在岌岌可危的處境下，許家印保持著博弈高手的精明判斷力。他明白，無論怎么賣資產(chǎn)，也不可能還掉大部分債務，而賣光資產(chǎn)的恒大，在政府和金融機構眼里，就變得一錢不值，沒有拯救的意義，所以快賣不如慢賣，慢賣不如不賣。這就是梟雄和普通人的根本區(qū)別。

許家印這番表態(tài)
我們可以這樣想象一下
有個人，有房有車有金腰帶，欠你錢
然后你去要債
它告訴你，“錢我今年努力給你還上。具體怎么還，我還不知道，但是我肯定不會賣房賣車”
大概就是這個意思

2月6日，恒大集團舉行了2022年“保交樓”新年開工動員大會。恒大董事局主席許家印在談到企業(yè)對外合作問題時，提出了五個方面的基本原則和條件：必須有現(xiàn)金回到保交樓監(jiān)管專戶；絕不允許賤賣公司資產(chǎn)；公司權益必須得到保障；要保證合作項目的正常開發(fā)建設；杜絕項目合作的漏洞。

許家印提出的五個基本原則涉及內容較多，有資金問題、資產(chǎn)處置問題、項目合作問題、企業(yè)管理問題，但目標只有一個，保住這塊招牌，不讓恒大倒下。其中有一條原則，最為受人關注——絕不允許賤賣資產(chǎn)。

許家印應該想清楚的是，按照目前的市場環(huán)境和金融監(jiān)管要求，要想不動企業(yè)奶酪而走出困境，完全不可能。

可以對比的是2017年時的萬達。如果王健林沒有含淚出售資產(chǎn)，將本當作寶貝、志在超越迪士尼的文旅項目和酒店等資產(chǎn)“割肉”處置，第一個倒下的頭部房企，當屬萬達，頭一個倒下的地產(chǎn)首富，則屬王健林。而今天的萬達，在頭部房企中屬于安全性并無大患的那一個。

轉讓和出售資產(chǎn)，確實心有不甘。但是，資金鏈命懸一線的風險，則又讓許家印并無過多選擇余地。如果不通過出售資產(chǎn)獲得相當一部分資金，恒大接下來的“保交房”很難推進。

而從許家印提出的五條基本原則和條件來看，雖然有很多諸如“必須”、“不能”、“保證”、“杜絕”、“絕不”、“一定”之類的用詞，顯示出恒大在對外合作方面，“心氣兒”仍然很高，要求也是不低的。但又不能不說，所有的原則和條件，都是建立在“售”或者“賣”基礎上的，是需要用資產(chǎn)變現(xiàn)來化解資金鏈緊張矛盾。因為，許家印在這次會議的開頭，就明確表示恒大自去年9月開始，就幾乎沒有資金流入。只出不進的惡性狀態(tài)，對于一家巨額負債的企業(yè)來說，無疑是致命的。如果不能通過資產(chǎn)轉讓補充足夠的資金，企業(yè)隨時有可能停擺。

對恒大來說，不管許家印的五條原則多么硬實，“賣資產(chǎn)”都是擺脫困境唯一的出路。關鍵就在于，如何出售資產(chǎn)，以什么樣的價格出售資產(chǎn)，將資產(chǎn)出售給誰。也就是說，“賣可以，但不能賤賣”是許家印應該給恒大設置的一條底線。如果沒有底線地賤賣資產(chǎn)，最后的結果，恒大仍然會消失，會出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象。

這是一道兩難題。一方面，辛辛苦苦積累起來的資產(chǎn)，以極低的價格出售，擱誰都不會接受。另一方面，如果不降價、不放低姿態(tài)，誰來購買、誰來合作？因為，大家都知道，恒大太需要錢，現(xiàn)在不壓價，何時壓？在地產(chǎn)界，許家印還能找到不講利益只講情誼的伙伴嗎？跳出地產(chǎn)界，同樣是企業(yè)順境時一眾人把酒言歡，走下坡路時紛紛避之不及、作壁上觀。

市場不相信眼淚，放在今天的恒大和許家印身上，最合適不過。當然，如果恒大能夠挺過這一關，許家印今后的步子一定會邁小一些，走得更穩(wěn)當一些。

許家印在“保交樓”會議上談到的另外兩點也值得關注，一是對外合作、出售資產(chǎn)獲得的資金，不能全部用于還債，要通過復工復產(chǎn)、正常施工、恢復銷售、恢復經(jīng)營后才能最終還清債務；二是恒大的合作方必須有后續(xù)資金投入。從這兩點來看，許老板的“求生欲”還是很強的。他，拒絕躺平。

如果說恒大正處于懸崖邊，從許家印在恒大動員會上的講話來看，他的雄心沒有出現(xiàn)明顯減弱的現(xiàn)象。但愿他內心的不甘心，變成激發(fā)斗志的力量，他能奮力懸崖勒馬。不妨拭目以待。

許家印近日在恒大保交樓會議上說，恒大今年的保交樓任務約7000萬平方米、60萬套的交付目標，意味著需保證交付面積的50%要在今年內完成。而恒大目前的預售監(jiān)管資金有500多億元，銷售未回款為800億元。另外許家印還再次提及“任何時候都不能賤賣公司資產(chǎn)，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務”。

這應該說是代表了恒大保交付和以資產(chǎn)處置來償還債務的主觀態(tài)度。但是只要稍微算算帳就可以發(fā)現(xiàn)，前者是個很艱難，而且?guī)в休^大不確定性的問題，而后者則只能說是明顯的一廂情愿而已。

從許家印透露的情況來看，2022年需要保交付的面積7000萬平方米，大約占需要保交付面積的50%，那么這也就意味著恒大目前已預售而未交付的總面積大約還有14000平方米。以恒大目前的預售監(jiān)管資金500多億、銷售未回款為800多億計算，恒大未來可用于保交付的可預期建設資金共約1300多億元，這也就意味著恒大未來可用于保交付的資金平均每平方米不到1000元。至于恒大已經(jīng)預售的每個項目建設進度如何、還需要多少后續(xù)資金尚不清楚，但是很顯然每平方米的可用資金低于1000元是很難完成建設安裝、裝修、綠化以及配套設施建設并達到入住條件的。

恒大之所以預售出去了14000萬平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金，連完成土建都成問題，說明恒大之前已將不少資金投入了買地、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費用中消耗掉了。以這么少的可用資金來承擔這么大的、顯然不可能完成的建設與交付任務，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金、預售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來換取現(xiàn)金以保交付了。而從目前的情況來看，這幾種籌資方式都存在著較大的困難。

第一、就股東追加資金而言，即使恒大最大的股東、實際控制人許家印將個人名下可變現(xiàn)的資產(chǎn)全部變現(xiàn)來投入保交樓，顯然沒有千億級的資金量也是不夠的，而許家印個人能不能拿出千億級別的資金也是顯而易見的。其他股東并非實際控制人，況且作為投資人，這些投資機構或者個人肯定都在自身與恒大之間進行了風險隔離，無論在法律層面還是在道義層面都沒有追加資金的責任與義務，也無法強制其追加。即使這些股東的承諾出資并未完全到位而負有對于自身承諾的出資額進行差額補足的義務，這對于龐大的保交樓所需資金而言也是杯水車薪而已。

第二、預售新房源實際上也基本上不可行。目前恒大的市場信用已經(jīng)歸零，依靠向產(chǎn)業(yè)鏈上下游賒賬和開展新房源預售來籌資的通常做法顯然已經(jīng)行不通了。在保交樓這一帶有政治性任務目標之下，動員上下游企業(yè)墊資建設肯定也是需要以未來能夠清償由此造成的債務為前提的，而恒大未來的清償能力目前能夠看到的也就是這1300多億的資金了，也就說在產(chǎn)業(yè)鏈內新增融資是沒有可能性的。在恒大不能解決已預售的14000萬平米房子的大部分交付任務以前，恒大如果要開展新的可售房源的預售自然又會造成未來需要交付房源建設資金的“懸空”，因此基本上也是不會有新的買房者再去買恒大那些顯然無法落實建設資金的期房的。

第三、變現(xiàn)部分資產(chǎn)回現(xiàn)來保交樓，顯然也是個不靠譜的事情。恒大之前已將部分容易變現(xiàn)的資產(chǎn)賣掉了，而目前尚未變現(xiàn)的資產(chǎn)應該都是流動性較差的資產(chǎn)，在目前的市況下即使賤賣也很難售出。而如果賤賣這些資產(chǎn)的話，恒大馬上就會出現(xiàn)資不抵債而被債權人申請清算掉，保交付也就成了一句空話，在目前的政商環(huán)境下顯然是不具備可操作性的。況且之前恒大的不少資產(chǎn)都已設定了抵押、質押等優(yōu)先權，即使要變現(xiàn)的話，也會被首先用于歸還具有優(yōu)先權的債務，而這些資產(chǎn)的變現(xiàn)所得資金能不能覆蓋這些具有優(yōu)先權的債務本身還是個問題，更不要期望有多少資金能夠用于保交樓的建設了。

再者，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個地域性很強且屬于強政府關系的行業(yè)，在房企作為地方政府的“座上賓”與成為“麻煩制造者”之間，待遇可謂是云壤之別，這一點尤其以海南省?？谑泻唾僦菔姓目焖佟白兡槨睘榇?。海口市政府以超期未開發(fā)為名收回恒大位于?？诘?塊土地以及儋州市以違建為名要求拆掉已經(jīng)建成的39棟?；◢u上的樓房，這不過是地方政府最擅長的對出現(xiàn)困難的房企雪上加霜的戲碼。而破鼓萬人捶效應，又會讓其成為對于抱著強烈的各人自掃門前雪心態(tài)的其他地方政府的最好示范。

從目前的報道來看，安徽蕪湖、四川成都也都已經(jīng)發(fā)生了無償收回恒大逾期未開發(fā)地塊的案例，自然也就保不準后邊還會有有更多的地方政府以各種理由進行仿效。這種能夠讓恒大資產(chǎn)負債表上的資產(chǎn)直接消失的事情，看起來要比恒大賤賣自身資產(chǎn)更為嚴重。而目前也并未看到海口市、儋州市、蕪湖市和成都市政府的此類行為被叫?；蛘呤艿教幜P，這也就意味著恒大資產(chǎn)被直接“消失”甚至還要搭上費用的事情在未來也并非不可能，這自然會讓恒大可用于保交付的資源愈加變少了。

由此看來，恒大下一步的保交樓問題，確實是一個難度和挑戰(zhàn)性都相當大的事情，因為我們的社會性質決定了這不是僅僅憑借一句“純屬市場化行為”而就能夠輕松化解的問題。而這一挑戰(zhàn)，顯然也不再僅僅是對許家印與恒大、乃至買了恒大預售房而未收房的100多萬買房人的挑戰(zhàn)。

這是典型的流動性問題，根本不是資不抵債問題，市面上的人對這個都沒有基本認識，怎么去評論恒大的狀況？還是所謂的國際資本最實際，露出真面目，知道恒大都是好資產(chǎn)，想去分杯羹，哪能給這些橡樹資本之流得逞？恒大將資產(chǎn)正常運作起來，恢復正常經(jīng)營，是唯一正確的道路，是唯一確保各方利益的道路，相關各方也應當認識清楚，合力推動，才能確保每個人的利益。恒大事件不但體量龐大，更關乎人們對中國經(jīng)濟的信心和預期，政府應當深刻認識清楚此次事件的究竟前因后果，不要被外國媒體和所謂的經(jīng)濟學家忽悠了，要全力支持恒大恢復正常運營，就是對穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟和市場信心的重大支持。

《讓子彈飛》里有一句臺詞很經(jīng)典“你給我翻譯翻譯，什么叫驚喜！”

許老板告訴你這就叫“驚喜”?，F(xiàn)在，恒大明確表示恒大目前預售監(jiān)管資金500多億 ，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務。說白了就是既然企業(yè)信譽已經(jīng)掃地，干脆一不做二不休了。仿佛在說：雖然我欠你們錢，但是休想讓我賣房子還債，沒想到吧。

和同樣是top10的房企比比，世茂和融創(chuàng)為了債務風險，已經(jīng)瘋狂出售多處項目。寒冬之中必然要緊衣縮食，該賣就賣，活著才有翻盤的可能。而且央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)文，鼓勵國資背景房企合理接受不良資產(chǎn)項目，怎么會有賤賣一說呢？

不過，許老板還是有清楚的認知的，目前恒大的資產(chǎn)按市場正常價值出售能不能抵消債務都是一個未知數(shù)?！霸僮屪訌楋w一會兒”，這次許老板的表態(tài)會有傳導效應，就看接下來市場和買了恒大期房的老百姓如何反應了。