美國房子還是太多
????房價的跌勢得到控制,但在我們解決房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過剩問題之前,別指望房價會恢復(fù)。
????作者:Colin Barr
????房產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一線曙光。但越來越多的房子變成空房。
????美國房地產(chǎn)協(xié)會(National Association of Realtors)和標(biāo)準(zhǔn)普爾Case-Shiller美國房價指數(shù)(S&P Case-Shiller national index)表示,房價在長期猛跌之后,于近幾月上升。Zillow.com本周的一份報告稱,待清償房貸高于其房產(chǎn)價值的美國人數(shù)量減少。
????不過,在市場能夠吸收房產(chǎn)繁榮時期建造的全部房屋和公寓之前,房市仍將難以完全復(fù)蘇。而在此方面,進(jìn)展緩慢。
????據(jù)美國人口普查局(Census Department)稱,在第三季度,大約七套住宅中就有一套空置。美國政府于1965年開始收集該數(shù)據(jù),今年是該數(shù)值最高的一年。
????房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的原因之一是大量止贖,因為身無分文的貸款者未能及時償付按揭貸款。
????不過,出租公寓也正以前所未有的速度被空置,因為失業(yè)率飚升以及十年來工資增長緩慢使得很多美國人回家與父母同住。
????而有些無法售出自己房屋的房主——例如美國財政部長蒂姆?蓋特納(Tim Geithner)——決定將其出租。
????印第安納大學(xué)(Indiana University)主要研究住房問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家布萊恩?彼得森(Brian Peterson)表示:“相對于美國現(xiàn)有人口而言,房屋過多,市場將需要幾年時間來清空?!?/p>
????在第三季度,房主空置率從一年前的2.8%——此比率在當(dāng)時達(dá)到空前的高值——降至2.6%。然而,出租空置率從一年前的9.9%增加到11.1%,輕松抵消了房主空置率的下降。
????因為自有住房者的人數(shù)是租房人數(shù)的兩倍,所以總的空置率——在第三季度為14.5%——大于房主與出租空置率之和。
????空置率增加是因為這十年來,在融資方便和房價上漲的驅(qū)動下,房屋建造商建造的房屋數(shù)量大大超出了美國的需求。
????據(jù)美國政府估計,美國平均每年組建120萬戶家庭,而在1996至2006年間——當(dāng)時是房市最繁榮時期,新屋開工量平均每年為170萬。
????美國房地產(chǎn)協(xié)會公共事務(wù)專家沃爾特?莫洛尼(Walter Molony)表示:“在那段時期存在濫建現(xiàn)象。”
????自那之后,新屋開工量銳減,市場得以吸收一些供應(yīng)過剩。在濫建現(xiàn)象最嚴(yán)重的南部和西部市場,房價銳降,吸引了一些來自其他地區(qū)的買主。
????彼得森還指出,這些年來,空置數(shù)字涵蓋的范圍擴(kuò)大,開始包括更多類型的空置房屋,例如季節(jié)性空置的海濱別墅。
????與此同時,課稅扣除、按揭貸款條款修訂以及政府按揭市場支持幫助減緩了房價的下跌。
????據(jù)華爾街估計,聯(lián)邦按揭購買使得30年期按揭利率降低了1/3個百分點。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示,超過350,000名美國人使用了8,000美元購房者課稅扣除來購買自己的首套房屋。
????不過,因為這些買主大概原本大都是租房者,所以他們買房時填補(bǔ)了一個空缺,同時留下了另一個空缺。
????彼得森表示,目前,促使房市復(fù)蘇的最大因素是曾因價格過高離開許多房市的買房者被低價吸引進(jìn)入房市。
????不過彼得森補(bǔ)充道,這些人可能不會冒險嘗試,除非他們的職業(yè)前景好轉(zhuǎn)。這可能需要一段時間,因為失業(yè)率眼下正處于26年來的高位,而且美國經(jīng)濟(jì)中的工作崗位已連續(xù)22個月減少。
????彼得森表示:“我們需要這些人開始買房并且生孩子。”
????譯者:熊靜
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