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加拿大即將迎來房市崩盤

加拿大即將迎來房市崩盤

Kit R. Roane 2010-11-22
加拿大人只需支付5%的首付,就可以輕易獲得抵押貸款,還款期可以持續(xù)35年之久。

????美國的鄰居加拿大想讓所有人都知道,與搖搖欲墜的美國經(jīng)濟不同,它的經(jīng)濟還算景氣。

????加拿大一度因它的騎警、楓葉和精銳的維和部隊而出名,不過現(xiàn)在,它可以自豪地夸耀說,它成功地規(guī)避了摧毀許多西方國家經(jīng)濟的金融危機。例如,沒有一家加拿大的銀行在金融海嘯中倒閉,而且僅有一家銀行報告虧損。

????日前,加拿大市場研究機構(gòu)Gluskin Sheff公司的經(jīng)濟學(xué)家大衛(wèi)?羅森伯格對《財富》(Fortune)雜志說:“從財政、經(jīng)濟或政治基礎(chǔ)上來看,相對于美國,我想不起來加拿大歷史上有任何一個時期,下行風(fēng)險像今天這樣有限,而上升空間像今天這樣引人注目。”

????至少在現(xiàn)在看來,這些話聽起來都是事實。不過加拿大毫發(fā)無損地躲過整個經(jīng)濟危機的可能性并不大。根據(jù)加拿大帝國商業(yè)銀行(CIBC)的報告,隨著仍被高估的加元幣值下跌,加元兌美元的匯率已跌至1:0.93,而且“在未來的幾個季度,加拿大的平均增長率將不會高于2%”,因此加拿大明年的經(jīng)濟恢復(fù)將受到影響。加拿大帝國商業(yè)銀行指出,該國的經(jīng)濟正“進入一個新的階段,這個階段存在著更大的不確定性。”

????如果鄰居患了感冒,你很難不被傳染。加拿大的經(jīng)濟是由大量的自然資源貿(mào)易支撐的,而該國75%的出口都是銷往美國的。因此如果美國消費者繼續(xù)捂緊腰包,那么加拿大的貿(mào)易很可能會受到影響。加拿大蒙特利爾銀行資本市場(BMO Capital Markets)副首席經(jīng)濟學(xué)家道格?波特最近寫道:“總而言之,蕭條的美國經(jīng)濟必然會對加拿大經(jīng)濟造成負(fù)面影響?!?/p>

????加拿大國內(nèi)經(jīng)濟減速意味著勞動力市場可能進一步疲軟(目前加拿大的失業(yè)率不到8%)。加拿大的家庭債務(wù)繼續(xù)上揚,目前已達家庭可支配收入的144%左右,盡管這一數(shù)字正在下降,卻已與美國的水平相差無幾。和美國人一樣,債務(wù)纏身的加拿大人很快也要開始將信用卡束之高閣了。

房市泡沫?

????然而,籠罩在加拿大頭頂?shù)淖畲蟮囊黄瑸踉瓶赡苁欠康禺a(chǎn)市場,盡管不久前加拿大房市剛剛經(jīng)歷了一次短暫的下跌,但由于放松信貸、低利率以及鼓勵性的政府稅收減免等因素,加拿大的房價現(xiàn)在仍在持續(xù)走高。

????相信“加拿大奇跡”的人們表示,加拿大的房地產(chǎn)市場不見得會出現(xiàn)調(diào)整,而且顯然不會出現(xiàn)美國和歐洲那樣的房地產(chǎn)市場休克的情況。原因之一是大多數(shù)抵押貸款都是由加拿大的6家大銀行簽發(fā)的,加拿大對這些銀行的監(jiān)管比美國對銀行的監(jiān)管更為嚴(yán)格。另一個原因是加拿大從未盛行次級抵押貸款。在2006年美國房地產(chǎn)泡沫處于峰值時,美國的次級抵押貸款占了所有抵押貸款的25%,而這個比例在加拿大僅為5%。盧比尼全球經(jīng)濟研究公司(Roubini Global Economics)指出:“考慮到加拿大的金融系統(tǒng)和抵押貸款的基本面十分堅實,因而加拿大不大可能出現(xiàn)美國式的房地產(chǎn)市場破產(chǎn)?!?/p>

????然而加拿大的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了壓力的信號。由于供給過剩,以及政府最近試圖加強借貸標(biāo)準(zhǔn),使得加拿大10月份的房屋開工率比9月份下降了9.2%,而且在城市地區(qū)下降了超過12%。同時,在持續(xù)10年的上漲趨勢后,房價開始趨于持平——在過去的十年里,加拿大全國的房價漲幅超過95%。

????房價降低可能會給加拿大人帶來沉重的打擊。房地產(chǎn)占加拿大GDP的比重超過了20%,而且加拿大就業(yè)率的增加也得益于建筑行業(yè)的持續(xù)支出,房地產(chǎn)建設(shè)部門是加拿大最大、增長最快的就業(yè)部門。今年10月份,加拿大服務(wù)業(yè)的工人人數(shù)下降了3.3萬人,建筑業(yè)卻新增了2.1萬個工作崗位。

????加拿大私房房主們所擁有的選擇余地也比許多人想的要少。加拿大的銀行并未仔細研究數(shù)百萬筆次級貸款,但卻提供了非常大方的貸款條件,而且繼續(xù)在這么干。恒達理財公司(Edward Jones)在最近一篇致客戶的文章中指出,在2006年到2008年間,加拿大的抵押貸款以每年10%以上的速度增長,這一增長率是1997年到2001年間的一倍多。恒達理財補充道:“與金融危機之前相比,現(xiàn)在人們更容易申請到貸款?!?/p>

????加拿大人只需支付5%的首付,就可以輕易獲得抵押貸款,還款期可以持續(xù)35年之久。加拿大有65%以上的抵押貸款是五年期的固定利率貸款(目前這些貸款面臨著更為嚴(yán)格的續(xù)期條件,而且利息支出也可能變得更高)。不過加拿大的可變利率抵押貸款和美國的同類貸款一樣富有創(chuàng)造性,銀行允許借貸為期僅6個月的抵押貸款。和美國不同的是,如果在加拿大出現(xiàn)抵押貸款拖欠,人們不僅會失去他們的房子,還可能會賠上其它資產(chǎn)。

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