龍湖的核心:一線和二線城市都還不錯(cuò)。這個(gè)月杭州推一個(gè)50億的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)一把清盤(pán)。龍湖國(guó)內(nèi)只進(jìn)入68 個(gè)城市，top10里進(jìn)入城市最少的開(kāi)發(fā)商，相對(duì)比較安全。三四五六線城市下滑非常明顯，也沒(méi)有止跌的趨勢(shì)。
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總的來(lái)說(shuō)，我對(duì)龍湖近兩天事件的看法就是：

炒作。

比較認(rèn)同龍湖創(chuàng)始人、董事局主席吳亞軍在昨天午后的投資人電話會(huì)上表達(dá)的一個(gè)觀點(diǎn)：是市場(chǎng)驚慌導(dǎo)致的。

很簡(jiǎn)單的道理，現(xiàn)在還健在的股價(jià)較高的民營(yíng)房企，才有被做空的空間。

記得是在今年6月，一次與幾位房企的高管吃飯，席間，一家暴雷較早的房企高管拿著酒杯走到另一家房企高管跟前，半開(kāi)玩笑半認(rèn)真地說(shuō)，你們的股價(jià)比我們的高太多了，我得留點(diǎn)錢(qián)炒你們的股票。

這位喜歡炒股的朋友，上個(gè)月入手了一套位于深圳福田CBD的大平層。

昨天龍湖的股價(jià)最高跌幅接近兩成，創(chuàng)2018年11月以來(lái)新低，幾只債券也有兩三成的跌幅，這樣的跌幅和跌法，我們其實(shí)并不陌生。

前幾天的金地，還有較早以前的旭輝，還有碧桂園，都差不多。苗頭寫(xiě)過(guò)，房地產(chǎn)股債市場(chǎng)的情緒早已脫離公司的基本面，一條不知從哪兒來(lái)的負(fù)面消息，再加幾單可大可小的交易，就可以把一家公司的股票和債券干翻。

有分析說(shuō)，如果龍湖都被投資者拋棄，那基本意味著投資者徹底放棄了地產(chǎn)股。我覺(jué)得不至于，投資者不過(guò)是在圍獵而已，哪里有機(jī)會(huì)，哪個(gè)空間大，他們就會(huì)撲向哪里。

昨天市場(chǎng)的情緒被瑞銀的報(bào)告放大了，說(shuō)是恐慌也好，驚慌也罷，都是非理性的過(guò)激反應(yīng)。當(dāng)然，如果從“落袋為安”的角度，也能理解，畢竟行業(yè)和市場(chǎng)還沒(méi)扭轉(zhuǎn)，個(gè)別房企的負(fù)面信用事件強(qiáng)化了這種“落袋為安”的邏輯。

我在想另一個(gè)問(wèn)題，如果要投資中國(guó)房企的股票和債券，如果你不選擇龍湖，你還能選擇誰(shuí)？有朋友會(huì)說(shuō)一家提及率也比較高的某公司，我不能點(diǎn)名，但是我認(rèn)為這家公司的管理層已然把它以前的魂給弄丟了。

龍湖是一家堅(jiān)持做自己的公司，它也是投資和財(cái)務(wù)管理相當(dāng)自律的公司。這種堅(jiān)持與自律，有時(shí)讓人感覺(jué)比央企還嚴(yán)格。

前段時(shí)間，我問(wèn)一位與龍湖打交道比較多的做投資的朋友，為什么龍湖不到深圳來(lái)拿地？深圳不是把一些“壓箱底”的貨都拿出來(lái)賣(mài)了嗎？

他告訴我，龍湖有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)別的房企可能是“壓箱底”的貨，但是對(duì)龍湖，不一定。“龍湖對(duì)每一塊地的去化率、回款等指標(biāo)要求非常具體?！?br />
瑞銀報(bào)告里有一個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為“停貸”風(fēng)波將推遲中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，支持它這個(gè)結(jié)論的是2022年7月，前100強(qiáng)房企的合同銷售額環(huán)比下降了27%，同比下降40%。
你看，還是拿去年的數(shù)據(jù)，來(lái)抽打今年房企的表現(xiàn)，但是實(shí)際上，我們不可能回到以前的老路，現(xiàn)在對(duì)房企來(lái)講，最大的發(fā)展不是銷售額，而是安全，平穩(wěn)過(guò)渡。

如果純粹追求銷售規(guī)模，加大開(kāi)工量和推貨量就是了，但是，這樣做的話，會(huì)對(duì)一家公司的安全經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。

龍湖對(duì)此保持了充分的清醒。據(jù)我了解，2020年初發(fā)生疫情后，龍湖每個(gè)月都要組織運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、投資發(fā)展等部門(mén)做兩次壓力測(cè)試，討論在最差的情況下要怎么辦，支付怎么做，投資怎么做。

瑞銀還在對(duì)碧桂園、龍湖、萬(wàn)科、旭輝等4家房企進(jìn)行現(xiàn)金流分析的基礎(chǔ)上，下調(diào)了“選定股票的收益和價(jià)格目標(biāo)”。其中，碧桂園和龍湖的評(píng)級(jí)下調(diào)為“中性”。

對(duì)龍湖來(lái)講，房地產(chǎn)銷售回款僅是它的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流構(gòu)成的一部分。8月9日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了1-7月相關(guān)數(shù)據(jù)，從這份數(shù)據(jù)來(lái)看，龍湖的經(jīng)營(yíng)可以說(shuō)是相當(dāng)穩(wěn)?。?br />
截至2022年7月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣683.6億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積418.9萬(wàn)平方米。7月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣118.5億元。

這樣的銷售成績(jī)可以說(shuō)是房企“優(yōu)等生”當(dāng)中，表現(xiàn)較為拔尖的了——如果從全口徑金額看，7月份其實(shí)是182億，同比僅下降4%。

記住，龍湖這份成績(jī)單并不是在加大投資規(guī)模和推盤(pán)量的基礎(chǔ)上取得的。對(duì)于龍湖這樣的公司，它要的是高質(zhì)量的發(fā)展，而不是量上的變化。

瑞銀說(shuō)，投資者擔(dān)心由于銷售回款變慢，現(xiàn)金流的持續(xù)消耗，將使得房企面臨估值下調(diào)的壓力。瑞銀這點(diǎn)說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，但是我覺(jué)得它可能誤判了龍湖——并非所有的研究機(jī)構(gòu)都能搞懂“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”這句話的意思。

吳亞軍對(duì)龍湖的管理層提出過(guò)一個(gè)假設(shè)：如果在極端的情況下，龍湖一套房都賣(mài)不出去，還要正常支付員工工資，給銀行和金融機(jī)構(gòu)還貸，支付供應(yīng)商款項(xiàng)，這些錢(qián)從哪里來(lái)？
什么意思呢？就是房子都賣(mài)不動(dòng)了，靠什么來(lái)支持龍湖繼續(xù)往前走？

龍湖的答案是：租金。

租金是相對(duì)穩(wěn)定的。即使現(xiàn)在銷售市場(chǎng)波動(dòng)，但是商場(chǎng)可以正常收租，那么龍湖的日子就會(huì)過(guò)得相對(duì)比較舒服些。

龍湖進(jìn)入的城市都是高能級(jí)的一二線城市，在這些城市，龍湖拿的地絕大多數(shù)的位置都比較好。

大家知道，一線城市核心地段的房子，集中的是全國(guó)的購(gòu)買(mǎi)力，這一塊的購(gòu)買(mǎi)力在全國(guó)來(lái)講，絕對(duì)值非常大，有很大的想象空間。而二線的省會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的好房子，集中的是全省的購(gòu)買(mǎi)力，這個(gè)群體的容量也比較大。

以龍湖的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品打造能力，市場(chǎng)從不擔(dān)心龍湖賣(mài)不出房子。因?yàn)辇埡o(wú)論是做高端高凈值人群，還是中端改善，甚至底端的剛需，都有硬核的實(shí)力與能力。而龍湖要的是市場(chǎng)口碑，而不是簡(jiǎn)單的“賣(mài)了多少貨”。

超過(guò)30家開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成債券違約或在進(jìn)行債務(wù)重組，這是事實(shí).但是對(duì)于龍湖這樣的公司來(lái)講，現(xiàn)在正是“吹沙見(jiàn)金”的時(shí)期。

用吳亞軍的話來(lái)講，“現(xiàn)在是行業(yè)最黯淡的時(shí)候，我們反而要往光明去看、往機(jī)會(huì)處去看。”
吳亞軍提到，前幾天，龍湖管理層和公司合伙人座談，很重要的話題就是“長(zhǎng)期看龍湖未來(lái)5年的策略和打算是什么？怎么增加持續(xù)性、經(jīng)營(yíng)性收入？”

在這個(gè)行業(yè)黯淡的時(shí)刻，龍湖所有管理層還坐下來(lái)討論5年之后的事情，這份從容和淡定，非常罕見(jiàn)。

不錯(cuò)

龍湖創(chuàng)始人吳亞軍表示，“是市場(chǎng)驚慌導(dǎo)致的，企業(yè)根本沒(méi)出任何狀況”。而因公司出現(xiàn)商票逾期傳聞，上海票據(jù)交易所也在10日晚間罕見(jiàn)專門(mén)發(fā)布公告，稱龍湖集團(tuán)無(wú)商票違約和拒付記錄，并對(duì)謠傳行為予以譴責(zé)。

目前從公開(kāi)市場(chǎng)來(lái)看，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期或面臨回售的境內(nèi)公司債、中期票據(jù)規(guī)模為147億元，而境外美元債一年內(nèi)到期規(guī)模為3億美元。