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????頭戴大沿牛仔帽，腳蹬牛仔靴，麥克·卡索曼（Mike Castleman）配得上電影里瘦高的得州牧場主的形象。3月的一個晚上，卡索曼正在農(nóng)場里給他的兩只寵物長角牛喂動物餅干。他的農(nóng)場名叫巴騰克里農(nóng)場（Bar Ten Creek Ranch），占地460英畝，位于得克薩斯州首府奧斯汀郊外德里平斯普林斯地區(qū)（Dripping Springs）的一個村莊。這片地區(qū)有蜿蜒的小溪、陡峭的山崖和生長了數(shù)百年的橡樹。但是，就是身處這樣的田園美景中，卡索曼的心思回到一個他與專業(yè)人士一樣熟悉的話題：房地產(chǎn)市場。70歲的他聲稱：“我是民間經(jīng)濟學家，關注基層發(fā)生的事。35年來，我從未看到新開工房屋像今天這樣短缺?！闭f著，他又開始喂他的迷你驢?！澳切┛纯辗?/p>

????地產(chǎn)的名嘴會不愿意聽到這些，但美國需要建造更多的房子。在大多數(shù)市場，新房價格必定上升，而不是下降。”

????卡索曼具備特殊條件去了解這些。他是一家名為Metrostudy的公司的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官，花了30多年時間跟蹤美國新房存量的實時數(shù)據(jù)。他在每季度派出500名調(diào)查員開車穿過從巴爾的摩到薩克拉門托的4.5萬個居住區(qū)。調(diào)查員一一查看500萬個可建房地塊，如果有在建、建成待售或剛售出的房子，就記錄下來。Metrostudy調(diào)查19個州，規(guī)模大約相當于美國房地產(chǎn)市場的65%，包括受房價崩盤打擊最嚴重的市場：佛羅里達，加利福尼亞，亞利桑那和內(nèi)華達。公司的客戶名單幾乎包括所有重要房屋建筑商和銀行——從Pulte和KB Home，再到美國銀行（Bank of America）和富國銀行（Wells Fargo）。

????Metrostudy收集的為這些客戶所看重的關鍵數(shù)據(jù)，是每個城市空置和待售的房屋數(shù)量，和售出所有這些房屋所花的月數(shù)。這兩個數(shù)字衡量的是確定一個市場的新房過剩還是短缺的關鍵指標——存量狀況。

????如今，卡索曼發(fā)現(xiàn)，幾年來推動房價下跌的新房過剩正在發(fā)生非同尋常的逆轉(zhuǎn)。在Metrostudy調(diào)查的41個城市里，總共有7.8萬套房屋正處于空置待售或在建狀態(tài)。這一數(shù)字是2006年年中房地產(chǎn)熱達到高潮時的34.3萬套的1/4，遠低于10年前的水平。卡索曼說：“如果買入水平正常，這些房子在兩個半月內(nèi)就能賣出去。我們發(fā)現(xiàn)，短缺狀況難以置信。我們正朝這個方向走?！?/p>

????要是你對聽到的各種有關房地產(chǎn)的雜音感到十分困惑，會有一大幫人與你有同感。頭一天，你看到，現(xiàn)在買房最便宜。過一天，你又讀到新聞，說新房開工率已經(jīng)跌到了50年來的最低水平，今年3月的頭條就是這么說的。四年來，房價跌個不停，止贖不斷攀升，讓人無所適從。即便羅伯特·希勒（Robert Shiller）和卡爾·凱斯（Karl Case）也不能達成一致意見。這兩位經(jīng)濟學家共同編制了廣受關注的標普/凱斯⌒希勒房價指數(shù)（S&P/Case-Shiller Home Price Indices），對于樓市未來，二人現(xiàn)在的觀點差別鮮明。席勒最近警告，美國房價很可能繼續(xù)以兩位數(shù)的百分比下跌。可是，凱斯在接受《財富》雜志采訪時，卻給出了樂觀得多的看法：“新房短缺是一個巨大的助力，很多人沒有注意到。人們覺得我唱多是發(fā)瘋，但樓市現(xiàn)在看起來就像一個小的增長引擎?！?/p>

????要弄清房地產(chǎn)到底走向何方，關鍵在于讓你的眼睛緊盯基本面?；久孀罱K決定房價和房屋建設的走向。在上一個10年，房價前所未有地上漲，《財富》雜志不斷警告：漲得太多了。在一篇名為“樓市繁榮終結(jié)了嗎？”(Is the Housing Boom Over?)的封面報道（2004年9月20日那一期），本文作者分析指出，左右市場的基本指標——擁有房產(chǎn)與租房成本之比和新房開工數(shù)——已經(jīng)到了泡沫的水平。這一判斷最終成為現(xiàn)實，房價出現(xiàn)暴跌?，F(xiàn)在，我們把眼光鎖定在同樣的基本面上——只是現(xiàn)在它們正指向相反的方向。

????讓我們做個簡潔有力的論述：樓市回來了。

????兩個基本因素為住房市場的快速復蘇奠定了基礎。首先，是讓卡索曼驚喜的新房開工數(shù)的歷史性下滑。第二，是房價的大幅下跌，全國均價自2006年以來已經(jīng)跌去了30%，在遭受打擊最嚴重的市場，跌幅達到了55%。在樓市衰退的過程中，人們毅然放棄從前購買新房的傳統(tǒng)，轉(zhuǎn)而租房。但是，由于近來買房變得經(jīng)濟，又逐漸吸引美國人重新購房。今年，很多市場的房價將因購房者的回歸而開始上漲。