中南置地辟謠說并未強(qiáng)迫員工買房，但是在現(xiàn)金流壓力面前，希望以員工買房來幫助公司渡過行業(yè)寒冬的想法卻昭然若揭。其實(shí)，以員工買房為由頭的全員促銷在地產(chǎn)行業(yè)而言，只不過是在市場不好與公司遇到現(xiàn)金流壓力下的老套路了。這一做法本無新意，但對(duì)于已跨入2000億銷售規(guī)模門檻、位列TOP20的中南置地而言，還是比較引人注目的，自然也就意味著中南置地也遇到了流動(dòng)性困難。不過，依靠全員賣房促銷，甚至是員工買房能救得了中南置地嗎？

前幾年明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱在推動(dòng)陽光城規(guī)模的飛速成長后，又幫助中南置地從南通一隅的以施工見長的公司，迅速成長為中國房地產(chǎn)領(lǐng)域頭部企業(yè)。陳凱的玩法自然也難以超出以加杠桿的方式來推高周轉(zhuǎn)速度這一老套路，這也就是陳凱加入比他還能玩杠杠之上加杠桿和高周轉(zhuǎn)的江西新力任聯(lián)席董事長后卻找不到發(fā)揮空間而迅速離職的主要原因。

只不過中南置地大量布局于三四線城市的策略，在吃盡棚改紅利和進(jìn)入此輪行業(yè)調(diào)整深水期、遭遇銷售端與資金端雙重強(qiáng)力調(diào)控后成為提升去化速度和加快銷售回款的難題。因此，無論是祭出員工買房還是全員促銷的措施，去化回款的速度能否止住流動(dòng)性惡化的速度還是一個(gè)未知數(shù)。君不見，去年恒大的全員賣房不也是搞的轟轟烈烈且成績斐然嘛，但也未能挽救恒大陷于流動(dòng)性深淵之中的命運(yùn)。

其實(shí)，希望以員工買房或全員促銷來挽救公司流動(dòng)性的做法，都有一個(gè)得以成立的假設(shè)前提，就是作為強(qiáng)周期的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)很快走出下行通道而迎來行業(yè)回暖并順勢(shì)而為挽救企業(yè)的現(xiàn)金流。不過，這個(gè)屢試不爽的打法，在此次行業(yè)調(diào)整與行業(yè)調(diào)控中所面對(duì)的是已然發(fā)生質(zhì)變的市場結(jié)構(gòu)與行業(yè)現(xiàn)實(shí)。

目前，市場結(jié)構(gòu)與行業(yè)格局正在發(fā)生根本性的改變，市場正在往頭部企業(yè)、國央企及核心城市快速集中，布局于三四線市場的高負(fù)債民營房企和中小房企很難扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，并還有較大的退出市場的可能。目前不少百強(qiáng)民營房企在公開市場的排隊(duì)暴雷，和在土拍市場的集體“躺平”就已經(jīng)反映了當(dāng)前這個(gè)行業(yè)十分殘酷而又無法回避的現(xiàn)實(shí)狀況。

另外，在較為嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)下，地方政府為了防止項(xiàng)目爛尾可能引發(fā)群體性社會(huì)事件的風(fēng)險(xiǎn)而紛紛強(qiáng)化了屬地性的地產(chǎn)項(xiàng)目公司預(yù)售款監(jiān)管，這就必然導(dǎo)致企業(yè)搞全員促銷和內(nèi)部售房形成的銷售回款，也未必能夠被企業(yè)總部調(diào)用來進(jìn)行全國性的流動(dòng)性平衡和用于救急。

而近來金融監(jiān)管部門傳出的微調(diào)和放松涉房貸款調(diào)控力度的措施，除了涉及到有效傳導(dǎo)這一過程與問題外，還因這一微調(diào)政策在實(shí)踐中目前以相對(duì)放松按揭貸款為核心而自然導(dǎo)致重倉三四線城市的中南置地比較難以承接此次政策利好的雨露。

因此，全員促銷和內(nèi)部購房無論是公司強(qiáng)力推動(dòng)的也好，還是出于員工福利考慮也好，旨在推動(dòng)銷售回款以挽救公司流動(dòng)性的努力，能不能有效和快速阻止中南置地的流動(dòng)性惡化并解救現(xiàn)金流壓力重重的中南置地于懸崖的邊緣，確實(shí)還是一個(gè)未知數(shù)。

這一消息看似有點(diǎn)突然，畢竟2020年中南置地以2068億操盤金額位居房企第14位，風(fēng)光無限，不過想想幾家巨無霸房企都撐不住了，中南爆出危機(jī)苗頭也不令人意外。實(shí)際上，中南近幾年的毛利率一直在20%上下徘徊，明顯低于行業(yè)平均水平。去年中南方面對(duì)此回應(yīng)表示：由于公司過去在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的戰(zhàn)略選擇不清晰，在遠(yuǎn)離核心發(fā)展區(qū)域的小城市郊區(qū)獲取了一些規(guī)模較大的項(xiàng)目，這些城市市場容量有限，項(xiàng)目銷售周期長，導(dǎo)致資金時(shí)間成本高，項(xiàng)目利潤率低。

這其實(shí)也道出了中南目前的困境根源。嚴(yán)重依賴三四線城市的布局策略，雖然支撐了中南曾經(jīng)的激進(jìn)擴(kuò)張之路，但在不斷收緊的調(diào)控政策下，該戰(zhàn)略的副作用加速顯現(xiàn)。隨著三四線城市的去化周期越來越長，中南置地周轉(zhuǎn)速度和資金回籠的挑戰(zhàn)急劇上升，即便動(dòng)員員工購房來共克時(shí)艱，恐怕也解不了這個(gè)局。

無論是否要求員工集資拯救公司，這都反映了目前在地產(chǎn)寒冬房企的自救之術(shù)。如果一家房企有這樣的能力，我倒是覺得這種公司的文化一定有過人之處，能讓員工和自己同甘苦。要知道在一般的雇傭關(guān)系中，雇主和雇員往往是共享樂容易，而同患難難如登天。很多被降薪的員工大多都選擇離職，甚至起訴公司違反勞動(dòng)合同法。

不過在房企里面，全員營銷已經(jīng)是大家都在玩的招式了，不過還真的挺管用。重賞之下，必有勇夫。此前恒大的全員營銷策略是，只要推薦他人成交任意一套恒大房，即可獲得總房價(jià)1.5％-2％的傭金以及10000元/套的套數(shù)獎(jiǎng)。這意味著，若推薦成交一套價(jià)值百萬的恒大房，將有約3萬元的傭金獎(jiǎng)勵(lì)到手。在2020年的 “金九銀十”，恒大就通過全員營銷熱銷了1820億元。