中國的事情，似乎一直無法走出不鬧則不理、大鬧才會更快解決的邏輯。河南村鎮(zhèn)銀行問題事發(fā)兩年，而且大面積爆發(fā)也已有三個月，之前開封新東方銀行問題的吹哨人朱某偉被以行政拘留也已滿兩年，甚至不久前還對儲戶們反復(fù)以賦紅碼來限制其維權(quán)主張，非要把事情搞到矛盾激化才火速于7月11日當天就發(fā)布了臨時性先期墊付措施并以極快速度開始兌現(xiàn)。

而爛尾樓問題由來已久，從來都是很難化解的老大難問題，而只有在全國形成“抱團停貸”風潮并危及金融安全乃至社會穩(wěn)定的時候，才會進入“議事日程‘并立竿見影出現(xiàn)了多個涉及”停貸“風險樓盤的項目復(fù)工，各方全力以赴”保交樓“之景象。

看來，只有設(shè)法引發(fā)領(lǐng)導重視，只有在“領(lǐng)導很生氣”的情況下，問題的解決才能得到真正的推動。否則，也就是要么各方都把爛尾樓的責任歸咎于朝不保夕，甚至已經(jīng)躺平的開發(fā)商，要么是在開發(fā)商已經(jīng)無力自行復(fù)工的當下，負有預(yù)售資金監(jiān)管責任的銀行和地方政府互撕和相互推責。甚至，竟然還有銀行和相關(guān)法律人士公開聲稱按揭貸款合同與買房合同是完全平行、互不關(guān)聯(lián)的兩個合同，因此即使收不到房，業(yè)主也必須還款，如果斷供則屬違法等屁話，就差說爛尾樓業(yè)主”錢房兩空“是自作自受的了。

但從最樸素的邏輯而言，按揭房買房者屬于善意購買行為，無論如何不應(yīng)獨自承擔爛尾樓“錢房兩空“還要繼續(xù)還貸的后果吧？如果說預(yù)售制是不少發(fā)達經(jīng)濟體普遍存在的制度，而那些國家與地區(qū)并未出現(xiàn)中國內(nèi)地這樣大面積的爛尾樓以及買房者收不到房子卻還要繼續(xù)還貸款的奇葩現(xiàn)象，那么肯定是中國內(nèi)地的預(yù)售制度及其執(zhí)行過程出了問題。既然如此，誰家孩子誰抱，誰的問題誰負責，爛尾樓的肇因肯定也就不不只是買房者的問題了。

在開發(fā)商“躺平“且高周轉(zhuǎn)高負債的行業(yè)發(fā)展模式是主要成因已成共識的的情況下，在層層抽絲剝繭的輿論追問之下，當前造成爛尾樓的責任已被推進并高度聚焦于預(yù)售資金監(jiān)管責任問題之上。而負有資金監(jiān)管責任的，無非就是擁有行政監(jiān)管權(quán)的地方政府和擁有商業(yè)監(jiān)管權(quán)的銀行了。

目前關(guān)于爛尾樓的責任，銀行和地方政府也是公婆各說。河南某銀行的說法是自身完全按照監(jiān)管部門的指令撥付資金，意思是責任全部在地方政府；而西安住建局7月14日發(fā)文稱商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當負責追回資金，如果無法追回則應(yīng)依法承擔相應(yīng)賠償責任。也就是說政府認為責任完全在銀行，開始了正與銀行互撕模式。

讓我們暫且放下爛尾樓的肇因與責任問題，僅從房地產(chǎn)行業(yè)的參與者來看誰的受益最大，從如果因為爛尾樓問題將市場信心完全摧毀，進而導致行業(yè)長期停滯對誰造成的損失更大的角度來觀察，就很容易判斷誰對解決爛尾樓問題，進而恢復(fù)行業(yè)信心的動力與責任最大。

從房地產(chǎn)行業(yè)總的資金流向來說，老百姓買一套房子一大半的錢作為政府賣地收入和開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費進入了政府口袋，也就是通常所說的土地財政。而剩下的錢則作為工程建設(shè)資金流到了開發(fā)商、建筑施工各承包方。另外，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售全過程中提供資金周轉(zhuǎn)并收取利息，也分走了老百姓買房總代價中的一部分。所以政府、開發(fā)商、銀行都應(yīng)該承擔起自己的責任來保證爛尾樓的交付完工以促進行業(yè)信心的盡快恢復(fù)。

浙江省在這一點上就有著十分清醒的判斷與認知，所以浙江省就明確規(guī)定無論開發(fā)商出現(xiàn)任何問題，政府都有責任確保交付。事實上，除了土地財政是中國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展模式的最大受益者之外，房地產(chǎn)的信用創(chuàng)造功能也是支持改革開放以來市場化、城市化所推動的中國經(jīng)濟以高負債模式實現(xiàn)快速發(fā)展的重要杠桿支點，而所有人都是這場人類社會發(fā)展史上的中國奇跡的受益者。

如果此次爛尾樓“抱團停貸“風潮無法很快停止蔓延的話，就不僅僅是各家銀行公告聲稱的所涉貸款風險可控的問題了，而是房地產(chǎn)行業(yè)信心的破碎和在此基礎(chǔ)之上房地產(chǎn)信用創(chuàng)造功能的喪失，以及由此可能引發(fā)的大規(guī)模信用收縮與坍塌。這對于國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行的風險，無疑直接而巨大，是無論是如何都應(yīng)該加以防范和努力杜絕的。

其實，造成目前這樣的困境和風險并非只是市場和開發(fā)商的問題，因為高周轉(zhuǎn)高負債的發(fā)展模式和預(yù)售制下的各種問題并不是只靠開發(fā)商自身就能夠作到的，而是由特定的行業(yè)發(fā)展環(huán)境和歷史條件造就的。早在2020年疫情剛開始時，不少開發(fā)商就已意識到了市場逆轉(zhuǎn)的可能，并打算以價換量來保證企業(yè)流動性。但降價會涉及地方融資平臺土地抵押的價值重估風險，而各地紛紛出臺的“限價令”普遍認為降價超過10%就算＂嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序”而卡死了開發(fā)商的市場端，導致開發(fā)商現(xiàn)金流逐漸惡化。2020年下半年出臺的”三道紅線“監(jiān)管新規(guī)，更是卡死了開發(fā)商的融資端。兩端強力調(diào)控的長期化終于引發(fā)了去年下半年開始的樓市急劇下滑，導致了行業(yè)流動性的迅速枯竭和頭部百強民企的排隊暴雷，與爛尾面的急劇擴大，最終又將風險轉(zhuǎn)嫁到了按揭買房者頭上。

但事實上，按揭貸款因買房行為而起，因此按揭貸款合同生效的前提必然就是買房合同的成立。而且開發(fā)商還以項目公司向按揭貸款提供了當然的還款擔保，這就構(gòu)成了開發(fā)商、按揭買房人與貸款銀行的三角關(guān)系。因此就法理和基本事實上而言，當樓盤爛尾時，按揭買房人收不到房子，銀行的還款擔保措施也失去了房子這一擔保物，如果按揭買房者再“抱團停貸“的話，最大的損失者自然就是銀行了。因此銀行有意曲解最高法院關(guān)于房地產(chǎn)買賣事項的相關(guān)司法解釋，將買房合同與按揭合同故意說成互不關(guān)聯(lián)的兩個獨立合同，以及推責給政府監(jiān)管部門并以征信記錄來威逼按揭人為爛尾樓繼續(xù)買單，簡直就是自私自利到不講道理了。

不過現(xiàn)在倒好，既然與爛尾樓相關(guān)的政府、銀行，除了相互推責之外卻都不肯擔責，躺平的開發(fā)商也已無所謂了，而在經(jīng)濟下行、疫情不定和失業(yè)率高企之下連吃飯就醫(yī)都已發(fā)生困難的按揭買房者們對于征信記錄的珍視程度也已大不如前，向來獨自承擔爛尾樓苦果的買房者們終于以“抱團停貸“的方式發(fā)出了自己的聲音。

當市場亂了，誰是預(yù)售制下制造爛尾樓問題的幺蛾子已不那么重要了，這個時候就看誰更不能承受這一事件快速蔓延的后果了。因此，銀保監(jiān)會和銀行迅速表態(tài)了，銀行和地方政府也開始互相推責和互撕了，而作為老大難的爛尾樓問題也終于見到了解決的曙光。

看來，還是不要過于欺負老實人，匹夫的普遍之怒，會讓領(lǐng)導不高興。河南村鎮(zhèn)銀行儲戶之怒，此次爛尾樓業(yè)主之怒，都是如此。但僅僅依靠”抱團停貸”這種老實人的普遍之怒來引發(fā)維穩(wěn)問題，以危及烏紗帽來引起領(lǐng)導的不高興和對此類問題的關(guān)注，這一解決問題的方式終究難逃以往的習慣性窠臼，且必然脫離法制的軌道，而這一模式下問題能夠得以解決其實都是一個偶然性事件。

而只有厘清爛尾樓的成因，理清各方參與者的角色、關(guān)系與責任，讓權(quán)責對等和有錯必究、有罪必罰，在此基礎(chǔ)上再對原有的制度及其執(zhí)行體系加以不斷完善，才能讓制度變成善法，讓監(jiān)管真正落實，讓執(zhí)政變成善政，并賦予市場以自我完善與自我提升的可持續(xù)發(fā)展能力。

中國的很多事就是一鬧就能解決，鬧的越大解決的越快。今年是個關(guān)鍵的年份，要召開20大，又遇到了村鎮(zhèn)銀行暴雷，經(jīng)濟增速放緩，加上地產(chǎn)行業(yè)整體低迷已經(jīng)斷貸潮和爛尾樓，因此，解決這類群體性事件在各地政府的工作中是優(yōu)先級非?？壳暗?，從河南村鎮(zhèn)銀行先墊付5萬元就能看出，政府需要快速緩和此類不安定事件。

但爛尾樓的本質(zhì)是沒有資金，是開發(fā)商的問題，也是監(jiān)管的問題，這類問題很難解決，目前也鮮有大家都滿意的解決方案。

最近有一個“動態(tài)還貸”的提法我覺得還是不錯的，就是如果樓盤開工，購房者再開始還貸，倒是可以暫緩目前已經(jīng)十分憤怒的購房者情緒，也可以給開發(fā)商和政府一定的時間來思考問題的解決之道。