最近政策端加大了對(duì)房企融資的支持力度，尤其是“金融16條”強(qiáng)調(diào)“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，提出了由央行直接認(rèn)購(gòu)民營(yíng)房企發(fā)行的債券以及以銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)資金等“第二支箭”。

11月21日央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示在前期推出的“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，央行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。

針對(duì)各銀行較為關(guān)注的房地產(chǎn)貸款集中度管理問(wèn)題，潘功勝明確將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過(guò)渡期延長(zhǎng)兩年。目前該結(jié)構(gòu)性政策工具具體操作方案正在向商業(yè)銀行征求意見(jiàn)，并將于近期推出，以推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但是從當(dāng)前的實(shí)際融資面來(lái)看，這些政策之下獲得融資的房企除了國(guó)央企之外，依然還是以少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企為主，對(duì)于大多數(shù)陷入困境、渴望融資卻難以獲得金融機(jī)構(gòu)青睞的房企而言，這些政策依然如掛在天邊的彩虹一樣絢麗多姿卻遙不可及。

不過(guò)，就政策出臺(tái)的訴求而言，顯然政策層已充分認(rèn)知到保持房地產(chǎn)行業(yè)較高的市場(chǎng)化程度，在可以預(yù)見(jiàn)的無(wú)法順利完成負(fù)債發(fā)展模式轉(zhuǎn)型及無(wú)法擺脫對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)的期間內(nèi)，對(duì)于維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)和維護(hù)就業(yè)的重要性。因此近期密集發(fā)布的一系列政策都是旨在維護(hù)民營(yíng)房企必要的市場(chǎng)存在與市場(chǎng)份額，這無(wú)論對(duì)于維護(hù)行業(yè)活力、市場(chǎng)創(chuàng)新性以及行業(yè)生態(tài)、土地財(cái)政的可持續(xù)都十分重要和十分必要。

所以，從去年第四季度以來(lái)促進(jìn)樓市回暖政策的推出頻率、力度都在不斷加大，甚至還推出了央行直接下場(chǎng)認(rèn)購(gòu)民營(yíng)房企債券，以及中央財(cái)政貼息保交樓專(zhuān)項(xiàng)貸款等專(zhuān)項(xiàng)措施。這一方面表明當(dāng)前推動(dòng)樓市復(fù)蘇和房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)的政策層面的努力確實(shí)在不斷加大力度，另一方面也表明之前所推出的系列政策在實(shí)際執(zhí)行與實(shí)施中，要么陷入了政策空轉(zhuǎn)，要么基本失效或者效力甚微。而“金融16條”強(qiáng)調(diào)“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，反過(guò)來(lái)也表明現(xiàn)實(shí)環(huán)境中這個(gè)問(wèn)題確實(shí)普遍存在且比較嚴(yán)重。不過(guò)事實(shí)上，以上看起來(lái)力度越來(lái)越大、頻率也來(lái)越高的政策的密集推出，在缺乏具體實(shí)施措施情況下，很容易變成空洞的口號(hào)。

其他的相關(guān)政策更是如此。以銀行保函取代預(yù)售資金監(jiān)管這一措施而言，出險(xiǎn)房企和處于困境中的房企因?yàn)樾庞萌笔Ф鴮?dǎo)致銀行根本無(wú)法出具保函。之前所推出的以國(guó)家隊(duì)出面提供增信措施來(lái)支持民營(yíng)房企發(fā)債的舉措，貌似政策力度很大，但是增信機(jī)構(gòu)需要提供的反擔(dān)?；蛸|(zhì)押措施比房企直接向銀行融資更苛刻之外，還要付出相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，從而讓其只能成為優(yōu)質(zhì)民企給自己錦上添花的宣傳品，而實(shí)際上真正的落地額度與覆蓋面都相當(dāng)有限?？v觀此乃輪行業(yè)周期轉(zhuǎn)向之后每一次政策的推出，大都強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化和法制化原則，而金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化操作必然需要符合自身對(duì)融資房企的信用要求和增信措施，這自然是渴望融資的出險(xiǎn)房企和處于困境的房企所無(wú)法提供的。

另外，從正在努力履約的房企現(xiàn)狀來(lái)看，市場(chǎng)下行本來(lái)救讓銷(xiāo)售和融資的雙重壓力疊加變成了企業(yè)維持運(yùn)營(yíng)的重壓，因此國(guó)家層面三令五申強(qiáng)調(diào)保交樓和為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而頻繁出政策。但另一方面，地方政府在財(cái)政壓力下為財(cái)政增收又反過(guò)來(lái)對(duì)運(yùn)行中的房企和已交房的項(xiàng)目公司不斷加大稅收征繳力度，迫使這些企業(yè)走向資金鏈斷裂的邊緣。

比如土地增值稅預(yù)繳制之下一般都存在征過(guò)頭稅現(xiàn)象，所以通常情況下項(xiàng)目清算時(shí)基本都能退一部分稅，而目前的現(xiàn)實(shí)是地方稅務(wù)當(dāng)局挖空腦袋設(shè)法掘地三尺要讓企業(yè)進(jìn)行稅收補(bǔ)繳。山東濱州有個(gè)老項(xiàng)目，清算時(shí)稅務(wù)部門(mén)非要違背基本事實(shí)按新項(xiàng)目對(duì)待，迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)不但沒(méi)有獲得預(yù)期的退稅卻被迫多補(bǔ)繳4000多萬(wàn)的土增稅，讓本已困難的開(kāi)發(fā)商更是雪上加霜。這種現(xiàn)象在基層和地方更是被層層效仿和層層加碼。

該企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在當(dāng)前慘淡的市場(chǎng)形勢(shì)下好不容易想盡一切辦法，冒著資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)了舉債交房，達(dá)到清算條件了而稅務(wù)局又追著不放，誰(shuí)又能體諒企業(yè)和企業(yè)家的難處呢？工資拖欠了，職工就會(huì)仲裁；農(nóng)民工工資拖欠了，農(nóng)民工就會(huì)上訪(fǎng)；施工款結(jié)算慢了，施工企業(yè)不高興了 除了策動(dòng)農(nóng)民工上訪(fǎng)還有政府出面維穩(wěn)；地方財(cái)政沒(méi)錢(qián)了，又要加大“查稅”力度。這也就促使企業(yè)只能放棄努力以選擇躺平，什么都不作了而將問(wèn)題都拋給社會(huì)就反而好過(guò)了，各方就又都來(lái)充當(dāng)“救世主”了。

而如果你只要還能維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，哪怕是茍延殘喘，方方面面都似乎跟你有仇而不放過(guò)你。疫情之下國(guó)家出臺(tái)了不少惠民政策和稅收優(yōu)惠政策，可都落實(shí)不到具體的房企中來(lái)。該企業(yè)負(fù)責(zé)人呼吁，房企絕不是害群之馬，即使把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)“尿壺”也有它的價(jià)值，不能不搞到徹底沒(méi)尿了而不罷手。

這位房企負(fù)責(zé)人所敘述的保交樓中的艱難困苦與基層政府在政策落實(shí)中的問(wèn)題具體而微，但是救行業(yè)、救市場(chǎng)目前已然是政策層的共識(shí)。受財(cái)政壓力與就業(yè)壓力、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的壓力而不斷邊際寬松和力度不斷加大的政策連續(xù)出臺(tái)，無(wú)不體現(xiàn)出政策面的焦慮。但是每一次新政策的出臺(tái)似乎只是僅僅成了媒體和資本市場(chǎng)的短暫狂歡，卻不見(jiàn)樓市回暖的真實(shí)反應(yīng)，甚至在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季樓市依然在持續(xù)下行，且至今沒(méi)有止跌的跡象。

因此從目前來(lái)看，政策在市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制中因?yàn)樾袠I(yè)流動(dòng)性的普遍缺失、行業(yè)信心的極度虛弱，以及政策執(zhí)行中的不到位和執(zhí)行走樣而效果甚微，這表明在目前的情況下僅僅依靠市場(chǎng)機(jī)制、以促進(jìn)房企融資已很難實(shí)現(xiàn)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖與行業(yè)復(fù)蘇問(wèn)題了。

所以，如果要推動(dòng)行業(yè)信心修復(fù)和樓市回暖產(chǎn)生真正效果，可能需要考慮采取一些超出市場(chǎng)化原則的措施，需要以政府直接入市或者以政府信用背書(shū)來(lái)解決市場(chǎng)機(jī)制之下的市場(chǎng)信心難以修復(fù)和大多數(shù)民營(yíng)房企的信用缺失問(wèn)題。實(shí)際上這并不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，這也是西方各國(guó)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)等極端情況之下的歷史經(jīng)驗(yàn)。比如2008次貸危機(jī)中的美國(guó)兩大汽車(chē)公司和花旗集團(tuán)，就是依靠聯(lián)邦財(cái)政部的直接巨額注資而得以度過(guò)危機(jī)和恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的。

而為化解此次房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期難以復(fù)蘇的行業(yè)信心危機(jī)問(wèn)題，中央政府和地方政府可以以政府信用發(fā)行特別債券，或者支持央國(guó)央企和政府平臺(tái)公司發(fā)行特別債券來(lái)注入市場(chǎng)端和資金端，并對(duì)這些資金實(shí)施封閉管理，從而以較低的資金風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)信心的修復(fù)和市場(chǎng)機(jī)制的恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。否則，后續(xù)推出再多的貌似力度更大的政策，可能仍然會(huì)在市場(chǎng)傳導(dǎo)失靈中消失于無(wú)形，而不會(huì)產(chǎn)生什么真實(shí)效果。

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與樓市運(yùn)行來(lái)看來(lái)，短期看資金，長(zhǎng)期看銷(xiāo)售，因此在當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)和政策雙向失靈的情況下，以政府直接入市或政府信用背書(shū)來(lái)修復(fù)市場(chǎng)信心，從而讓市場(chǎng)機(jī)制恢復(fù)效力，讓政策傳導(dǎo)實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，可能是當(dāng)下政策層面和行業(yè)需要著重思考的問(wèn)題了。更何況房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所出現(xiàn)的困境不僅僅只是過(guò)往的行業(yè)調(diào)控所造成的，而是長(zhǎng)期以來(lái)負(fù)債發(fā)展模式和土地財(cái)政相互交織與相互糾纏，在特定的政績(jī)觀之下共同作用所形成的。

這既是市場(chǎng)和行業(yè)自身的問(wèn)題，也有著經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的根源，而目前的救房企、救行業(yè)和救市場(chǎng)，還更多的是僅僅出于救經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)和救財(cái)政、緩解財(cái)政支出燃眉之急的短期考慮，當(dāng)前的市場(chǎng)化救市方式已被事實(shí)證明很難奏效。因此，只能以政府直接參與的形式，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)保交樓的同時(shí)促進(jìn)行業(yè)信心修復(fù)和市場(chǎng)機(jī)制的恢復(fù)，就長(zhǎng)期而言則必須讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與土地財(cái)政徹底脫鉤，只有如此，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)有未來(lái)。

自恒大和其他一些地產(chǎn)企業(yè)爆雷之后，除了他們欠下的巨額債務(wù)之外，對(duì)各地主政者來(lái)講，最要緊的還是爛尾樓問(wèn)題，畢竟這個(gè)問(wèn)題關(guān)系到更多的基層民眾。這就是“保交樓”今年呼聲越來(lái)越高的原因，確實(shí)保交樓可以穩(wěn)住樓市，對(duì)購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等參與方都是好事。這也是央行推出2000億保交樓貸款的原因。但是后續(xù)市場(chǎng)可能也會(huì)擔(dān)心，為了保交樓，這么大筆貸款放出去，確實(shí)能夠減少各地爛尾樓，但是在各個(gè)房地產(chǎn)公司債臺(tái)已經(jīng)高筑的背景下，這會(huì)不會(huì)又造成無(wú)法承擔(dān)的杠桿呢？

廣發(fā)證券倪軍、王先爽總結(jié)了歷次信貸座談會(huì)效果及本次特征，發(fā)現(xiàn)歷次信貸座談會(huì)在臨近月效果明顯，本次座談會(huì)更加強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定地產(chǎn)領(lǐng)域融資，是近期顯性穩(wěn)地產(chǎn)政策延續(xù)，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)金流，降低未來(lái)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序暴露的概率，緩和市場(chǎng)對(duì)銀行對(duì)地產(chǎn)不良過(guò)度悲觀預(yù)期。