廣大居民仍然在用觀望對待政策。也就是說，在政策層面已經(jīng)有點無計可施了，即便出臺刺激政策，可能也很難讓居民選擇購房了。而按照目前的實際情況，也不可能出臺鼓勵房價上漲的政策。否則，就會出大問題。

那么，廣大居民為什么都在等待觀望，而不選擇購房呢？原因很簡單，等待房價下跌，亦即等待開發(fā)企業(yè)降價售房。只有降價售房，才有可能激活廣大居民的購房熱情。至少，可以把剛需需求激活出來，讓剛需者能夠伴隨房價下跌而選擇出手購房。

這也意味著，此時此刻，如果管理層選擇給房企補(bǔ)充流動性，以滿足房企暫時的資金需求，而不鼓勵房企降價售房，可能會帶來更大的問題，房企負(fù)債會進(jìn)一步加大，資產(chǎn)負(fù)債率會進(jìn)一步提高，虧損也會進(jìn)一步增加。到時候，房企的流動性會更加緊張。只有鼓勵房企降價售房，加大資金回籠力度，才能有效緩解房企的流動性不足矛盾，有效補(bǔ)充房企的流動性。

這也意味著，地方在出盡了激勵居民購房的政策，卻沒有起到明顯作用后，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向出臺激勵開發(fā)商降價售房政策，以降價來激活居民的購房熱情。如果仍想利用阻止開發(fā)企業(yè)降價售房的手段，試圖保住開發(fā)企業(yè)利益，保住政府利益，保住房價，那就真的很危險了。今天的購房者，不買政策的賬，但一定會買降價的賬。實實在在的降價，比實實在在的政策威力更大、影響力更強(qiáng)。

所以，切不要再給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充流動性了，這不是最優(yōu)選擇，甚至是最差選擇。開發(fā)企業(yè)不是制造企業(yè)，制造企業(yè)補(bǔ)充流動性能夠加倍回報、持續(xù)回報，開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充流動性只會負(fù)債擴(kuò)大、負(fù)擔(dān)加重、成本加大、風(fēng)險加速，且都是一次性交易。像碧桂園這樣的頭部房企，不缺流動性，而是暫時失去流動性。只要啟動降價策略，很快就能步入正常軌道。關(guān)鍵是，地方政府不要再阻撓房企降價售房了，那是在制造風(fēng)險。

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場下，最大的問題就是，消費者觀望不前，房地產(chǎn)開發(fā)商干著急，也不是自己不想降價促銷，一來拿地成本并不低，降價也心疼，二來很多地方政府也不允許其隨意降價，第三，有的樓盤降價了之后，周邊剛買房的業(yè)主也來鬧事….消費者不買，開發(fā)商不降，橫盤狀況已經(jīng)很久了。

如今果然有地方已經(jīng)崩不住了，四川省雅安市經(jīng)開區(qū)這次把限跌令放開，對開發(fā)商來講算是松了一個綁，不管最后可能會降成什么樣子，最起碼限制放開，開發(fā)商也好用打折來回籠資金了。

“當(dāng)前，中國大陸市場的房地產(chǎn)銷售為什么如此重要？振興和發(fā)展經(jīng)濟(jì)如何尋找突破口？”企業(yè)管理上，有一個非常重要的概念叫做“現(xiàn)金流”。簡單的說，就是企業(yè)要始終有現(xiàn)金在流動，并且這個可流動的現(xiàn)金能夠滿足企業(yè)正常生存和發(fā)展的需要，例如，按約定支付各種債務(wù)，應(yīng)付款，企業(yè)發(fā)展所必需的資金，等等?，F(xiàn)在很多大型房產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷，關(guān)鍵原因就是公司現(xiàn)金流出現(xiàn)“斷流”問題。
當(dāng)前，中國宏觀經(jīng)濟(jì)存在的問題，普遍表現(xiàn)為消費需求嚴(yán)重下降，導(dǎo)致市場供需低迷，直接影響到企業(yè)銷售不振，開工不足，進(jìn)而影響到居民收入下降，以及進(jìn)一步加劇企業(yè)銷售低迷的狀況。那么，解決這些問題的鑰匙是什么？
對整個問題進(jìn)行深入分析，會發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵在于整個市場的流動性不足，也就是說，整個社會的現(xiàn)金流出了問題，出現(xiàn)了斷流現(xiàn)象。企業(yè)、個人、家庭“應(yīng)收應(yīng)付”都出現(xiàn)了斷流現(xiàn)象。
那么這個斷流現(xiàn)象的根源在哪里呢？就在于房地產(chǎn)的流動性不足。這不只是表現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的新盤銷售不暢，同時也表現(xiàn)在二手房市場整個銷售出現(xiàn)停滯。我們認(rèn)真的盤算一下經(jīng)濟(jì)的各個環(huán)節(jié)，可以清楚的看到，整個房產(chǎn)市場沉淀了大量的資金，可以說，房地產(chǎn)新盤和二手房就是一個巨大的現(xiàn)金池，里面沉淀了海量的全體居民的重資產(chǎn)。房地產(chǎn)中沉淀的資金占據(jù)了全體居民資產(chǎn)的相當(dāng)大的部分。
近期以來，新樓盤和二手房銷售持續(xù)出現(xiàn)低迷的狀況，導(dǎo)致沉淀在物業(yè)中的資金無法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金進(jìn)行再投資和再消費。由此導(dǎo)致整個市場的資金流動性不足，直接阻礙了居民創(chuàng)業(yè)，阻礙企業(yè)擴(kuò)大投資和就業(yè)規(guī)模，阻礙大眾消費和消費升級。這些阻礙的根源，在于房地產(chǎn)的流動性不足，新盤和二手房銷售嚴(yán)重停滯。
怎么辦？就是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流動性。國家要采取促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的政策，取消那些限制或妨礙房地產(chǎn)銷售的不合時宜的政策。而房產(chǎn)企業(yè)必須采取有力的促銷措施，包括大幅降價。同時，居民也要認(rèn)識到這個房價下降的現(xiàn)實，對于二手房來說，就是要降價出售，這是一個為了振興經(jīng)濟(jì)而不得不采取的作法。
很多人對中國的房地產(chǎn)市場看不透，原因就在于此。要理解中國房地產(chǎn)市場的重要性，就要認(rèn)識到，中國房地產(chǎn)市場其實已經(jīng)變成了一個影響整個中國宏觀經(jīng)濟(jì)流動性的一個大問題。新樓盤以及二手房的銷售繁榮，不只是帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的銷售，更主要的是為整個中國大陸市場提供了各方面所需的資金流動和流動資金。
以我個人為例，我現(xiàn)在正創(chuàng)辦一個新企業(yè)，我需要投資，我可以抵押房產(chǎn)去獲得銀行貸款，但是我更愿意出售手中持有的房產(chǎn)，來實現(xiàn)更穩(wěn)健的投資。當(dāng)我看到的市場情況是，我持有的物業(yè)很難快速變現(xiàn)，就會影響到我去銀行申請貸款的信心，影響到我要消費升級的信心。
我現(xiàn)在觀察了解到的情況來看，很多國內(nèi)民營企業(yè)都面臨著“應(yīng)收應(yīng)付”因為各種原因而延遲履行的狀況。發(fā)生這些狀況背后的原因，很多都可以追溯到企業(yè)家、個人、家庭所持有的物業(yè)難以變現(xiàn)，而導(dǎo)致各經(jīng)營主體自有資金流動性不足。各個市場主體延遲支付的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致消費升級延遲，就業(yè)創(chuàng)業(yè)延遲，等等。
所以，當(dāng)前對于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的振興和可持續(xù)發(fā)展來說，房地產(chǎn)物業(yè)價格的普遍下調(diào)，并因此促進(jìn)整個新盤和二手房的銷售繁榮，進(jìn)而釋放社會資金的流動性，這恐怕是很難避免的一個全民選擇。與此同時，民企創(chuàng)新，民眾創(chuàng)業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫絿业娜嬷С帧６_立民營企業(yè)與其他所有制企業(yè)具有法律平等地位，也應(yīng)當(dāng)是政府特別要重視和落實的根本舉措。促流動，廣開源，重貿(mào)易，三頭并進(jìn)，化危為機(jī)。
（兆古德雪的原創(chuàng)文章）

可以預(yù)見的會出現(xiàn)“一人成團(tuán)”現(xiàn)象，真的是上有政策，下有對策