一直在房地產(chǎn)調(diào)控中很講政治且善于創(chuàng)新的長(zhǎng)沙市，近日為配合搞活樓市，鼓勵(lì)更多的購(gòu)房者入市買房，推出了“租出去就算無(wú)房“的樓市新政并引發(fā)行業(yè)熱議。雖然昨天長(zhǎng)沙市住建局又對(duì)這一新政打了”補(bǔ)丁“，聲稱按照這一政策不論業(yè)主租出去多少套，都只能算作一套，但是到底市場(chǎng)效果到底如何還有待驗(yàn)證。

從長(zhǎng)沙這一樓市新政的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，無(wú)非還是希望能夠一舉多得，同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)政策目標(biāo):在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標(biāo)難題的同時(shí)，又能拉動(dòng)樓市的新增改善性需求，還能控制可能的炒作問(wèn)題，試圖一舉解決無(wú)房者和新市民租房需求、促進(jìn)樓市回暖的同時(shí)，又能實(shí)現(xiàn)房住不炒的樓市調(diào)控總方向。但是這一新政顯然沒(méi)有考慮到的最核心問(wèn)題，就是那些擁有多套房子的業(yè)主到底是怎么想的，愿不愿意把房子交給政府指定的租賃平臺(tái)托管與備案，并按照政策規(guī)定的簽約十年以上、租金不能隨意調(diào)整的條件來(lái)?yè)Q取一套新房的購(gòu)買指標(biāo)呢？

內(nèi)地樓市的一個(gè)基本特征，就是租售比早就超出了國(guó)際通行的倍數(shù)，根本無(wú)法覆蓋同期銀行貸款利息，導(dǎo)致投資者的主要收益來(lái)源并非來(lái)自于租金，而是來(lái)自于房子的買賣差價(jià)。這和內(nèi)地大A股投資者的收益主要來(lái)自于股票買賣差價(jià)而非分紅派現(xiàn)的邏輯一樣，自然而然也就導(dǎo)致了投資的短期化行為，讓炒作成為主流和必然，讓“房住不炒“僅僅成為政策面的訴求方向和打擊目標(biāo)，或者成為投資圈口惠而心不實(shí)的“清流”。

房子作為國(guó)民所持資產(chǎn)的最大頭，本來(lái)就具有居住和金融兩重屬性。居住功能以外，房子的資產(chǎn)屬性的重要特征，就在于租金收益和買賣差價(jià)收益，以及作為抵押品的功能，這也是業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基本特征與訴求。正是社會(huì)生活中長(zhǎng)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)的現(xiàn)實(shí)狀況和擁有房產(chǎn)能夠獲取資產(chǎn)性收益的激勵(lì)，才讓國(guó)人千古以來(lái)“有恒產(chǎn)者有恒心”的理念在房地產(chǎn)行業(yè)成為全世界買房執(zhí)念最為強(qiáng)烈的國(guó)民。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，這就是非常典型的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)和產(chǎn)權(quán)懲罰。就國(guó)人的房產(chǎn)問(wèn)題而言，前者意味著持有產(chǎn)權(quán)除了解決居住需要之外，還能獲取資本性收益之外的好處，而后者意味著如果不持有產(chǎn)權(quán)則無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活中本應(yīng)租售平權(quán)所擁有的權(quán)利。而當(dāng)前就業(yè)、社保、教育、醫(yī)療等涉及居民的社會(huì)治理政策與制度設(shè)計(jì)中無(wú)不與住房產(chǎn)權(quán)掛鉤，將產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰做到極致，這既是我國(guó)社會(huì)治理的最重要特征之一，也是長(zhǎng)期以來(lái)政策層面呼吁租售同權(quán)和租售平權(quán)的主要原因。這一點(diǎn)上，和大家又恨又愛(ài)，天天喊改革卻又始終沒(méi)有大的推進(jìn)的現(xiàn)有戶籍制度有著異曲同工之妙。而正是社會(huì)治理體系中在房子問(wèn)題上的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰的這么一拉和一推，更加強(qiáng)化了國(guó)人本已經(jīng)世界第一的買房執(zhí)念。

從產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的角度而言，只有完全的產(chǎn)權(quán)權(quán)利才能夠保證產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的實(shí)現(xiàn)，如果部分權(quán)利受到限制或損害，則產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的效果必然會(huì)打折扣。自由出租權(quán)和充分的處置權(quán)，是房屋產(chǎn)權(quán)的基本要件和基礎(chǔ)性權(quán)利，如果兩者中任何一點(diǎn)受到一定限制或者無(wú)法完全行使，則意味著產(chǎn)權(quán)權(quán)利受到了限制或損害。只有完全尊重而不損害產(chǎn)權(quán)權(quán)利，才能保證產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的真正實(shí)現(xiàn)。就房子而言，無(wú)論是對(duì)于租賃活動(dòng)還是對(duì)于交易活動(dòng)的限制，實(shí)際上都是對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的損害。因此在法治社會(huì)，涉及產(chǎn)權(quán)的政策一般都是在充分尊重產(chǎn)權(quán)的前提下，通過(guò)利益誘導(dǎo)或者利益懲罰的方式，來(lái)在充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)對(duì)社會(huì)發(fā)展與進(jìn)步正向作用的基礎(chǔ)上，讓業(yè)主自行作出更有利于社會(huì)整理利益的選擇。比如房產(chǎn)空置稅的征收、對(duì)出租房源業(yè)主或者租房者的補(bǔ)貼等等，而關(guān)于租金水平、租期的問(wèn)題，則完全屬于需要被完全尊重的租賃雙方的天然的市場(chǎng)權(quán)利。

從長(zhǎng)沙此次樓市新政來(lái)看，其核心在于對(duì)業(yè)主租賃權(quán)和物業(yè)處置權(quán)的多方限制，比如只能托管給指定的政府平臺(tái)公司或者在政府指定的信息平臺(tái)登記備案、租期不得低于十年、租金不能隨行就市自行調(diào)整、在售不破租的前提下在一定期限內(nèi)也不能出售等等。這一方面限制了業(yè)主的自由租賃權(quán)和租金收益權(quán)，另一方面也限制了業(yè)主審時(shí)度勢(shì)獲取買賣差價(jià)的自由處置權(quán)，而后者正是國(guó)內(nèi)買房者最主要的收入來(lái)源。

此次長(zhǎng)沙新政在對(duì)業(yè)主的業(yè)權(quán)多方限制的情況下，還企圖發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)這一原始動(dòng)力，以鼓勵(lì)改善性需求為名，來(lái)讓更多的新增購(gòu)買力入市以促使樓市回暖，政策制定者是不是有些過(guò)于一廂情愿了呢？另一方面，而還想借此新政來(lái)變相征用居民的房產(chǎn)，以取代或者幫助政府承擔(dān)和完成自身在保障性租賃住房方面的應(yīng)盡義務(wù)，是不是顯得更為過(guò)分了呢？

正向解讀此項(xiàng)長(zhǎng)沙新政，如果為了鼓勵(lì)改善性需求入市以促進(jìn)樓市回暖，則勢(shì)必要加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)激勵(lì)力度，讓改善性需求能夠獲得更大的來(lái)自于擁有新房的收益；如果為了鼓勵(lì)更多的既有房源投入租賃市場(chǎng)，則勢(shì)必要讓業(yè)主獲得更多的租賃收益而不是反過(guò)來(lái)限制租期、租金以及指定托管機(jī)構(gòu)？如果能夠以正向激勵(lì)的方式鼓勵(lì)更多的可租賃房源入市、鼓勵(lì)更多的改善性需求入市，還怕租金水平會(huì)上漲、新房的購(gòu)買力不足嗎？反過(guò)來(lái)看，那只能說(shuō)明當(dāng)前政策激勵(lì)力度不夠，是需要再政策加力的時(shí)候了。

此次長(zhǎng)沙樓市新政，既想以限制和損害業(yè)主權(quán)利的方式來(lái)誘導(dǎo)改善性需求入市以促進(jìn)市場(chǎng)回暖，又想以之來(lái)部分取代或者幫助政府完成自身的保障性租賃住房責(zé)任與義務(wù)，出臺(tái)如此損人利己的政策，市場(chǎng)的配合度與政策實(shí)施的預(yù)期效果如何，自然也就可想而知了。這一政策的制定者，也太把老百姓的智力不當(dāng)回事了吧？

看到一位朋友這么評(píng)價(jià)長(zhǎng)沙的樓市新政：“不要用講政治來(lái)蒙蔽（掩蓋）講技術(shù)、講智慧”，個(gè)人深表贊同。實(shí)際上，長(zhǎng)沙一直都很“講政治”，早在“房住不炒”2016年第一次提出來(lái)，同年7月長(zhǎng)沙就響應(yīng)中央政策公布了“房7條”，調(diào)控力度之大前所未有，因此炒房客一直以來(lái)都對(duì)長(zhǎng)沙繞道而行，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也從來(lái)沒(méi)有大漲過(guò)，這調(diào)控效果不可謂不佳。而長(zhǎng)沙此番樓市新政不僅講政治，還玩出了“腦洞大開(kāi)”的花樣，讓人不得不對(duì)當(dāng)?shù)卣俅喂文肯嗫础?br />
目前來(lái)看，長(zhǎng)沙樓市新政至少可以起到“一石三鳥(niǎo)”的效果。一是在恰當(dāng)時(shí)間，盤活大量空置房屋，平穩(wěn)住房租金，同時(shí)政府還提前完成上級(jí)下達(dá)的租賃住房的指標(biāo)。二是用制度來(lái)保障租客的利益，因?yàn)榘凑招抡繓|和政府那邊要簽訂十年的長(zhǎng)期租賃協(xié)議，而如果房東毀約，就要上失信名單。三是限購(gòu)被巧妙“化解”，不僅激活改善型的需求，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)鏈條都會(huì)有刺激作用，也有利于土地市場(chǎng)信心的恢復(fù)，緩解地方財(cái)政收入捉襟見(jiàn)肘的境況。

當(dāng)然，盡管這個(gè)政策設(shè)計(jì)堪稱完美，但政策落實(shí)還要進(jìn)一步細(xì)化以及監(jiān)管跟上，尤其是避免一些人鉆政策的空子來(lái)變相炒房。這次長(zhǎng)沙能否再創(chuàng)調(diào)控“佳績(jī)”，讓我們拭目以待。

在全國(guó)范圍內(nèi)，一般城市在穩(wěn)定和控制房?jī)r(jià)中，最常用的限制性手段就是限購(gòu)，而之前的長(zhǎng)沙，可以算是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)控制得比較好的地區(qū)之一，不僅有限購(gòu)還有限售。

如今卻一眨眼就變成了“租出去就算無(wú)房”，這個(gè)轉(zhuǎn)變讓人驚詫，與其說(shuō)是為了鼓勵(lì)存量房出租，還不如說(shuō)是變向解除了限購(gòu)政策，讓人不得不感嘆，如今二三線城市，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)也算是花招盡出。

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