天氣由秋入冬，不斷排隊(duì)暴雷的房企也昭示著行業(yè)的寒意，而房地產(chǎn)表象之下的土地財(cái)政實(shí)際上壓力更大。因此，在去杠桿、化解涉房風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)政增支減收因素造成土地財(cái)政壓力之下，監(jiān)管部門與行業(yè)達(dá)成了“救行業(yè)不救企業(yè)“的共識(shí)，涉房貸款在銀保監(jiān)會(huì)與央行表態(tài)下有放松跡象。

但從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，這一放松更多的表現(xiàn)在需求端的按揭貸款，而非供給端的開(kāi)發(fā)貸款。下一步是否會(huì)適度放松供給端的開(kāi)發(fā)貸尚不得知，而且涉房貸款的適度放松還有一個(gè)市場(chǎng)傳導(dǎo)的過(guò)程，未來(lái)誰(shuí)得益誰(shuí)受損同樣也尚不得知。不過(guò)，失去了”金九銀十“傳統(tǒng)旺季的樓市，確實(shí)已經(jīng)迎來(lái)了”大地微微暖氣吹“的回暖氣息。

但是，就像人生無(wú)法第二次踏進(jìn)同一條河流一樣，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)的基本面已徹底改變，即使各項(xiàng)調(diào)控措施再度放松，房地產(chǎn)金融全面回暖，房地產(chǎn)行業(yè)和房企也無(wú)法再度回到過(guò)去的時(shí)光了。

中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)誕生于以市場(chǎng)化方式替代政府國(guó)民住房保障不足的改革開(kāi)放之初，長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)所造成的行業(yè)高毛利，吸引了眾多市場(chǎng)參與者并催生了以高杠桿、高負(fù)債所推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)模式之下的政府、企業(yè)與資本的分肥模式。在長(zhǎng)期賣方單邊市場(chǎng)之下借助金融工具所驅(qū)動(dòng)的高周轉(zhuǎn)，類似于嗑藥帶來(lái)的行業(yè)早熟。這種早熟的繁榮假象與幻象，導(dǎo)致了政府以有形之手的土地財(cái)政對(duì)于行業(yè)與市場(chǎng)的過(guò)度索取以及政府、開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)共謀所不斷推高與累積的涉房風(fēng)險(xiǎn)。

在行業(yè)供求關(guān)系整體變化以及行業(yè)增長(zhǎng)觸及新房市場(chǎng)天花板的情況下，已演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商為表、土地財(cái)政為里的房地產(chǎn)行業(yè)最終也將自己推入了一個(gè)死胡同，從獲取土地紅利、金融紅利到類制造業(yè)的轉(zhuǎn)變已然成為行業(yè)大勢(shì)。而此輪從銷售端到資金端的雙重強(qiáng)力調(diào)控，更是這一轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，調(diào)控之下排隊(duì)暴雷的房企實(shí)際上也正在上演一個(gè)市場(chǎng)出清和秩序、格局重整的過(guò)程。未來(lái)的行業(yè)格局將會(huì)出現(xiàn)以產(chǎn)品和服務(wù)為核心的少數(shù)寡頭企業(yè)和區(qū)域性龍頭企業(yè)構(gòu)成的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)也將會(huì)向產(chǎn)業(yè)鏈的后部轉(zhuǎn)移。

回顧和總結(jié)中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)，目前也只是走過(guò)了第一階段的初級(jí)制造業(yè)階段，而精細(xì)化的精益制造也才剛剛開(kāi)始。前一時(shí)期由于單邊賣方市場(chǎng)造就的對(duì)于產(chǎn)品力的忽視，在很大程度上依靠金融手段推高周轉(zhuǎn)速度和做大企業(yè)規(guī)模的同時(shí)，也斬?cái)嗔撕罄m(xù)的資產(chǎn)升值通道。而目前行業(yè)進(jìn)入調(diào)整陣痛期，也是行業(yè)真正需要進(jìn)行自我調(diào)整與轉(zhuǎn)型的時(shí)候了。沒(méi)有夕陽(yáng)行業(yè)，只有夕陽(yáng)企業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)時(shí)了，而是行業(yè)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)變，房地產(chǎn)行業(yè)需要產(chǎn)業(yè)升級(jí)和進(jìn)入第二階段的精益制造時(shí)代了。

內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入精益制造時(shí)代，企業(yè)以產(chǎn)品品質(zhì)、品牌、銷量、成本控制能力和周轉(zhuǎn)速度取勝，在行業(yè)平均利潤(rùn)率大大下降的情況下，企業(yè)在獲取較低毛利的同時(shí)依靠規(guī)模來(lái)獲取較大的總利潤(rùn)，而此時(shí)行業(yè)與金融的關(guān)系也必然將發(fā)生重構(gòu)。除了繼續(xù)以財(cái)務(wù)杠桿提升企業(yè)周轉(zhuǎn)速度之外，金融還將體現(xiàn)在依靠房企的整體運(yùn)作能力和資產(chǎn)管理能力來(lái)提升企業(yè)溢價(jià)與資產(chǎn)溢價(jià)上，這一點(diǎn)和第一階段金融在房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的角色是完全不同的。當(dāng)前市場(chǎng)給房企的PE倍數(shù)非常之低，有越來(lái)越不值錢的趨勢(shì)，但是房地產(chǎn)股估值也呈現(xiàn)出加速分化的現(xiàn)象，這正是市場(chǎng)基于房企向第二階段的綜合轉(zhuǎn)型能力預(yù)期評(píng)判而給出的估值。

因此，即使涉房金融環(huán)境回暖，但是行業(yè)的基調(diào)與基本面已經(jīng)改變，不可能再回到之前市場(chǎng)高速增長(zhǎng)期依靠土地升值和金融紅利就能躺贏的粗制濫造時(shí)代，而是需要盡快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型并依靠管理提升來(lái)賺取服務(wù)和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。下一步內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)向存量增長(zhǎng)階段的轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及證券化勢(shì)必會(huì)成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，此時(shí)房企的金融屬性會(huì)更加顯現(xiàn)，而房企與金融的結(jié)合會(huì)更加緊密。但此時(shí)房企與金融的關(guān)系，已經(jīng)和房地產(chǎn)的第一階段發(fā)生了天翻地覆的變化。

房地產(chǎn)金融環(huán)境在各項(xiàng)因素的綜合影響與不得不保衛(wèi)的土地財(cái)政壓力之下已然呈現(xiàn)出逐步回暖之勢(shì)，但企圖以過(guò)往的開(kāi)發(fā)思維與高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式的舊船票，注定無(wú)法登上已轉(zhuǎn)換航道的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的新客船。

還是舍不得拍死房地產(chǎn)的。回頭想一想，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接與間接這些年來(lái)的平均貢獻(xiàn)率約在20%左右，在發(fā)生經(jīng)濟(jì)的危機(jī)的08年，20年，其貢獻(xiàn)率約為30%?？傉f(shuō)房地產(chǎn)有擠出效應(yīng)，擠出了消費(fèi)，擠出了其他投資，可是房地產(chǎn)繁榮收益的可不只是買房人和賣房人，還有土地的所有方?？蓡?wèn)題是，如果制造業(yè)和服務(wù)業(yè)能夠有足夠的利潤(rùn)和發(fā)展預(yù)期，或者新基建高技術(shù)行業(yè)有足夠的輻射力，一樣可以吸引資本流入。一個(gè)行業(yè)好不好總是相對(duì)的。
后面政策更應(yīng)該做的是呵護(hù)微觀企業(yè)，少研究怎么征稅，想想辦法激活企業(yè)家精神，各個(gè)行業(yè)發(fā)展的好總是不會(huì)虧待稅收的。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力沒(méi)有建立，卻同時(shí)要削弱一個(gè)舊的發(fā)展動(dòng)力，操作不好也會(huì)帶來(lái)很大的問(wèn)題。
居民住房貸款約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)資金來(lái)源的一半，或許房企的流動(dòng)性緊張能夠因此松口氣。

看了下文章，其實(shí)也不能算是房貸“松動(dòng)”，畢竟現(xiàn)有情況下各城市的限購(gòu)和限貸政策并沒(méi)有松動(dòng)，只是如今看來(lái)銀行又重新放出了一部分貸款額度，之前遲遲未能放貸的買房人，如今能稍微快一點(diǎn)等到放貸了。

之前幾個(gè)月批不了貸款，幾個(gè)月等不到放貸的情況實(shí)際上是不太正常的，正常的置換和買房需求受到很大阻礙。目前雖然看起來(lái)放松了一點(diǎn)，但是根本政策并沒(méi)有變，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講不能算很大的利好消息。